Решение по делу № 2-506/2023 от 21.08.2023

Дело № 2-506/2023

УИД: 61RS0058-01-2023-000491-56

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2023 года п. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Прокопенко Г.А.

при секретаре судебного заседания Мовлаевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности, указав, что в декабре 1999 годах он купил у семьи ФИО7 (ФИО8, ФИО3, ФИО9, ФИО2, ФИО4) и у семьи ФИО10 (ФИО5, ФИО6), проживавших в <адрес> и работавших в колхозе имени <адрес>, их земельные доли, входящие в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Размер доли каждого составил 8,3 га сельхозугодий, а всего: 8,3 х 7 чел. = 58,1 га. Семьи переезжали на новое место жительства, поэтому продавали свою недвижимость в <адрес>. Истец заключил с каждым из ответчиков договор купли-продажи. Деньги по сделкам истцом были уплачены продавцам в момент подписания договоров, а они, со своей стороны, передали ему документы на землю. Семьи переезжали на новое место жительства, поэтому продавали свою недвижимость в <адрес>, чтобы купить жилье в другом районе. Истец продолжает на протяжении более 20 лет добросовестно владеть недвижимым имуществом, полагая, что договора будет достаточно для подтверждения права собственности. Указанные земельные доли он сдал в аренду ИП-ФИО12 КФХ ФИО11, получает арендную плату на паи. Приобретенные им земельные доли по сей день находятся у него в аренде. В настоящее время, когда ужесточились требования к оформлению в собственность недвижимого имущества в целях уплаты за него налогов, а также, когда пресекается любое использование земельных участков самозахватом, у него возникла необходимость официальной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи земельных долей со ФИО7 и ФИО10. Как стало известно истцу, ФИО8 и ФИО9 уже умерли, члены семьи наследство официально через нотариуса не принимали, а ответчики постоянно изменяют место жительства, по прописке не проживают, он не может их собрать, чтобы явиться в МФЦ, уже несколько лет, хотя они должны подать заявления через МФЦ о регистрации ранее возникшего права собственности и о переходе права собственности. Этим нарушаются его права, так как ответчики фактически препятствуют ему во внесудебном порядке зарегистрировать переход права собственности по договорам купли-продажи на земельные доли. Так как договоры купли-продажи недвижимости между истцом и ФИО8, ФИО3, ФИО9, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 составлены в надлежащей форме, и со стороны покупателя все обязательства по сделке выполнены: деньги уплачены, истец вступил во владение и пользование имуществом, несет бремя его содержания, ответчики препятствуют регистрации в добровольном порядке, и он не может осуществить регистрацию своих прав. Просил суд: зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем к/з им. <адрес>, переход права общей долевой собственности - с размером доли 58,1 га - на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> прекратив право общей долевой собственности ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что судебные расходы просит оставить на истце, удовлетворить требования в полном объеме.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщили.

Третье лицо ИП ФИО12 КФХ ФИО11 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщил.

В судебное заседание третье лицо УФСГРКиК по Ростовской области не явилось, уведомлено о месте и времени рассмотрения дела. Согласно отзыву на исковое заявление, имеющемуся в материалах дела, просили рассмотреть дело в их отсутствие. По существу заявленных требований сообщили, что согласно сведениям ЕГРН сведения о зарегистрированных правах продавцов на вышеуказанный земельный участок отсутствуют, полагают необходимым рассмотреть вопрос о признании права собственности за истцом, в противном случае решение суда не будет отвечать принципу исполнимости.

В отсутствие не явившихся лиц дело рассмотрено в силу ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд считает, приходит к следующим выводам.

Коллективы совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, до 1 марта 1992 года обязаны были принять решение о переходе к частной, коллективно-договорной и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР (п. 6 Указа Президента РФ от 27.12.1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»).

Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 года № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» утверждено Положение «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий».

Трудовые коллективы реорганизуемых колхозов, совхозов и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятий принимают решение о выборе формы собственности на землю, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации (п. 9 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий»).

В каждом реорганизуемом колхозе и совхозе определяются индивидуальные имущественные паи и земельные доли (п. 8 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий»).

Пунктом 9 Положения «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий» установлено, что решение о выборе формы собственности на землю должны принимать трудовые коллективы реорганизуемых колхозов и совхозов. С учетом принятого решения в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий должна была подаваться заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, к которой должны были прилагаться списки лиц, имеющих право на получение земли в соответствии с Указом Президента РФ от 02.03.1992 года № 213.

В списки включались: работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территориях; лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территории сельскохозяйственных предприятий). Кроме того, в списки включались временно отсутствующие работники, лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы, и лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 01.01.1992 года.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» совхозы и колхозы обязаны были до 01.01.1993 года провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».

Пунктом 9 указанного Постановления установлено, что все члены колхоза и работники совхоза, в том числе ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай. При этом, размер земельного пая устанавливался в натуральном или стоимостном выражении. При среднем качестве земли земельный пай в натуральном выражении не должен превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность.

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством (п. 3 Указа Президента РФ от 27.10.1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»).

Согласно пункту 6 Указа Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27.12.1991 года № 323, местная администрация была обязана обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право.

Таким образом, правом собственности члены колхозов при их реорганизации в соответствии с действовавшим законодательством наделялись путем включения их в список лиц, имеющих право на получение земли в порядке приватизации, в соответствии с Указом Президента РФ от 02.03.1992 года № 213.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что согласно списку собственников земельных долей ТОО «Ленина» ФИО8, ФИО9, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 являлись собственниками земельных долей ТОО имени Ленина (л.д.16-19).

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Судом установлено, что 25.12.1999 года ФИО6 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельной доли в размере 8,3 га сельхозугодий, расположенной на землях СПК <адрес> (л.д. 5).

Стоимость продаваемого участка стороны определили в размере 4000 рублей, которые покупатель уплатил продавцам до подписания договора, что подтверждено условиями договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельной доли в размере 8,3 га сельхозугодий, расположенной на землях СПК <адрес> (л.д. 6).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельной доли в размере 8,3 га сельхозугодий, расположенной на землях СПК <адрес> (л.д. 7).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельной доли в размере 8,3 га сельхозугодий, расположенной на землях СПК <адрес> (л.д. 8).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельной доли в размере 8,3 га сельхозугодий, расположенной на землях СПК <адрес> (л.д. 9).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельной доли в размере 8,3 га сельхозугодий, расположенной на землях СПК <адрес> (л.д. 10).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельной доли в размере 8,3 га сельхозугодий, расположенной на землях СПК <адрес> (л.д. 11).

В судебном заседании установлено, что продавцы ФИО8 и ФИО9 умерли, наследственные дела к их имуществу не заводились, что подтверждается свидетельством о смерти сведениями из реестра наследственных дел (л.д. 37, 38, 39).

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст. ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Указанные обстоятельства стороной ответчиков не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств того, что договора купли-продажи не исполнены, денежные средства по договорам не передавались, как того требуют положения ст. 56 ГПК РФ, ответчиками не представлено. Договора купли-продажи ответчиками не оспорены, недействительными либо незаключенными не признаны.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договоров купли-продажи от 25.12.1999 года, его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, данные договора купли-продажи соответствуют требованиям, установленным нормам ГК РФ, в том числе, указанным выше.

В настоящее время участок общей долевой собственности ОАО «Хлебодарное» имеет кадастровый №, право общей долевой собственности за ФИО8, ФИО3, ФИО9, ФИО2, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 не зарегистрировано (л.д. 12-13).

Вместе с тем, истец ФИО1 владеет спорными долями на протяжении более 20 лет, сдает их в аренду ИП ФИО12 КФХ ФИО11, который являясь третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, по настоящему делу, не оспаривает данные обстоятельства.

Согласно сведениям, содержащимся в ПИ «Судебное делопроизводство и статистика ГАС «Правосудие» право муниципальной собственности на земельные доли продавцов Администрацией Хлеборобного сельского поселения не признавалось.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон №122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как указал истец и установлено в судебном заседании, препятствием в регистрации перехода права собственности на основании указанного договора является отказ продавцов явиться в регистрирующий орган, и подать соответствующие документы, а также смерть ФИО8 и ФИО9

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следует отметить, что законом пресекательных сроков осуществления такой регистрации не установлено.

В судебном заседании установлено, что действительность воли продавцов ФИО8, ФИО3, ФИО9, ФИО2, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, направленной на отчуждение принадлежавших им земельных долей, кроме самих договоров купли-продажи, также подтверждается передачей покупателю оригиналов правоустанавливающих документов на спорное имущество.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец ФИО1 является собственником спорных земельных долей на основании договоров купли-продажи от 25.12.1999 года, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку ответчики отказываются явиться в регистрирующий орган либо в МФЦ для регистрации перехода права, а также продавцы ФИО8 и ФИО9 умерли, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает его требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы распределению не подлежат, поскольку истец не желает их распределять, о чем указал в своем заявлении.

Руководствуясь ст. ст. 12, 39, 56, 173, 194-199, 207, 209 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем к/з им. <адрес>, переход права общей долевой собственности - с размером доли 58,1 га - на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> прекратив право общей долевой собственности ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 25.08.2023 года.