К делу № 2-928/2025

УИД 23RS0024-01-2025-000546-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Крымск Краснодарского края 02 октября 2025 года

Крымский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ломакиной И.Ю.,

при секретаре Лысенко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли - продажи действительным и признании самовольно реконструируемого жилого дома пригодным для проживания и исключении из списка аварийного жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Крымский районный суд Краснодарского края к ФИО2 признании договора купли - продажи действительным и признании самовольно реконструируемого жилого дома пригодным для проживания и исключении из списка аварийного жилья.

Свои требования мотивирует тем, что согласно договору купли - продажи от 12 ноября 2024 года, он приобрёл у ФИО2 принадлежащие ей земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. При обращении для регистрации сделки выяснилось, что жилой дом был признан аварийным в 2012 году, хотя фактически в настоящий момент реконструирован, и является пригодным для проживания. Он обратился к Ответчику с просьбой привести в соответствие документы и узаконить сделку, либо вернуть ему денежные средства в полном объёме. Но получил отказ, так как согласно экспертному заключению жилой дом признан пригодным для проживания и не несёт угрозу жизни и здоровья граждан, нарушений «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» - не выявлено. В этом жилом доме он проживает с семьёй с момента заключения договора купли - продажи постоянно, имеются все коммуникации (канализация, электричество, газ). Купить другой объект в настоящее время не представляется возможным, так как были потрачены все денежные средства на покупку спорных объектов недвижимости. Жилой дом не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, имеется все признаки жилого помещения. При обращении в администрацию (устно) ему было отказано в признании данного помещения жилым, поскольку имеется постановление о признании дома аварийным. Иным путём, кроме обращения в суд, он лишён возможности признать помещение жилым и оформить объекты недвижимости. В связи с чем, просит суд: признать договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, как Покупателем и ФИО2, как Продавцом, действительным; Признать жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: РФ, <адрес>, пригодным для проживания, сохранив в реконструируемом виде; Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок и жилой дом расположенные по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании не участвовал. Был уведомлен надлежащим образом. От него поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовала, была уведомлена надлежащим образом. От неё поступило заявление, в котором она исковые требования признала в полном объеме.

Представитель третьего лица - администрации муниципального образования Крымский район в судебное заседание не явился. О времени, дате и месте проведения судебного заседания своевременно надлежащим образом уведомлен. От представителя ФИО3, действующей по доверенности № от 10.01.2025 года, поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. При этом просила суд вынести справедливое решение.

Представители третьих лиц - Межмуниципального отдела по Абинскому и Крымскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Министерства гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций Краснодарского края в судебное заседание не явились. О времени, дате и месте проведения судебного заседания своевременно надлежащим образом уведомлены.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ принял решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся сторон, явка которых не была признана обязательной.

Изучив материалы дела и доводы искового заявления, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что согласно договору купли - продажи от 12 ноября 2024 года, истец ФИО1 приобрёл у ответчика ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2129 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, и жилой дом, с кадастровым номером №, назначение жилое, общей площадью 57,9 кв. м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>, что подтверждается договором и распиской о передачи денежных средств на сумму 900 000 рублей.

Указанные объекты недвижимости принадлежали ФИО2, что подтверждается Выписками из ЕГРН от 12.11.2024 года и от 17.12.2013 года, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю.

Однако обращении истца для регистрации сделки купли-продажи в Росреестр выяснилось, что Постановлением администрации Пригородного сельского поселения «О признании, расположенных на территории Пригородного сельского поселения Крымского района жилых помещений непригодными для проживания в связи с чрезвычайной ситуацией, вызванной наводнением на территориях муниципального образования Крымский район в июле 2012 года» спорный жилой дом признан аварийным в 2012 году.

Согласно ч.1 ст.263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно - бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 2, 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно - делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Согласно п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 04 февраля 2010 г. N 42, в реестре объектов недвижимости содержатся сведения обо всех основных, вспомогательных или условно разрешённых видах использования земельного участка с указанием индивидуального обозначения (вида, типа, номера, индекса и т.п.) соответствующей территориальной зоны. Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В совокупности статьи 51 Градостроительного кодекса РФ; Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, на отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В силу п. 2 данной нормы права лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи.

Пунктом 3 статьи 222 ГК Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку, если её сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом, с момента покупки по настоящее время истец постоянно проживает со своей семьёй в спорном жилом доме, к дому подведены коммуникации, имеется канализация, электричество, газ. Ранее были предприняты меры для регистрации самовольно реконструированного жилого дома, посредством подготовки технического плана на дом и внесения изменений в сведения кадастрового учёта. Согласно Выписке из ЕГРН дом имеет назначение -жилое.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку (реконструкцию), суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Определением Крымского районного суда Краснодарского края от 03 июля 2025 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет установления наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также угрозы жизни и здоровью граждан сохранением спорной постройки, признании жилого дома пригодным для проживания.

Согласно выводов судебной экспертизы ООО «Экспертный Центр», изложенных в заключении № от 09 сентября 2025 года, самовольно реконструируемый жилой дом, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 2129 кв. м., по адресу: Российская Федерация, <адрес>, соответствует регламентирующим градостроительным нормам и правилам, а именно: СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно - эпидемиологические требования к помещениям жилых и общественных зданий и территорий»; СП 13.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции»; СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»; СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; Согласно ст.16 пункта 3 «Жилищного кодекса РФ» признается «жилым домом».

Кроме того, по результатам проведённого осмотра строительных конструкций самовольно реконструируемого жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на основании Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», экспертом не выявлено: нарушений в части требований безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, на предмет биологических, химических, физических, социальных и иных факторов среды обитания, которые оказывают или могут оказывать воздействие на человека и (или) на состояние здоровья будущих поколений; нарушений в части угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей от строительных конструкций и основания здания в процессе строительства здания. Следовательно, исследуемый самовольно реконструируемый жилой дом по адресу: Российская Федерация, <адрес>, не угрожает жизни и здоровью граждан. Является одноквартирным жилым домом пригодным для проживания.

Представленное заключение суд считает допустимым и достоверным доказательством, т.к. его выводы являются мотивированными и обоснованными, экспертом приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, им сделан соответствующий анализ. Кроме того, эксперт имеет высшее образование, стаж работы по специальности более 15 лет, стаж экспертной работы более 15 лет, с правами и обязанностями эксперта, согласно ст. 85 ГПК РФ, ознакомлен, об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ предупрежден, а поэтому каких-либо оснований сомневаться в выводах заключений эксперта у суда не имеется.

Частью 2 и 3 статьи 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, судом установлено, что истец предпринял все зависящие от него меры для приведения жилого дома в соответствие с действующим законодательством и правилами.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли - продажи действительным и о признании самовольно реконструируемого жилого дома пригодным для проживания и исключении из списка аварийного жилья.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли - продажи действительным и о признании самовольно реконструируемого жилого дома пригодным для проживания и исключении из списка аварийного жилья - удовлетворить.

Признать договор купли - продажи от 12.11.2024 года, заключенный между ФИО1, как Покупателем и ФИО2, как Продавцом, действительным.

Признать жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 57,9 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2129 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: РФ, <адрес>, пригодным для проживания.

Сохранить жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 57,9 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2129 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: РФ, <адрес>, в реконструируемом виде.

Настоящее решение суда, является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для исключения сведений об аварийности на жилой дом, жилое, общей площадью 57,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2129 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: РФ, <адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 2129 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, и на жилой дом, с кадастровым номером №, назначение жилое, общей площадью 57,9 кв. м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>.

Настоящее решение суда, является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 2129 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, и на жилой дом, с кадастровым номером №, назначение жилое, общей площадью 57,9 кв. м., расположенные по адресу: РФ, <адрес>, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Крымский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

.

.

.

Судья: И.Ю. Ломакина

.