№ 2-975/2025
61RS0031-01-2025-000947-54
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 августа 2025 года п. Целина Ростовской области
Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Иваненко Е.В.,
при секретаре судебного заседания Критининой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО 2 к ФИО 3 о признании права собственности на реконструированную квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО 2 обратился в суд с иском к ФИО 3 о признании права собственности на <адрес> по адресу: <адрес> реконструированном виде, ссылаясь на то, что он является собственником квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью 743 кв.м категории земель: земли населенных пунктов, на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2024г., расположенных по адресу: <адрес>. С 2010г. по 2024г. предыдущим собственником - ФИО 1 неоднократно производилась перепланировка и реконструкция квартиры. В связи с чем, общая площадь квартиры за счет пристройки состоящей из: столовой, ванной комнаты, кладовых, коридоров, санузла, увеличилась на <данные изъяты> кв.м. и стала <данные изъяты> кв.м. За разрешением на вышеуказанную реконструкцию квартиры в Целинский отдел архитектуры ФИО 1 не обращался. Истцом ДД.ММ.ГГГГ был получен технический паспорт на вышеуказанную квартиру. Так же истец обратился к кадастровому инженеру, который пояснил, что для изготовления технического плана и проекта здания в котором расположены квартиры, необходимо Разрешение на строительство, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласие всех собственников квартир, а также земельные участки под квартирами должны находиться в общей долевой собственности. В связи с увеличением площади квартиры за счет реконструкции, соответственно увеличилась площадь всего 2-х квартирного жилого дома. При реконструкции и перепланировке квартиры не допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, требований санитарно эпидемиологической и пожарной безопасности, интересы соседей не нарушены, их жизни и здоровью ничего не угрожает. Оформить право собственности на вновь образованный объект-квартиру во внесудебном порядке не представляется возможным, так как произошла реконструкция квартиры. Просил суд: прекратить право собственности: ФИО 2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, на объект недвижимости квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № расположенную по адресу: <адрес>. Сохранить здание (жилого дома) с кадастровым номером № в реконструированном виде с учетом проведенной реконструкции (перепланировки) <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>. Сохранить <адрес> жилом доме с кадастровым номером № в реконструированном виде с учетом проведенной реконструкции (перепланировки), расположенную по адресу: <адрес> 1. Признать за. ФИО1 <данные изъяты> года рождения, уроженцем <адрес>, право собственности на реконструированную квартиру в многоквартирном жилом доме, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Не взыскивать с ответчика судебные расходы, включая государственную пошлину, от уплаты которой освобожден истец, поскольку ответчик фактически не нарушает его права.
Истец, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом, суду представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд рассматривает дело в отсутствие истцов в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Ответчик ФИО 3 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Суд рассматривает дело в отсутствие ответчика в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, сектора территориального развития архитектуры и градостроительства Администрации Целинского района, администрации Целинского района Ростовской области в судебное заседание не явились, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, о причинах неявки не сообщили. Суд рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Определением Егорлыкского районного суда Ростовской области, занесенным в протокол судебного заседания от 21.07.2025 г., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация Целинского сельского поселения.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации Целинского сельского поселения в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили. Суд рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ч. 1-2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Согласно подпункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на строительство и реконструкцию объекта капитального строительства требуется разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, п. 20 ч. 1, ч. 3-4 ст. 14 ФЗ РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», п. 1.1 ст. 12 Областного Закона Ростовской области «О местном самоуправлении в Ростовской области» с 01.01.2017 выдача разрешений на строительство в сельской местности относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов. Такое разрешение выдаётся при поступлении от застройщика уведомления о планируемой реконструкции и выдаётся в форме уведомления о допустимости такой реконструкции.
Как усматривается из материалов дела, многоквартирный жилой дом, с КН №, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> состоит из двух обособленных квартир, которые имеют отдельные входы и самостоятельные системы жизнеобеспечения (л.д. 42-46).
Согласно договору купли продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО 1 передал в собственность ФИО 2 квартиру, с хозяйственными строениями и сооружениями, общей площадью <адрес> кв.м. с кадастровым номером №, и земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 5).
Согласно выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ:
- объект недвижимого имущества – квартира, назначение: жилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО 2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-7);
- объект недвижимого имущества – земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО 2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-9).
Как следует из доводов искового заявления, предыдущий собственник ФИО 1 без получения разрешения на реконструкцию произвел реконструкцию, принадлежащей ему на праве собственности квартиры, в связи с чем изменились характеристики данного объекта недвижимости – его границы, а также площадь, которая увеличилась на <данные изъяты> кв.м., то есть общая площадь <адрес> стала <данные изъяты> кв.м.
Согласно технического паспорта <адрес> хозяйственными постройками, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, данная квартира состоит из следующих помещений: № жилая, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № жилая общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № жилая общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № столовая общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № ванная общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № кладовая общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № коридор общей площадью <данные изъяты>8 кв.м.; № жилая общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № коридор общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № кладовая общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № санузел общей площадью <данные изъяты> кв.м., № коридор общей площадью <данные изъяты> кв.м.; № кухня общей площадью <данные изъяты> кв.м. Общая площадь квартиры составила 104,9 кв.м. (л.д. 15-21).
Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ жилая <адрес>, в составе 2-х квартирного жилого дома, общей площадью <данные изъяты>9 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует технологии строительного производства и требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, действующих на территории Российской Федерации; в соответствии с требованиями норм действующего законодательства Российской Федерации не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц и не нарушают права и законные интересы других лиц. Согласно ГОСТ 31937-2011 категория технического состояния жилой <адрес>, в составе 2-х квартирного жилого дома, общей площадью 104,9 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, оценивается как работоспособное. Объект недвижимости, соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства. Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций жилой квартиры определено как работоспособное состояние, коммуникации пригодны к длительной эксплуатации. Специалисты пришли к выводу, что здание относится к категории постоянных, капитальных сооружений и перемещение его без нанесения его несущим и ограждающим конструкциям несоразмерного ущерба невозможно (ст. 130 ГК РФ), поскольку они неразрывно связаны с основанием и между собой и основанием. Жилая <адрес>, в составе 2-х квартирного жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует санитарным правилам и нормам СанПиН 2.1.3684-21 от 28 января 2021г.
Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем, вышеуказанные условия имеют место по настоящему делу. А именно как следует из договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, выписок из ЕГРН, а также заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ:
- реконструированная квартира построена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, на данном земельном участке, находящемся в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, где допускается строительство жилья,
- реконструированная квартира соответствует установленным требованиям: строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим,
- сохранение данной квартиры в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с ч. 2 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке.
На основании вышеизложенного судом установлено, что ранее реконструированная квартира находится на принадлежащем истцу земельном участке, в соответствии с целевым назначением данного участка, им не допущено при строительстве нарушений установленных требований, сохранение квартиры в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а единственным признаком данной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, выдаваемого в форме уведомления о допустимости такой реконструкции.
Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о прекращении права собственности ФИО 2 на объект недвижимости – квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>
Право собственности истца ФИО 2 на реконструированную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м,, расположенную по адресу: расположенную по адресу: <адрес>, подлежит признанию.
Таким образом, установленные совокупностью представленных и исследованных судом доказательств, обстоятельства дают основание признать исковые требования ФИО 2 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме.
При этом, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины распределению не подлежат, в связи с отсутствием такого ходатайства в исковом заявлении.
Решение в окончательной форме принято 02.09.2025 года.
Руководствуясь ст. ст.12, 56, 194-199, 209 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Исковые требования удовлетворить.
Прекратить право собственности: ФИО 2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № расположенную по адресу: <адрес> <адрес>.
Сохранить здание жилого дома с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> реконструированном виде с учетом проведенной реконструкции (перепланировки) <адрес>.,
Сохранить <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, в жилом доме с кадастровым номером № в реконструированном виде с учетом проведенной реконструкции (перепланировки).
Признать за, ФИО 2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на реконструированную квартиру в многоквартирном жилом доме, общей площадью № кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: