Решение по делу № 2-1652/2025 от 09.06.2025 | Ленинский районный суд г. Ульяновска (Ульяновская область)

Дело № 2-1652/2025

73RS0001-01-2025-001892-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2025 года г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:

судьи Анциферовой Н.Л.,

при секретаре Бондарь А.В., ведении протокола помощником судьи Канашкиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Этажи Ульяновск» к Эро А.А. о взыскании задолженности по агентскому договору, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Этажи Ульяновск» (далее ООО «Этажи Ульяновск») обратилось в суд с иском к Эро А.А. о взыскании задолженности по агентскому договору, неустойки.

Исковые требования мотивированы тем, что 04.05.2023 Эро А.А. обратился в ООО «Этажи Ульяновск» в целях продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес>, общей площадью 89,5 кв.м, четвертый этаж, кадастровый номер: №. Объект недвижимости представлял из себя квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности Эро М.А № доля, Эро А.А. и Эро С.А. - по № доле за каждым.

Эро А.А. передал в ООО «Этажи Ульяновск» ключи от квартиры для показов квартиры потенциальным покупателям.

11.05.2023 произведена фотосессия квартиры профессиональным фотографом.

После этого, размещено объявление в сети Интернет на «Авито», «Юла» и других площадках. Квартира показывалась потенциальным покупателям.

07.09.2023 ФИО1, ФИО2, ФИО3 посмотрели квартиру и приняли решение о ее покупке.

07.09.2023 между собственником Эро А.А. и ФИО1 заключены: предварительный договор и соглашение о задатке в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи указанной квартиры. Документы были подготовлены ООО «Этажи Ульяновск».

Согласно выписке из ЕГРН от 01.09.2023 в отношении объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано 8 запрещений регистрации, которые продавец обязался погасить до заключения договора купли-продажи.

Кроме того в отношении собственников квартиры согласно данным Федеральной службы судебных приставов имелись исполнительные производства: три у Эро А.А. на общую сумму более 1 680 404,34 руб.; одно у Эро М.А. - 8013,26 руб.

ООО «Этажи Ульяновск» был произведен комплекс действий, направленных на подготовку сторон к сделке, а именно: осуществление взаимодействия с ОСП №1 и ОСП №2 по Засвияжскому району г. Ульяновска по погашению исполнительных производств должников, сопровождение получения займа от ФИО3 в размере 500 000 руб. для погашения задолженности продавцов по исполнительным производствам - взаимодействие с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по снятию запрещений регистрации, препятствовавших государственной регистрации перехода права собственности, взаимодействию с ПАО Банк «ФК Открытия» в части продления срока одобрения ипотеки покупателю.

У покупателя была одобрена ипотека на срок с 25.09.2023 по 23.11.2023 и именно до этого срока нужно было освободить квартиру от запрещений и заключить договор купли-продажи.

В результате подготовке к сделке и снятию запрещений и обременений на квартиру с участием ООО «Этажи Ульяновск» стороны сделки согласовали все существенные условия предстоящей сделке и продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Эро М.А., Эро А.А., Эро М.А. и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств, документы были направлены ПАО Банк «ФК Открытия» на электронную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и по Ульяновской области проведена государственная регистрация перехода права обшей долевой собственности продавцов и права собственности покупателя ФИО2 на укатанную чем в ЕГРН сделана запись о регистрации №.

Фактически между сторонами сложились взаимоотношения по агентскому договору между ООО «Этажи Ульяновск» и принципалом продавцами квартиры. Эро А.А. подписан агентский договор на продажу, но не был передан ООО «Этажи Ульяновск». В дополнительном соглашении от 24.11.2023 по агентскому договору Эро А.А. собственноручно указал, что оплата будет произведена после денежных средств за квартиру, проставлена подпись.

Отчетом агента от 14.12.2023 подтверждается оказание комплексной услуги Эро А.А. по указанной квартиры.

С учетом изложенного, услуга по продаже квартиры была оказана Эро А.А. в полном объеме. Стоимость оказанных услуг определена в размере 115 500 руб. в дополнительном соглашении от 24.11.2023 агентскому договору №, из которых 50 000 руб. уже оплачено 07.09.2023.

Оставшуюся сумму Эро А.А. обязался оплатить после получения денежных средств за квартиру.

Размер не оплаченной части агентского вознаграждения составляет 65 500 руб. Оплата должна была быть произведена на следующий день после получения продавцом всей денежной суммы за квартиру.

11.12.2023 денежные средства в размере материнского капитала по договору купли-продажи 24.11.2023 перечислены продавцу Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации.

15.12.2023 в адрес Эро А.А. направлена претензия от 14.12.2023, а также отчет агента от 14.12.2023. Ответа на претензию об уплате агентского вознаграждения не последовало. Также претензия направлена на электронную почту Эро А.А., с помощью которой осуществлялось взаимодействие при подготовке к сделке <данные изъяты>

На момент подачи настоящего заявления оплата оставшейся суммы агентского вознаграждения 65 500 руб. Эро А.А. не произведена.

Просит взыскать с Эро А.А. в пользу ООО «Этажи Ульяновск» неоплаченную часть агентского вознаграждения в сумме 65 500 руб., неустойку за период с 13.12.2023 по 25.03.2025 в размере 30 654 руб., с 26.03.2025 в размере 0,1 % от суммы основного долга за каждый день просрочки по день исполнения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Эро А.А. в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что ответчик обратился в ООО «Этажи» с целью наиболее быстрой и эффективной продажи квартиры. Истец, пользуясь юридической безграмотностью ответчика, пытался заставить его подписать документы, не читая. Однако ответчик отказался подписывать документы, так как между истцом и ответчиком условия договора (включая цену и перечень услуг) не были согласованы. Доказательств обратного истцом не представлено. К истцу с согласованием условий агентского договора никто не обращался, как в судебном, так и в досудебном порядке, что в соответствии с требованиями ГК РФ, и соглашения по всем существенным условиям агентского договора согласованы не были и как следствие не была согласована обязательная простая письменная форма вышеуказанного договора, которая является обязательной и что влечет за собой недействительность такого рода сделки. Кроме того, из услуг, указанных в отчете агента, практически ни одна не была оказана. Никакой подбор объектов с целью определения цены не осуществлялся, ответчик при обращении в ООО «Этажи» сразу обозначил цену, за которую хотел продать квартиру. При этом истец систематически убеждал ответчика понижать цену продажи. При этом цена, предлагаемая ООО «Этажи», формировалась произвольно, никакой анализ или оценка квартиры истцом не проводилась и ответчику таковой не предоставлялся. В связи с тем, что ответчик продал квартиру существенно ниже, чем хотел, он получил денежных средств меньше, чем рассчитывал. Следовательно, истец не просто не оказывал такую услугу, а убедил его продать квартиру за меньшую стоимость. Организация фотосессии, формирование объявления для продажи, размещения рекламы на агрегаторах - единственные услуги, которые были оказаны истцом. Кем именно делались фотографии (профессиональным фотографом или непрофессиональным) установить невозможно, никакие фотографии ответчику не были представлены ни до продажи квартиры, ни после. Кроме того, наряду с объявлением, размещенным истцом, ответчик сам размещал объявления на различных сайтах. Показы потенциальным покупателям квартиры - услуги подобного характера истцом не оказывались. Ведением переговоров по предстоящей сделке ответчик также занимался сам. Подготовка и заключение предварительного договора, соглашения о задатке по продаже объекта недвижимости - такие документы не составлялись и не заключались. Подготовка основного договора по продаже объекта недвижимости. Договор купли-продажи квартиры заключался в банке ПАО банк ФК «Открытие» путем электронной регистрации. При этом договор заключался по форме банка, никакой отдельный договор истец для ответчика не готовил. Никакие консультации по комплекту документов необходимых для регистрации перехода прав истцом ответчику не давались. Истец только на постоянной основе указывал, что нужно больше снижать цену квартиры. Взаимодействие с ОСП №1 по Засвияжскому району г. Ульяновска и OCIT №2 по Засвияжскому району г. Ульяновска, Управлением Росреестра по Ульяновской области, ПАО Банк ФК «Открытие» ответчик полностью осуществлял сам, доверенности на совершение действий и представлении его интересов в вышеуказанных или иных государственных органов никому не выдавал. Таким образом, основную часть услуг, указанных в отчете, истец не оказывал, и даже не согласовывал с ответчиком. Отчет агента, приложенный к настоящему исковому заявлению (подписанный истцом в одностороннем порядке), в адрес ответчика не направлялся, о его существовании ответчик узнал только после вынесения судебного приказа. Кроме того, между Эро А.А. и истцом на момент совершения действий, описанных в исковом заявлении, была достигнута договоренность, что в случае снижения цены продажи квартиры до уровня, который был указан истцам, что фактически и было сделано, агентское вознаграждение будет удержано у покупателя. Учитывая, что агентский договор, на основании которого истец основывает свои требования, является недействительным, практически никакие услуги (кроме фотосессии, формирование объявления для продажи, размещения рекламы на агрегаторах) не были оказаны истцом.

Третьи лица Эро М.А., Эро С.А., ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, свидетеля, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд рассматривает дело и дает оценку тем доводам и доказательствам, которые были представлены сторонами и исследовались в судебном заседании.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (ч.1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещёнными законом способами (ч.2).

Гражданским законодательством, в частности ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.

Согласно ст.3 ГПК РФ лицо вправе, в порядке установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Возможность судебной защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст.46 Конституции Российской Федерации.

Суд принимает решение, в силу ст.196 ГПК РФ, в пределах заявленных истцом требований.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Ст. 1006 ГК РФ установлено, что принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Согласно и. 1 ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Исходя из п. 2 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Агентский договор должен был быть заключен между истцом (юридическое лицо) и ответчиком (физическое лицо), следовательно, данный договор должен иметь простую письменную форму, то есть подписан обеими сторонами, иначе такой договор считается недействительным

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что в обоснование заявленных требований истцом указано, что 04.05.2023 Эро А.А. обратился в ООО «Этажи Ульяновск» в целях продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес>, общей площадью 89,5 кв.м, четвертый этаж, кадастровый номер: №. Объект недвижимости представлял из себя квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности Эро М.А № доля, Эро А.А. и Эро С.А. - по № доле за каждым.

Эро А.А. передал в ООО «ЭТАЖИ Ульяновск» ключи от квартиры для показов квартиры потенциальным покупателям.

11.05.2023 произведена фотосессия квартиры профессиональным фотографом.

После этого, размещено объявление в сети Интернет на «Авито», «Юла» и других площадках.

07.09.2023 ФИО1, ФИО2, ФИО3 посмотрели квартиру и приняли решение о ее покупке.

07.09.2023 между Эро А.А. и ФИО1 заключен предварительный договор и соглашение о задатке в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи указанной квартиры.

Как указывает истец, ООО «Этажи Ульяновск» был произведен комплекс действий, направленных на подготовку сторон к сделке, а именно: осуществление взаимодействия с ОСП №1 и ОСП №2 по Засвияжскому району г. Ульяновска по погашению исполнительных производств должников, сопровождение получения займа от ФИО3 в размере 500 000 руб. для погашения задолженности продавцов по исполнительным производствам - взаимодействие с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по снятию запрещений регистрации, препятствовавших государственной регистрации перехода права собственности, взаимодействию с ПАО Банк «ФК Открытия» в части продления срока одобрения ипотеки покупателю.

У покупателя была одобрена ипотека на срок с 25.09.2023 по 23.11.2023.

Истец указывает, что фактически между сторонами сложились взаимоотношения по агентскому договору между ООО «Этажи Ульяновск» и принципалом продавцами квартиры. Эро А.А. подписан агентский договор, но не был передан ООО «Этажи Ульяновск».

Отчетом агента от 14.12.2023 подтверждается оказание комплексной услуги Эро А.А. по указанной квартиры.

Стоимость оказанных услуг определена в размере 115 500 руб. в дополнительном соглашении от 24.11.2023 агентскому договору №, из которых 50 000 руб. уже оплачено 07.09.2023.

Оставшуюся сумму Эро А.А. обязался оплатить после получения денежных средств за квартиру.

Согласно представленному суду дополнительном соглашении к агентскому договору № от 24.11.2023 Эро А.А. и ООО «ЭТАЖИ Ульяновск», принципал оплатил агенту агентское вознаграждение, в соответствии с агентским договором, по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>,ж общей площадью 89,5 кв.м, расположенное на 4 этаже жилого дома, кадастровый номер №, в размере – 115 500 руб., из которых 50 000 руб. оплачено 07.09.2023.

Агентский договор № суду не представлен, как и не представлены доказательства, подтверждающие оплату ответчиком 50 000 руб. 07.09.2023.

Дополнительное соглашение ответчиком Эро А.А. не подписано, как и не подписан отчет агента от 14.12.2023.

В судебном заседании ответчик и его представитель поясняли, что Эро А.А. и ООО «Этажи Ульяновск» была достигнута договоренность, что в случае снижения цены продажи квартиры до уровня, который был указан истцам, что фактически и было сделано, агентское вознаграждение будет удержано у покупателя. Кроме того, из услуг, указанных в отчете агента, практически ни одна не была оказана.

Истцом доказательств обратного не представлено.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО5, которая пояснила, что сделкой по продаже квартиры Эро А.А. она не занималась. Однако известно, что на объекте было обременение, долг был погашен за счет покупателя. Ответчик отказывается оплачивать агентское вознаграждение, потому что не все услуги были оказаны

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что ответчик агентский договор и акт осмотра не подписывал, обязательства по договору на себя не принимал.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 123 Конституции РФ) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 234-237 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Этажи Ульяновск» к Эро А.А. о взыскании задолженности по агентскому договору, неустойки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г.Ульяновска в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Л. Анциферова

Мотивированное решение изготовлено 09.06.2025