№ 2-894/2023

64RS0043-01-2022-007618-40

решение

Именем Российской Федерации

12 апреля 2023 г. г. Саратов

Волжский районный суд г.Саратова в составе

председательствующего судьи Гончаровой Н.О.,

при секретаре Исайеве И.Р.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации муниципального образования "Город Саратов" о взыскании денежных средств в счет возмещения за нежилое помещение,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования "Город Саратов" о взыскании денежных средств в счет возмещения за нежилое помещение, указав что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 155,4 кв.м, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.<адрес>. Распоряжением администрации муниципального образования "Город Саратов" №342-р от 30.09.2020 многоквартирный дом по адресу: г.Саратов, ул.<адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем он не может использовать по назначению нежилое помещение. Решение об изъятии принадлежащего ему нежилого помещения до настоящего времени не принято. В этой связи просит взыскать с ответчика денежные средства в счет возмещения за нежилое помещение в сумме 2984000 руб. Также им понесены расходы по оплате независимой оценки в размере 15000 руб. и уплате государственной пошлины в размере 23155 руб., которые просит взыскать с ответчика.

До рассмотрения дела по существу истец уточнил заявленные требования, исходя из результатов судебной экспертизы, и просил взыскать в свою пользу денежные средства в счет выкупной цены за жилое помещение – рыночную стоимость нежилого помещения в размере 2713000 руб., убытки, причиненные изъятием жилого помещения, в размере 402190 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 419000 руб., расходы по оплате независимой оценки в размере 15000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 23155 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования с учетом уточнения по изложенным основаниям.

Представитель ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" возражала против удовлетворения заявленных требованиях по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, на основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ст.35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст.239 ГК РФ.

Согласно ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч.6 ст.32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Согласно ч.8 ст.32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Кроме того, из содержания положений ст.32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п.20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником нежилого помещения площадью 155,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.<адрес>

Заключением межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом №33/20 от 03.09.2020 выявлены основания для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.<адрес>, аварийным и подлежащим сносу на основании выводов технического заключения, подготовленного ООО "ФКС".

Распоряжением администрации муниципального образования "Город Саратов" №342-р от 30.09.2020 "О мероприятиях по отселению из многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.им.Челюскинцев, д.№88" указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений многоквартирного дома в течение трех месяцев следует произвести отселение из занимаемых помещений, в срок до 01.09.2022 – произвести снос указанного дома, администрации Волжского района муниципального образования "Город Саратов" и Комитету по управлению имуществом г.Саратова осуществить мероприятия по предоставлению гражданам, проживающим в многоквартирном доме, на условиях социального найма жилом помещении иного жилого помещения в соответствие со ст.89 ЖК РФ или по соглашению с нанимателем жилого помещения общей площадью менее ранее занимаемого, администрации Волжского района муниципального образования "Город Саратов" поручено вручить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме копию названного распоряжения, Комитету по управлению имуществом г.Саратова поручено осуществить мероприятия по образованию земельного участка, занимаемого спорным домом.

Вышеуказанный многоквартирный дом включен в областную адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2022-2026 годы, утвержденную постановлением Правительства Саратовской области от 26.09.2022 №931-П. В рамках указанной программы расселению подлежат только жилые помещения.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ, ч.1 ст.7 ЖК РФ по аналогии закона должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст.32 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец не лишен возможности реализовать свое право в соответствии с положениями ст.32 ЖК РФ и имеет право требовать выкупа принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Взыскание с администрации муниципального образования "Город Саратов" возмещения за изымаемое помещение является способом защиты нарушенного права истца как собственника аварийного помещения.

Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 ст.32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Сторонами не оспаривается, что между истцом и ответчиком соглашения о возмещении за нежилое помещение, сроках и других условий выкупа не достигнуто.

Судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО "Экспертный центр Девайс".

Согласно заключения эксперта ООО "Экспертный центр Девайс" №10-23 от 27.02.2023 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 155,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.<адрес>, с учетом стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, а также с учетом рыночной стоимости доли собственника в праве на земельный участок составляет 2713000 руб.; величина убытков, причиненных собственнику его изъятием – 402000 руб., при этом в стоимости убытков учтены оплата аренды временного нежилого помещения на время поиска и приобретения для постоянного пользования нежилого помещения – 233100 руб., оплата услуг риэлтора по поиску временного нежилого помещения – 77700 руб., оплата услуг риэлтора по поиску постоянного нового нежилого помещения, аналогичного изъятому – 81390 руб., стоимость регистрации права собственности на новое нежилое помещение, аналогичное изъятому – 2000 руб., услуги автотранспорта для переезда – 4000 руб., услуги грузчиков для переезда – 4000 руб. Нежилое помещение площадью 155,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее ФИО3, представляет опасность для жизни и здоровья находящихся в нем лиц по причине аварийного состояния. В отношении жилого дома по адресу: г.Саратов, ул.<адрес> требовалось проведение первого капитального ремонта в 1932 году до даты первой приватизации квартиры в жилом жоме, при этом проведение капитального ремонта требовалось в отношении всего жилого дома. Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт в пользу собственника нежилого помещения площадью 155,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.<адрес>, составляет 419000 руб.

Данное экспертное заключение суд расценивает как объективное, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны, соответствуют поставленному перед экспертом вопросу. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется.

Поскольку исковые требования заявлены о взыскании возмещения (выкупной цены) за нежилое помещение, которые определены экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, суд полагает необходимым взыскать в пользу истца денежные средства в счет возмещения за спорное нежилое помещение в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

Поскольку положениями ст.36-38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного, рыночная стоимость жилого помещения учитывает в своем составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Необходимость несения затрат по оформлению права собственности на другое нежилое помещение, услуг риэлтора по подбору нежилого помещения с целью приобретения, услуг грузоперевозок по организации переезда вытекает из существа спорных правоотношений.

Вместе с тем, поскольку доказательств упущенной истцом выгоды в суд не представлено, необходимость несения истцом затрат по найму в настоящее время отсутствует.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Соответственно, сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения.

Таким образом, общая сумма возмещения за нежилое помещение составляет 3223390 руб. (2713000 руб. + 81390 руб. + 2000 руб. + 4000 руб. + 4000 руб. + 419000 руб.) и подлежит взысканию в пользу истца.

При этом указанное возмещение подлежит взысканию за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" с администрации муниципального образования "Город Саратов" как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования "Город Саратов".

После выплаты администрацией муниципального образования "Город Саратов" указанной размера возмещения за нежилое помещение право собственности ФИО3 на спорное нежилое помещение следует прекратить, признать право собственности муниципального образования "Город Саратов" на данное нежилое помещение.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Из материалов дела видно, что истцом в связи с настоящим делом понесены расходы по оплате независимой экспертной оценки в размере 15000 руб., являвшиеся необходимыми для восстановления нарушенного права истца, в связи с чем они подлежат взысканию с ответчика.

Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы истца по оплате услуг представителя составили 35000 руб., что подтверждается договором-соглашением от 18.10.2022 и распиской в получении денежных средств от 18.10.2022. Руководствуясь положениями ст.100 ГПК РФ, учитывая размер и характер предъявленных требований, объем оказанных юридических услуг, обстоятельства по делу, сложность рассматриваемого спора, длительность рассмотрения дела, степень участия в деле представителя, суд, учитывая принцип разумности и справедливости, находит возможным взыскать в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 12000 руб.

При определении окончательного размера денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца в счет возмещения судебных расходов суд учитывает, что исковые требования удовлетворены частично.

Согласно исковым требованиям истец просил о взыскании денежных средств в счет возмещения за нежилое помещение в размере 3534190 руб. (2713000 руб. + 402190 руб. + 419000 руб.). Заявленные исковые требования удовлетворены на денежную сумму в размере 3223390 руб., что составляет 91,2% от суммы заявленных исковых требований.

Следовательно, в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате независимого исследования в размере 13680 руб. (15000 руб. * 91,2%), расходы по оплате юридических услуг в размере 10944 руб. (12000 руб. * 91,2%)

Также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы по уплате государственной пошлины в размере 23155 руб.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Как следует из представленного ООО "Экспертный центр Девайс" заявления и счета №27 от 27.02.2023 стоимость проведенного экспертного исследования составила 68000 руб., которую, учитывая частичное удовлетворение иска, суд считает необходимым взыскать с истца и ответчика в пользу экспертного учреждения пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а именно с администрации муниципального образования "Город Саратов" – 62016 руб. (68000 руб. * 91,2%), с ФИО3 – 5984 руб. (68000 руб. * 8,8%).

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН <***>) за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов" в пользу ФИО3 (ИНН №) денежные средства в счет возмещения за нежилое помещение площадью 155,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.<адрес>, в размере 3223390 рублей, расходы по оплате независимого исследования в размере 13680 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 10944 рубля, расходы по уплате государственной пошлины в размере 23155 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

После выплаты администрацией муниципального образования "Город Саратов" указанного размера возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение площадью 155,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.<адрес>, пом.1, признать право собственности муниципального образования "Город Саратов" на нежилое помещение площадью 155,4 кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: г.Саратов, ул.<адрес>.

Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр Девайс" (ИНН <***>) стоимость производства судебной экспертизы в размере 62016 рублей.

Взыскать с ФИО3 (ИНН №) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр Девайс" (ИНН <***>) стоимость производства судебной экспертизы в размере 5984 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 19 апреля 2023 года.

Судья