Дело № 2-4358/2025

39RS0010-01-2024-003427-81

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Гурьевск 18 февраля 2025 г.

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Тарасенко М.С.,

при помощнике судьи Клейн Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ :

Акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» (далее – Банк) обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, в котором просило:

- расторгнуть кредитный договор №№ от 27.12.2022 г., заключенный между Банком и ФИО1, ФИО2;

- взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору №№ от 27.12.2022 г. по состоянию на 23.08.2024 г. в размере 5 965 643,49 руб., из которых основной долг – 5 918 140,04 руб., проценты – 43 780,20 руб., 3723,25 руб. – неустойка;

- взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Банка проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 5,5% годовых, начиная с 24.08.2024 г. по день фактического исполнения обязательства по возврату основного долга;

- обратить взыскание на предмет залога – земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес >, установив начальную продажную цену в размере 6 011 200 руб., определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Кроме того, Банк просил возместить судебные расходы, понесенные на оплату государственной пошлины, в размере 50 028 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что 27.12.2022 г. между Банком и ФИО1, ФИО2 был заключен кредитный договор №№, в соответствии с условиями которого Банк предоставил заемщикам кредит для приобретения земельного участка и жилого дома в общую совместную собственность в размере 6 000 000 руб. сроком на 360 календарных месяцев, с уплатой процентов по ставке 5,5% годовых. Размер ежемесячного платежа составлял 34 142 руб. В обеспечение исполнения обязательств был заключен договор залога предмета ипотеки. Заемщиками ненадлежащим образом исполнялось обязательство по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, в связи с чем Банком были направлены требования о расторжении кредитного договора, досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки, которые заемщиками не исполнены. Ссылаясь на данные обстоятельства, Банк просит расторгнуть кредитный договор, взыскать задолженность по кредитному договору, обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену в размере 6 011 200 руб., что составляет 80% рыночной стоимости объектов недвижимости согласно отчету об оценке от 06.12.2022 г.

В судебное заседание представитель Банка, извещенного надлежащим образом, не явился, обратившись с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Ответчики ФИО2 и ФИО1 исковые требования не признали, пояснив, что действительно были допущены просрочки в оплате ежемесячных платежей, однако в последующем вносились суммы, превышающие размер ежемесячного платежа.

Заслушав вышеуказанных лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

Из материалов дела следует, что 27.12.2022 г. между Банком (кредитор) и ФИО1, ФИО2 (солидарные заемщики) был заключен кредитный договор №№, условия которого содержатся в Индивидуальных условиях и Общих условиях предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов (займов).

В соответствии с Индивидуальными условиями Банк предоставил ФИО1, ФИО2 кредит в размере 6 000 000 руб. на срок 360 месяцев, с уплатой процентов по ставке 5,5 % годовых (пункты 1, 2, 4.1) (том <данные изъяты>).

Согласно пунктам 7.1. и 7.8 Индивидуальных условий погашение кредита осуществляется путем внесения ежемесячного платежа в размере 34 142 руб. 28 числа каждого месяца.

Пунктом 11.1 Индивидуальных условий предусмотрено, что заемщики предоставляют кредитору обеспечение исполнения обязательств в виде залога предмета ипотеки – земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес >, и жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес >.

27.12.2022 г. заемщики ФИО1 и ФИО2 выдали Банку закладную на указанные выше объекты недвижимости (том <данные изъяты>).

06.01.2023 г. Управлением Росреестра по Калининградской области было зарегистрировано право совместной собственности ФИО1 и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, и жилой дом с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес >, а также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Банка на срок 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита (том <данные изъяты>).

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 нарушили принятые на себя обязательства, неоднократно допустив нарушение сроков, предусмотренных кредитным договором для возврата очередной части кредита и уплаты иных предусмотренных договором платежей, что подтверждается выпиской о движении денежных средств и не оспаривалось ответчиками в судебном заседании (л.д. <данные изъяты>).

Таким образом, ФИО1 и ФИО2 не исполняли обязанность, установленную пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ, по возврату кредита в срок и в порядке, которые предусмотрены кредитным договором, в связи с чем образовалась задолженность по предусмотренным кредитным договором платежам.

В соответствии с пунктом 13.1 Индивидуальных условий при нарушении сроков возврата заемных денежных средств и уплаты начисленных за пользование заемными средствами процентов, заемщик уплачивает неустойку в размере 1/366 от размера ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации в процентах годовых, действующей на дату заключения договора о предоставлении денежных средств, от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно).

Представленный истцом расчет задолженности ФИО1 и ФИО2 по кредитному договору №№ от 27.12.2022 г. по состоянию на 23.08.2024 г. судом проверен и сомнений не вызывает.

Размер задолженности ФИО3 А.Д. и ФИО3 О.С. по данному кредитному договору по состоянию на указанную дату составляет 5 965 643,49 руб. и складывается из следующего: основной долг – 5 918 140,04 руб., проценты – 43 780,20 руб., 3723,25 руб. – неустойка (том <данные изъяты>).

Направленное Банком ФИО1 и ФИО2 требование о возврате суммы кредита с причитающимися Банку платежами ответчиками было оставлено без удовлетворения (том <данные изъяты>).

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженности по кредитному договору №0062-00275/ИКР-22РБ от 27.12.2022 г. по состоянию на 23.08.2024 г. в размере 5 965 643,49 руб., из которых основной долг – 5 918 140,04 руб., проценты – 43 780,20 руб., 3723,25 руб. – неустойка, процентов, начисляемых на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 5,5% годовых, начиная с 24.08.2024 г. по день фактического исполнения обязательства по возврату основного долга.

Также суд находит обоснованными и исковые требования Банка о расторжении указанного выше кредитного договора по следующим основаниям.

Требование о расторжении кредитного договора заявлено Банком в суд только после неполучения в установленный срок ответа ФИО1 и ФИО2 на предложение Банка расторгнуть данный договор (том 1 л.д.148-151), что соответствует требованиям пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, основанием расторжения договора является, в частности, существенное нарушение договора одной из сторон, на что как на основание иска в этой части ссылается истец.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Допущенное ФИО1 и ФИО2 нарушение условий договора, выразившееся в несвоевременном внесении платежей в счет погашения кредитного договора, является существенным, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для расторжения кредитного договора №№ от 27.12.2022 г., заключенный между Банком и ФИО1, ФИО2

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно статье 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Как указывалось выше, исполнение обязательства по кредитному договору № от 27.12.2022 г. обеспечено залогом (ипотека) земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес >.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное

В силу пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичные положения установлены статьей 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу пункта 3 статьи 348 Гражданского кодекса РФ, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 Гражданского кодекса РФ).

Условиями закладной от 27.12.2022 г. предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору о предоставлении денежных средств путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы заемных средств при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна. Обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора, в случаях, установленных в настоящем пункте (пункт 16.5.1 закладной).

Следовательно, в силу вышеуказанных требований закона и условий заключенного договора, кредитор по обеспеченному залогом обязательству должника, вправе получить удовлетворение своих требований через обращение взыскания на заложенное имущество ответчиков, в данном случае, вышеназванные жилой дом и земельный участок, принадлежащие ответчикам.

Из выписки о движении денежных средств видно, что заемщиками были допущены просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз, 28.02.2024 г. поступил платеж в счет погашения задолженности в размере 200 руб., в марте, июне и июле 2024 года платежи в счет погашения задолженности по кредиту не поступали (том 1 л.д.17-18).

При таких обстоятельствах, учитывая также, что размер задолженности по кредитному договору составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, основание полагать, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество несоразмерно размеру требований залогодержателя не имеется.

Исходя из системного толкования пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями статьи 54.1, части 1 статьи 78 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статей 7, 10 Федерального закона от 29.12.2006 г. №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала не исключает возможность обращения взыскания на заложенное имущество в обеспечение возврата ипотечного кредита.

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования Банка об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес >, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 56 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Банком представлен отчет №1532-03/22, составленный ООО «РАО «Оценка-Экспертиза» по состоянию на 06.12.2022 г., согласно которому рыночная стоимость жилого дома составляет 6 726 000 руб., земельного участка - 788 000 руб., общая стоимость 7 514 000 руб. (том <данные изъяты>).

Ответчиками представлен отчет об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, составленный ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка» по состоянию на 26.11.2024 г., согласно которому рыночная стоимость жилого дома составляет 7 000 000 руб., земельного участка – 1 080 000 руб., общая стоимость 8 080 000 руб. (том <данные изъяты>).

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости суд полагает необходимым руководствоваться отчетом об оценке, представленным ответчиками, выполненным ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка», поскольку отчет, представленный Банком, содержит сведения о рыночной стоимости имущества по состоянию на 06.12.2022 г., тогда как представленный ответчиками отчет выполнен по состоянию на 26.11.2024 г., то есть содержит сведения об актуальной рыночной стоимости объектов недвижимости на сегодняшний момент с учетом их текущего состояния.

Таким образом, суд полагает необходимым установить начальную продажу цену заложенного имущества - земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес >, в размере 6 464 000 руб. (8 080 000 х 80 : 100 = 6 464 000), определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования Банка подлежащими частичному удовлетворению.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованием ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче в суд настоящего иска Банком была уплачена государственная пошлина в размере 50028 руб., рассчитанная в соответствии с пп. 1 и 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, исходя из требований имущественного и неимущественного характера.

Поскольку исковые требования Банка удовлетворены, с ФИО1, ФИО2 пользу Банка в солидарном порядке подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50028 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск АО «ФИО3 ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от 27.12.2022 г., заключенный между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1, ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО1 (паспорт серии № №), ФИО2 (паспорт серии № №) в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН <***>) задолженность по кредитному договору № от 27.12.2022 г. по состоянию на 23.08.2024 г. в размере 5 965 643,49 руб., в том числе основной долг – 5 918 140,04 руб., проценты – 43 780,20 руб., неустойка – 3723,25 руб., в возмещение судебных расходов, понесенных на оплату государственной пошлины 50 028 руб.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 5,5% годовых, начиная с 24.08.2024 г. по день фактического исполнения обязательства по возврату основного долга.

Обратить взыскание на предмет залога – земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес > <адрес >, и жилой дом с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес >, установить способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 6 464 000 руб.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 04.03.2025 г.

Судья Тарасенко М.С.