УИД 50RS0014-01-2025-001869-16
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 декабря 2025 г. г. Ивантеевка
Ивантеевский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Галкиной Е.В.,
при секретаре Фоменко М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1846/2025 по иску ФИО6 к ФИО3, ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО4 о признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО6 к ФИО3, ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО4 о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 08 августа 2024 г. ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 29 декабря 2024 г. состоялись торги по продаже заложенного имущества ФИО3, истец был признан победителем торгов в отношении лота №1, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 4 390 000 рублей. 13 января 2025 г. между истцом и ФИО3, ФИО7, ФИО2, ФИО8 в лице финансового управляющего ФИО4 заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Согласно договору ответчики обязались передать истцу указанную квартиру в собственность, а истец оплатить ее стоимость в размере 4 390 000 рублей. 16 января 2025 г. истец полностью оплатил стоимость квартиры, тем самым исполнив свои обязательства в полном объеме. В тот же день ответчик передал истцу квартиру по акту приема-передачи, однако несмотря на неоднократные обращения к ответчику, последний уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, что лишает истца возможности в полной мере реализовать свои права собственника в отношении спорного имущества. В связи с изложенным истец просил признать за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обязать произвести регистрацию перехода права собственности.
Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании не возражал против заявленных требований.
Ответчик ФИО7 действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2, в судебном заседании возражала против заявленных требований, поскольку договор купли-продажи был заключен с нарушением норм действующего законодательства.
Ответчик ФИО8, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об отложении дела не просил, возражений не представил.
Ответчик ФИО4, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об отложении дела не просил, представил отзыв на исковое заявление.
Третье лицо УФСГРКК по Московской области, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об отложении дела не просил, возражений не представил.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав пояснения сторон, изучив представленные материалы дела, суд находит заявленные требования не обоснованными и подлежащими отклонению.
Материалами дела установлено, что 08 августа 2024 г. Арбитражным судом Московской области по делу № А41-2276/24 ФИО3 объявлен несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющем назначен ФИО4
29 декабря 2024 г. состоялись публичные торги по реализации имущества должника ФИО3, а именно квартиры расположенной по адресу: <адрес>. Победителем торгов признан ФИО6
13 января 2025 г. между организатором торгов финансовым управляющим ФИО3 – ФИО4 и истцом заключен договор купли-продажи квартиры.
01 октября 2025 г. уведомлением об отказе государственной регистрации права со ссылкой в том числе на то, что у финансового управляющего отсутствуют полномочия на подписание договора купли-продажи от имени сособственников.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст. 447 и 448 ГК РФ.
Согласно ст. 449.1 указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (п. 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3).
Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст. 447 и 448 ГК РФ.
Согласно ст. 449.1 указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (п. 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3).
В соответствии с 447 ГК РФ Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.
Результатом таких торгов является заключение договора с лицом, отвечающим всем требованиям документации о таких торгах и признанным их победителем.
Таким образом, действующим законодательством установлена обязанность организатора аукциона заключить договор по результатам его проведения.
Как следует из п.3 ч.3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению: сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Из пункта 1 статьи 1 Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», следует, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.
Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи.
При этом нормы Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, и не предусматривает необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре. Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.
Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса РФ.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020г., по данному вопросу разъяснено, что положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Пункт 2 статьи 163 ГК РФ, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.
Частью 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Федеральный закон от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости.
Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.
Учитывая то, что на регистрацию предоставлен договор о приобретении всей квартиры, а ФИО3, признанный банкротом, при этом имеет только ? доли в праве на спорную квартиру, 1/4 долей владеет несовершеннолетний, ? долей владеет ФИО7 и ? долей ФИО8, которые доверенность финансовому уполномоченному на продажу своей доли в праве собственности не выдавали.
Не является основанием для удовлетворения исковых требований довод административного истца, о том, что спорная квартира являлась залоговым имуществом, следовательно в силу ст. 163 ГК РФ договор купли-продажи не требует нотариального заверения.
Согласно материалам регистрационного дела на объект недвижимости: квартира, расположенная по адресу: <адрес>, КН №, запрошенного судом, между АО «КБ ДельтаКредит» и ФИО3 12.07.2016г. заключен кредитный договор <***>, сумма кредита 2 560 000 руб., цель кредита – приобретение квартиры по адресу: <адрес>, которая также являлась предметом ипотеки (л.д. 44-91).
Решением Ивантеевского городского суда <адрес> от 05.02.2021г. (№ 2-79/2021) исковые требования ФИО7 к ФИО3 о разделе имущества удовлетворены, разделено совместно нажитое имущество, определив доли супругов по 1/2. Суд признал за ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО2 право общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, доля в праве 1/4 за каждым. Решение вступило в законную силу 02.04.2021г.(л.д. 87-91).
Решением Ивантеевского городского суда <адрес> от 19.01.2022г. (№ 2-41/2022) удовлетворены исковые требования публичного акционерного общества «Росбанк» к ФИО3, ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Суд
решил:
«Расторгнуть кредитный договор <***>, заключённый 12 июля 2016 г. между АО «КБ ДельтаКредит» и ФИО3.
Взыскать со ФИО3, ФИО7 в пользу публичного акционерного общества «Росбанк» денежные средства в счёт погашения задолженности по кредитному договору <***> от 12 июля 2016 г. по состоянию на 29 июля 2021 г. в размере 2 095 779 рублей 53 копейки, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 457 рублей, а всего взыскать 2 120 236 рублей 53 копейки (два миллиона сто двадцать тысяч двести тридцать шесть рублей 53 копейки).
Обратить взыскание на предмет залога – жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 4 216 117 рублей 60 копеек (четыре миллиона двести шестнадцать тысяч сто семнадцать рублей)».
Решение вступило в законную силу 02.04.2022 года.
На основании исполнительного листа от 21.04.2022 № ФС 034397213, выданным Ивантеевским городским судом – предмет исполнение обращение взыскания на заложенное имущество, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № – возбуждено исполнительное производство №-ИП от 28.07.2022г., в рамках которого было принудительно зарегистрировано долевое право собственности ФИО3 на спорную квартиру (л.д. 45).
18.11.2024г. исполнительное производство прекращено, так как должник ФИО3 признан банкротом. 15.01.2025г. Начальником отделения-старшим судебным приставом ФИО5 Л.И. вынесено постановление об отмене окончания (прекращения) ИП, исполнительное производство возобновлено (л.д.110-112).
Таким образом, спорная квартира была продана с публичных торгов, не в рамках исполнения решения Ивантеевского городского суда Московской области от 19.01.2022г. (№ 2-41/2022).
Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).
Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (пункт 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Кроме того, суд полагает, что обращение в суд с подобными требованиями, но с разными договорами купли-продажи и попытками зарегистрировать право собственности в разных отделах Росреестра свидетельствует о злоупотреблении административным истцом своими процессуальными правами.
С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных требований ФИО6 (СНИЛС №) к ФИО3 (СНИЛС №), ФИО7 (СНИЛС №), ФИО2 (СНИЛС №), ФИО8 (СНИЛС №), ФИО4 (СНИЛС №) о признании права собственности на жилое помещение, отказать в полном объеме.
Председательствующий Е.В.Галкина
Мотивированное решение
изготовлено 30.12.2025