Дело № 2-90/2023 копия

УИД 33RS0003-01-2022-000095-90

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 апреля 2023 года

Фрунзенский районный суд города Владимира в составе

председательствующего судьи Жемеровой Т.В.,

при секретаре Коноплевой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение и по встречным исковым требованиям ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и признании пункта договора купли-продажи недействительным,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском. В обоснование требований указал, что по договору №1 купли-продажи нежилого помещения от 27.09.2021 его мать ФИО2 продала ему нежилое помещение площадью 160,9 кв.м., расположенное по адресу: ...... (помещения на плане полуподвала №...), кадастровый №.... Согласно п. 1.4 данный договор одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества. По условиям договора, его подписание свидетельствует о произведенном покупателем осмотре нежилого помещения и его согласии принять нежилое помещение в том техническом состоянии, в котором нежилое помещение находится на дату подписания настоящего договора. Оплата стоимости нежилого помещения произведена покупателем полностью в размере №... рублей в момент подписания договора за наличный расчет. Денежные средства передавались по месту нахождения помещения, пересчитаны и проверены ответчиком, частично в присутствии его супруги В. Не смотря на значительную номинальную стоимость, в купюрах и пачках указанная сумма занимает немного места, поместилась в сумку из-под ноутбука, денежные средства хранил у себя дома до передачи их ответчику. В тот же день, 27.09.2021, ответчик оформила нотариальную доверенность на В для представления ее интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области по вопросу регистрации перехода права собственности на указанное имущество.

После совершения сделки ответчик передала ему все технические документы на помещение, в том числе договор на рекламу, технические задания, им были оплачены долги по оплате стоимости оказанных коммунальных услуг, истцом перезаключены часть договоров с арендаторами. Со всеми арендаторами он не имел возможности заключить договоры, поскольку в Россреестре не был зарегистрирован переход права. После оплаты всех долгов ответчика и снятия судебным приставом наложенного ареста на спорное имущество - 15.12.2021, он обратился совместно с представителем ФИО2 по доверенности в Управление Росреестра по Владимирской области документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору. 27.12.2021 документы возвращены без рассмотрения и регистрации, связи с тем, что в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав предоставлено иным лицом. 17.12.2021 истцом было отправлено заказное письмо ответчику с просьбой явиться для подачи документов 27.12.2021 на государственную регистрацию перехода права собственности по договору. Однако ответчик уклоняется от подачи документов. В силу прекращения какого либо общения с ответчиком, ее поведение расценивает, как злоупотребление правами и обман. Просили применить срок исковой давности и произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на нежилое помещение площадью 160,9 кв.м., расположенное по адресу: ...... (помещения на плане полуподвала №...), кадастровый №..., на основании договора № 1 купли-продажи нежилого помещения от 27.09.2021.

В окончательное судебное заседание не явился, ранее поддержал исковые требования по указанным доводам, обеспечил явку своего представителя.

Ответчик ФИО2 обратилась со встречными исковыми требованиями. Первоначально указывая о подписании ей договора дарения сыну спорных помещений, в окончательном варианте исковых требований (л.д.л.д.129-130 т.2) просила о расторжении спорного договора купли-продажи нежилого помещения и признании пункта п.2.1.4. договора купли-продажи недействительным. Указала на безденежность договора. Неуплата покупателем денежных средств является существенным нарушений условий договора, влекущих его расторжение. Каких-либо документов на помещение она истцу не передавала, их наличие у него обусловлено тем, что он в силу доверительных отношений между ними, являлся ее представителем по общению с арендаторами, наличием у него полного доступа к помещениям и оказания им помощи по оплате коммунальных платежей. Фактически истец не вступил в права владения, договоры аренды на нежилые помещения с арендаторами заключались ей. Поскольку покупателем денежные средства ей не были переданы, она обратилась в Росреестр с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода права на объект недвижимости без ее личного участия. Полагает, что п.2.1.4. договора купли-продажи, обязывающий продавца возвратить денежные средства в сумме №... руб. покупателю при расторжении договора либо признании его недействительным, нарушает ее права и интересы, в связи с чем, должен быть признан недействительным.

В судебном заседании ответчик и ее представитель, возражая против требований ФИО1, поддержала свои встречные требования по указанным доводам.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Владимирской области, не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Рассмотрение спора оставил на усмотрение суда.

Заочным решением суда от 17.02.2022 (л.д.54-57 т.1) исковые требования удовлетворены.

Определением суда от 29.09.2022 по заявлению ФИО2 заочное решение отменено (л.д.154 т.1).

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч.3).

В соответствии с ч.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п.3 ч.3 ст.15 Закона государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч.2 ст.165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.По требованию одной из сторон договор купли-продажи может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (п.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Установлено, что 27.09.2021 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения (л.д.12-14 т.1) площадью 160,9 кв.м., расположенное по адресу: ...... (помещения на плане полуподвала №...), кадастровый №..., о чем сторонами составлен договор №1 купли-продажи нежилого помещения, который одновременно является актом приема-передачи нежилого помещения (п.1.4 договора).

Согласно п.3.3 оплата стоимости нежилого помещения производится в следующем порядке: п.3.3.1. №... рублей в момент подписания договора сторонами за наличный расчет.

Стороны предусмотрели, что продавец обязан в течение одного календарного дня с даты заключения договора передать покупателю нежилое помещение, право собственности на нежилое помещение возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности.

Из п.5.2 следует, что подписание договора купли-продажи нежилого помещения свидетельствует о произведенном покупателем осмотре нежилого помещения и его согласии принять нежилое помещение в том техническом состоянии, в котором нежилое помещение находится на дату подписания договора.

Кроме того, в день совершения сделки - 27.09.2021 ФИО2 нотариальной доверенностью (л.д.15 т.1) уполномочила В быть представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области по вопросу регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №... по адресу: ...... (помещения на плане полуподвала №...).

15.12.2021 ФИО1 и представитель по доверенности ФИО2 подали в Управление Росреестра по Владимирской области документы для государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение.

27.12.2021 ФИО1 возвращены документы, прилагаемые к заявлению о государственном кадастровом учете и регистрации прав документов без рассмотрения, в связи с тем, что в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом (л.д.16 т.1).

Доверенность оформленная на В ответчиком ФИО2 отозвана.

На просьбу истца явиться продавцу лично для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности по договору (л.д.47 л.д.1), ответчик уклонился.

В судебном заседании ответчик ФИО2 указала на отсутствие передачи ей покупателем денежных средств. Вместе с тем ее доводы опровергаются представленными истцом доказательствами.

Из текста договора следует, что оплата договора производится в момент его подписания. Поскольку договор подписан ФИО2, следовательно, передача денежных средств от покупателя к продавцу состоялась.

Кроме того, как указано свидетелем В, допрошенной в судебном заседании (л.д.48 т.3), она присутствовала при передаче денежных средств и их подсчете ответчиком ФИО2, которая впоследствии убрала их в свою сумку., после чего все поехали оформлять доверенность на право регистрации от имени ответчика.

При наличии подтверждающей записи в договоре купли-продажи, именно на ответчике ФИО2 лежит обязанность доказать безденежность договора купли-продажи. Вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ она не привела в обоснование своих доводов каких-либо достоверных доказательств, которые опровергают факт оплаты истцом стоимости имущества по договору купли-продажи.

Кроме того, до обращения истца с иском в суд о понуждении к регистрации сделки, ответчик ФИО2, с ее слов, не получившая денежные средства по сделке, не обращалась с требованиями о расторжении спорного договора ни к ФИО1, ни в суд.

Отсутствие подписи сторон на каждой странице спорного договора не влечет его недействительность.

Кроме того, после подписания сделки ответчиком ФИО2 совершены действия, фактически подтверждающие передачу имущества покупателю. Ответчик передала покупателю технический и кадастровый паспорт на спорное помещение, технические условия подключения водоснабжения, договор на рекламу, что подтверждается их наличием у истца. Истцом по договоренности с ответчиком произведена оплата образовавшихся за длительный период времени долгов (л.д.213-215,226,227 т.1) по оплате коммунальных платежей в общей сумме №... руб. 24 коп. (л.д.216-224,228,229 т.1, л.д.6-67 т.2), (их уплата истцом ФИО1 не оспаривалась ответчиком ФИО2 в судебном заседании). Кроме того, истцом перезаключены договоры на электроснабжение и водоснабжение, заключены договоры аренды с арендаторами (л.д.91-99 т. 2).

Договоры аренды от 21.12.2020, 20.05.2021, заключенные с ответчиком (л.д.133-1140 т.2) не опровергают данные факты, поскольку заключены до подписания оспариваемой сделки. Договоры теплоснабжения от 01.05.2022 (л.д.172 т.2), аренды от 01.01.2022, 22.04.2022 (л.д.142, 150 т.2) заключены ответчиком в тот момент, когда истцу было отказано в регистрации перехода права собственности в связи с запретом ответчика и он не имел возможности перезаключать договоры с арендаторами. Кроме того, часть договоров заключены не с ответчиком, а с ООО «Позитив» и оплата производилась в данное общество (л.д.144-146, 186 т.2).

Показания свидетелей Ш, о заключении договора аренды с ФИО2 в мае 2021 года, С о заключении договора аренды 21.12.2020, Г о заключении договора аренды в декабре 2020 года, Г о заключении договора аренды в апреле 2022 года (л.д.156-159 т.2), расписки в получении денежных средств за аренду (л.д.181-184 т.2) также не опровергают доводы истца ФИО1 по тем же основаниям, что указаны ранее относительно заключения договоров аренды.

Отсутствие денежных средств в сумме №... руб. у истца на счетах в банках не опровергает их наличие, поскольку его доходы за предыдущие три года до сделки позволяли накопить денежные средства в указанной сумме (л.д.81-90 т.2).

Регистрация перехода права собственности истцом договора купли-продажи сразу после подписания сделки была невозможна, по причине наложением ареста судебным приставом-исполнителем на спорное нежилое помещение в связи с многочисленными взысканиями с ответчика. После оплаты всех долгов ответчика и снятием ареста, у истца ФИО1 появилась возможность регистрации.

В соответствии со ст.ст. 199, 200, 181 Гражданского кодекса РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истцом ФИО1 (ответчиком по встречному иску) заявлено о пропуске срока исковой давности.

С иском о признании сделки в части недействительной ФИО2 обратилась в судебном заседании 22.02.2023 (л.д.156 т.2). Сделка совершена сторонами 27.09.2021, то есть с пропуском срока исковой давности, доводов для его восстановления ФИО2 не приведено. Таким образом, пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, исковые требования истца ФИО1 подлежат удовлетворению, а во встречных требованиях ФИО2 суд полагает необходимым отказать.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Произвести в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на нежилое помещение площадью 160,9 кв.м., расположенное по адресу: ...... (помещения на плане полуподвала №...), кадастровый №..., на основании договора № 1 купли-продажи нежилого помещения от 27.09.2021, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и признании пункта договора купли-продажи недействительным – оставить без удовлетворения.

Решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Фрунзенский районный суд города Владимира.

Председательствующий судья подпись Т.В. Жемерова

Решение не вступило в законную силу.

Подлинный документ подшит в материалах дела № 2-90/2023, находящегося в производстве Фрунзенского районного суда г. Владимира.

Секретарь с/заседания _____________________ В.И. Коноплева