Дело № 2-324/2025 УИД: 23RS0013-01-2025-000166-33
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Гулькевичи 14 февраля 2025 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Бочко И.А.,
при секретаре Чеботаревой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании права собственности на объект недвижимости,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит признать право собственности на нежилое здание - цех по переработке сельскохозяйственной продукции литер Ж, общей площадью 767,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; Межмуниципальному отделу по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести соответствующие записи в ЕГРН в отношении объекта капитального строительства - одноэтажного нежилого здания цеха по переработке сельскохозяйственной продукции, литер Ж, с основными характеристиками: материал стен литер Ж здания - шлакоблоки, год постройки 2024, общей площадью – 767,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке.
Свои требования истец обосновал тем, что ему на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве аренды земельный участок, площадью 17418 кв.м, вид разрешенного использования: пищевая промышленность, категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый №, по адресу: <адрес>. В ноябре 2024 года истцом было построено здание цеха по переработке сельскохозяйственной продукции, без разрешения на строительство. Истцу на сегодняшний день необходимо зарегистрировать право собственности на объект недвижимости с учетом всех норм и правил, для чего он и обратился в соответствующие органы. Публично-Правовой компанией «Роскадастр» Территориальным отделом №7 Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю была проведена техническая инвентаризация вышеуказанного объекта, в результате которой выявлено, что данное здание выстроено без разрешения, отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. Согласно техническому заключению о состоянии строительных конструкций на соответствие требованиям технических регламентов (СП, СНи П), судебным экспертом НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», нежилое здание цех по переработке сельскохозяйственной продукции по адресу: <адрес>, также установлено, что здание выстроено с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Так же в данном заключении указано, что параметры выстроенного здания соответствуют требованиям технических регламентов, отсутствует угроза жизни и здоровья. Границы земельного участка установлены, отмежёваны, спора с собственниками соседних участков нет. Его разрешенное использование полностью соответствует назначению данного здания. Сохранение нежилого здания не нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не воздействует на существующую, либо планируемую застройку территории. Так как строительство завершено, но отсутствуют необходимые разрешения, уведомления, легализация данного объекта возможна лишь в судебном порядке, согласно ст.222 ГК РФ. Строительство цеха по переработке сельскохозяйственной продукции выполнено в границах и габаритах существующей застройки земельного участка и не нарушает интересов третьих лиц. Администрацией МО Гулькевичский район в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания было отказано, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд. Однако в п. 3 части 17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ указано, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в данном случае нежилое здание для бытовых нужд является вспомогательным, по отношению к основному зданию сокового цеха.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, в заявлении просил дело рассматривать в его отсутствие, заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика администрации муниципального образования Гулькевичский район в судебное заседание не явился, представил возражения относительно исковых требований, в которых просил в удовлетворении отказать в полном объеме, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что строительные работы должны вестись при наличии разрешения на строительство. Иск о признании права на самовольную постройку является исключительным способом защиты права. Материалы дела не свидетельствуют, что истцом предпринимались меры во внесудебном порядке легализовать постройки.
Представитель третьего лица Межмуниципального Отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю надлежаще уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений и отзывов на иск не представил, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал.
Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что в пользовании ФИО1 с 2022 года находится земельный участок площадью 17418 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; целевое назначение – пищевая промышленность: размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий, по адресу: <адрес> что подтверждается договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
За пользование земельным участком истцом вносится плата на основании расчета, представляемого Администрацией МО Гулькевичский район.
Истцом на указанном земельном участке возведено нежилое здание - цех по переработке сельскохозяйственной продукции литер Ж, общей площадью 767,7 кв.м.
По завершению строительства объекта истец обратился в Администрацию МО Гулькевичский район за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию.
Сообщением № от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с тем, что установлен факт самовольного строительства по вышеуказанному адресу; отсутствует акт о подключении (технологическом присоединении) построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; имеется информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий.
В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии с абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную истцом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Указанная позиция также соответствует разъяснению, изложенному в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 года.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, истец производит плату за пользование участком, рассчитанную Администрацией МО Гулькевичского района, в бюджет муниципального района.
В соответствии со ст. 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25 октября 2002 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации на земельный участок не свидетельствует о незаконности владения истца и невозможности пользования и распоряжения им уполномоченным органом.
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ на соответствие требованиям технических регламентов (СП, СНиП) здания цеха по переработке сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес>, выполненному судебным экспертом НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», проведенная экспертиза нежилого здания цеха по переработке сельскохозяйственной продукции литер Ж основной площадью 715,5 кв.м, вспомогательной площадью 52,2 кв.м, общей площадью 767, 7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на предмет соответствия требованиям федерального законодательства: строительные конструкции объекта экспертизы обладают достаточной прочностью и устойчивостью, общее техническое состояние оценивается как нормативное. Использованные архитектурные решения, объемно-планировочное исполнение, инженерное оборудование (перечень и взаиморасположение) удовлетворяют строительной, санитарной, градостроительной, противопожарной документации. Таким образом, исследуемое здание цеха по переработке сельскохозяйственной продукции соответствует обязательному комплексу нормативных требований, предъявляемым к нежилым помещениям соответствующего функционального назначения (объекты бытовые). Проведенная экспертиза выявила соответствие требованиям строительной, санитарной, градостроительной, противопожарной документации, при этом угроза для жизни и здоровья людей отсутствует. Проведенная экспертиза, выявила соответствие с установленным комплексом обязательных нормативных требований к эксплуатационным характеристикам помещений соответствующего функционального назначения, включая вопросы безопасности, независимо от их конструктивных систем и применяемых строительных материалов с соблюдением норм Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», объект экспертизы не нарушает права и законные интересы других граждан. На основании вышеизложенного, здание цеха по переработке сельскохозяйственной продукции, по адресу: <адрес>, можно признать пригодным для постоянного использования как здание цеха по переработке сельскохозяйственной продукции в соответствии с действующим законодательством на территории РФ и Краснодарского края со следующими технико-экономическими показателями: здание цеха по переработке сельскохозяйственной продукции литер Ж, основной площадью 715,5 кв.м, вспомогательной площадью 52,2 кв.м, общей площадью 767, 7 кв.м.
Согласно техническому паспорту площадь застройки составляет 767,7 кв.м (5% от площади участка, то есть менее 75%), что находится в пределах допустимых параметров.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами (пункт 5 части 2 статьи 49 ГрК РФ).
В частях 1 и 2 статьи 48.1 ГрК РФ перечислены объекты, относящиеся к особо опасным, технически сложным и уникальным.
Нежилое здание литер Ж имеет площадь менее 1500 кв.м. (767,7 кв.м.), к опасному, технически сложному, а также уникальному не относится.
Учитывая, что нежилое здание литер Ж общей площадью 767,7 кв.м расположено на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; размещение объекта находится в пределах земельного участка, суд считает возможным признать за истцом право собственности на указанный объект.
Отсутствие у истца разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении нежилого здания и в признании за истцом права собственности на самовольно выстроенный объект недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.
Согласно п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22, судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО1 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании права собственности на объект недвижимости - удовлетворить.
Сохранить одноэтажное нежилое здание - цех по переработке сельскохозяйственной продукции литер Ж, основной площадью 715,5 кв.м, вспомогательной площадью 52,2 кв.м, общей площадью 767, 7 кв.м, по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, со следующими характеристиками: материал стен литер Ж здания - шлакоблоки, год постройки 2024, признав на него право собственности за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>).
Настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта недвижимости - нежилое здание - цех по переработке сельскохозяйственной продукции литер Ж, основной площадью 715,5 кв.м, вспомогательной площадью 52,2 кв.м, общей площадью 767, 7 кв.м по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, со следующими характеристиками: материал стен литер Ж, здания - шлакоблоки, год постройки 2024, и регистрации права собственности на него.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Гулькевичского районного суда
Краснодарского края И.А. Бочко