БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белгород 12 сентября 2023 г.
Белгородский областной суд в составе
судьи Каюкова Д.В.
с ведением протокола секретарём Гайворонской Н.Ю.,
с участием представителей административного истца – ФИО1, Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области – ФИО2, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» - ФИО3, Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «ОСКОЛЦЕМЕНТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ЗАО «ОСКОЛЦЕМЕНТ» является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>.
В ходе государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2021 г. – <данные изъяты> руб.
Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» (далее – Центр кадастровой оценки) от 25 ноября 2022 г. № отказано в установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2022 г.
Дело возбуждено по административному исковому заявлению, поданному 2 февраля 2023 г., в котором административный истец, ссылаясь на приведенные выше обстоятельства, несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, незаконность и необоснованность принятого Центром кадастровой оценки решения, требовал признать это решение незаконным и установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2022 г. – <данные изъяты> руб. (на основании отчёта оценщика П. от ДД.ММ.ГГГГ №).
В судебном заседании представитель административного истца поддержал административный иск, просил установить кадастровую стоимость участка с учётом выводов судебной экспертизы о его рыночной стоимости.
Представитель Центра кадастровой оценки (административный ответчик) просил признать оспоренное решение законным и обоснованным, а требование об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости разрешить по усмотрению суда.
Представители Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области (административный ответчик), Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (заинтересованное лицо) полагали возможным признать оспоренное решение законным и обоснованным, установить кадастровую стоимость участка с учётом выводов судебной экспертизы о его рыночной стоимости.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (административный ответчик) – ФИО5 не явилась, просила рассмотреть дело в своё отсутствие и разрешить спор по усмотрению суда с учётом того, что Управления не является надлежащим административным ответчиком по делу.
Исследовав объяснения лиц, участвующих в деле, и письменные доказательства, суд принимает следующее решение.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами, направленных на соблюдение принципа платности использования земли, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков путём проведения государственной кадастровой оценки. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п. 5 ст. 65, п.п. 2, 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предусмотрен нормами ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», которые подлежат применению в настоящем деле. Согласно этим нормам уполномоченное бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации, рассматривает соответствующее заявление и принимает по нему решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в приложенном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием этого решения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).
Судом на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости, сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки установлено, что административному истцу на праве собственности (зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) принадлежит упомянутый выше участок, имеющий вид разрешённого использования «для обслуживания нежилых зданий (производственная база: склады для складирования извести, песка, щебня, насосная станция, мехмастерская, гаража боксового типа для грузового и легкового автотранспорта)».
По распоряжению Правительства Белгородской области от 10 марта 2020 г. №88-рп проведена государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населённых пунктов Белгородской области по состоянию на 1 января 2021 г., результаты которой утверждены распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29 октября 2021 г. №738-р.
По итогам проведённой оценки кадастровая стоимость участка установлена в размере <данные изъяты> руб. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25 декабря 2021 г. и подлежали применению с 1 января 2022 г.
27 октября 2022 г. в Центр кадастровой оценки поступило заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2022 г. – <данные изъяты> руб. (на основании указанного выше отчёта об оценке).
Решением Центра кадастровой оценки от 25 ноября 2022 г. № заявление отклонено, поскольку в отчёте об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, связанные, в частности, с анализом рынка и применением корректирующих коэффициентов.
Указанное решение затрагивает права административного истца как собственника и плательщика земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость участка (п. 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации), оспорено в суд с соблюдением предусмотренного ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации) срока. Следовательно, законность и обоснованность этого решения подлежит проверке.
Представленными доказательствами подтверждено, что оспоренное решение принято Центром кадастровой оценки, созданным по распоряжению Правительства Белгородской области от 26 декабря 2016 г. №648-рп и наделённым полномочиями в сфере государственной кадастровой оценке, в том числе по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятию по ним решений (ч. 2 ст. 6, п. 5.1 ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», устав Центра кадастровой оценки, утверждённый распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 20 января 2022 г. №31-р).
Порядок вынесения оспоренного решения, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», не нарушен. Заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости обоснованно принято Центром кадастровой оценки к рассмотрению, рассмотрено им в установленный законом срок (в течение 30-ти календарных дней со дня поступления). Оспоренное решение вынесено по основаниям, указанным в п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», подписано уполномоченным на это заместителем директора Центра кадастровой оценки. Форма решения, требования к его заполнению и формату, утверждённые приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 6 августа 2020 г. №П/0287, соблюдены.
В целях проверки оснований отказа в установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости, изложенных в оспоренном решении, и установления рыночной стоимости участка назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта М. от ДД.ММ.ГГГГ № в отчёте об оценке, представленном административным истцом в Центр кадастровой оценки и в суд, допущены нарушения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 июня 2022 г. определена в размере <данные изъяты> руб. (на 35% меньше оспоренной кадастровой стоимости).
Исходя из ст. 84 КАС Российской Федерации, суд признаёт заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством.
Судебная экспертиза непосредственно и независимо проведена экспертом, который имеет высшее экономическое образование и образование по дополнительным профессиональным программам, квалификацию в области оценочной деятельности, в том числе по направлению «оценка недвижимости», продолжительный стаж работы в данной области, является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, застраховал свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности, предупреждён судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Отводы эксперту не были заявлены.
Заключение судебной экспертизы оформлено в соответствии со ст. 82 КАС Российской Федерации, подписано экспертом, содержит всю необходимую информацию, предусмотренную законом, является полным, ясным, обоснованным, не имеет противоречий в выводах, предоставляет возможность проверить обоснованность и достоверность выводов. Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.
Проверяя отчёт об оценке, эксперт подробно проанализировал его содержание, сопоставил результат этого анализа с основаниями, по которым принято оспоренное решение, учёл требования законодательства об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости участка эксперт описал объект оценки, с учётом характеристик, расположения и использования объекта оценки отнёс его к сегменту рынка под индустриальную застройку, охарактеризовал состояние рынка недвижимости <данные изъяты> в этом сегменте, определил ценовой диапазон, обоснованно использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и отклонил иные подходы и методы оценки.
Применяя сравнительный подход к оценке, эксперт определил единицу сравнения (цена за 1 м2) и наиболее важные факторы стоимости, выбрал для объекта оценки три объекта-аналога, рассчитал единицы сравнения для каждого из них, провёл сравнительный анализ количественных и качественных характеристик объектов-аналогов и объекта оценки, внёс в значения единиц сравнения необходимые корректировки для устранения различий между объектом оценки и объектами-аналогами, согласовал полученные показатели стоимости, которые оказались близки друг к другу и не выходили за определённый ценовой диапазон.
У суда не имеется оснований полагать, что применённый экспертом метод исследования противоречил закону, а проведённые экспертом расчёты привели к недостоверным результатам определения рыночной стоимости объекта оценки.
Выводы судебной экспертизы не противоречат иным собранным по делу доказательствам, не оспорены административными ответчиками и заинтересованным лицом, а в части определения рыночной стоимости участка – и административным истцом.
Рыночную стоимость объекта оценки, определённую экспертом, суд признаёт достоверной.
Замечания административного истца на заключение судебной экспертизы в части проверки отчёта об оценке суд признаёт не влияющими на выводы по существу спора.
Правила анализа рынка определены разделом V Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. №611.
Результатом этого анализа являются основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объём продаж, ёмкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Эксперт, исходя из того, что активность рынка характеризуется социально-экономическими факторами и территориальными признаками функционирования рынка недвижимости той или иной локации, а также учитывая статус г. <данные изъяты> как крупного промышленного центра <данные изъяты> области, количество и содержание предложений о продаже земельных участков под индивидуальную застройку, сделал обоснованные выводы об активности рынка земельных участков под индивидуальную застройку, отсутствии у оценщика оснований для признания рынка недвижимости в указанном сегменте неактивным и применения корректировки на торг (-17,9%) к объектам-аналогам.
Расширение экспертом территории исследования не противоречило п. 11 ФСО №7, было обусловлено поиском предложений о продаже объектов-аналогов, свободных от застройки (согласно принятому экспертом допущению), что само по себе не может свидетельствовать о низкой активности рынка.
Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №299 и действовавшего на период составления предъявленного административным истцом отчёта об оценке, при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться того принципа, что содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Эксперт обоснованно сослался на нарушение этого принципа, поскольку предъявленный административным истцом отчёт об оценке содержал противоречивую информацию о доступе к объекту оценки (оценщик одновременно указал, что доступ к объекту оценки не ограничен и проезд к объекту оценки осуществляется через чужой земельный участок - стр. 41-43 отчёта об оценке). При этом в отчёте об оценке к объектам-аналогам применена корректировка на наличие свободного подъезда (-15%).
Установив, что к объекту оценки ведёт дорога с асфальтовым покрытием через территорию, находящуюся в собственности административного истца, эксперт сделал обоснованный вывод о свободном подъезде к объекту оценки и отсутствии у оценщика оснований для применения соответствующей корректировки.
Кроме приведенных нарушений эксперт выявил несоблюдение оценщиком пп. «в» п. 22 ФСО №7.
Суд полагает, что в отчёте об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, исключавшие установление Центром кадастровой оценки кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости на основании этого отчёта, который по указанной причине не может быть признан достоверным доказательством.
При этом суд отмечает, что выявленные экспертом нарушения законодательства об оценочной деятельности являются достаточным основанием для признания отчёта об оценке не соответствующим требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В этой связи не имеет правового значения то обстоятельство, что иные нарушения, изложенные в оспоренном решении, не были подтверждены экспертом.
Оспоренное решение по своему содержанию соответствует нормам Федеральных законов «О государственной кадастровой оценке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, в признании такого решения незаконным следует отказать (п. 2 ч. 2 ст. 227 КАС Российской Федерации).
Вместе с тем, исходя из анализа норм ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и главы 25 КАС Российской Федерации, учитывая, что институциональные и процедурные условия осуществления права на доступ к механизмам правосудия должны предотвращать неоправданные задержки при рассмотрении дел, отвечать требованиям процессуальной эффективности, экономии в использовании средств судебной защиты, обеспечивать справедливость судебного решения и достижение баланса публичных и частных правовых интересов (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 ноября 2014 г. №28-П), суд – при изложенных обстоятельствах - не вправе отказать в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости.
Суд считает возможным установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2022 г., определённом по заключению судебной экспертизы.
Лица, участвующие в деле, не возражали против удовлетворения такого требования, не представили доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость участка.
Установление судом кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости в рассматриваемом случае будет направлено на своевременную реализацию соответствующего права административного истца и обеспечит баланс публичных и частных правовых интересов.
Датой подачи заявления о пересмотре оспоренных результатов определения кадастровой стоимости участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 27 октября 2022 г.
В целях применения установленной судом кадастровой стоимости участка подлежит учёту то обстоятельство, что Центром кадастровой оценки определена кадастровая стоимость этого же участка по состоянию на 1 января 2022 г. в размере <данные изъяты> руб. (приказ Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27 октября 2022 г. №131, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 декабря 2022 г.).
Исходя из установленных обстоятельств, ст. 38, ч. 2 ст. 247 КАС Российской Федерации, п. 1 положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. №457, п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд отклоняет ссылку Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области на то, что оно является ненадлежащим административным ответчиком при рассмотрении требования об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости.
Оснований для иных выводов по существу спора суд не усматривает. О возмещении судебных расходов лица, участвующие в деле, не заявили.
Руководствуясь ст.ст. 227, 249 КАС Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ЗАО «ОСКОЛЦЕМЕНТ» удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> м2 (кадастровый №, адрес: <адрес>) по состоянию на 1 июня 2022 г. в размере его рыночной стоимости на указанную дату – <данные изъяты> руб.
Датой подачи заявления о пересмотре оспоренных результатов определения кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 27 октября 2022 г.
Отказать в удовлетворении административного иска ЗАО «ОСКОЛЦЕМЕНТ» о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 25 ноября 2022 г. № незаконным.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи через Белгородский областной суд апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.В. Каюков
Мотивированное решение изготовлено 15 сентября 2023 г.