РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-000976-23

8 ноября 2023 года Производство № 3а-1039/2023

Резолютивная часть решения объявлена 8 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 9 ноября 2023 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», комитет по управлению имуществом Березовского городского округа, общество с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «Активстройсервис»,

при участии в судебном заседании представителей:

административного истца ФИО1 – ФИО2,

административного ответчика ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО3,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором оспорил определенную по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельных участков, имеющих кадастровые номера <№>, <№> и <№> (далее также соответственно – участок <№>, участок <№>, участок <№>, а при общем упоминании – участки), ссылаясь на несоответствие оспариваемой стоимости рыночной стоимости участков, необоснованно влекущее увеличение платы, подлежащей внесению административным истцом как арендатором участков.

Судебное заседание, назначенное для рассмотрения административного дела, было открыто при участии представителей ФИО1 и ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – учреждение).

Извещение иных лиц, участвующих в деле, о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство было проведено в отсутствие их представителей на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Заслушав участников судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.

Сведениями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и подтвержденными представленными в материалы дела выписками из указанного реестра, а также отзывом ППК «Роскадастр», подтверждается то, что участки были поставлены на кадастровый учет 24 мая 2022 года.

Участки расположены по адресу: <адрес>, имеет категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка.

Сведения о правообладателях участков в ЕГРН не внесены. Между тем, участки находятся в публичной собственности и по договорам от 2 августа 2022 года № № 1399/1, 1400/1, 1401/1 были предоставлены в аренду на срок до 7 декабря 2024 года. При этом с даты подписания указанных договоров и до 25 октября 2022 года арендатором участков являлось ООО «ПСК «Активстройсервис» (г. Верхняя Пышма Свердловской обл., ОГРН <***>), тогда как с 25 октября 2022 года на основании соглашений о перемене лиц в обязательствах по договорам долгосрочной аренды земельных участков от той же даты арендатором участков является ФИО1, о чем в ЕГРН 28 и 31 октября 2022 года были внесены соответствующие записи.

Согласно условиям вышеуказанных договоров, включая приложения № 1 к ним, расчет арендной платы за пользование ФИО1 участками осуществляется по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость участков.

Вступившим в законную силу решением суда от 23 мая 2023 года по делу № 66OS0000-01-2022-001115-75, производству по которому был присвоен № 3а-235/2023 (далее – решение по делу № 3а-235/2023), был удовлетворен административный иск ФИО1 о пересмотре определенной актом учреждения от 2 июня 2022 года № АОКС-66/2022-000770 кадастровой стоимости участков путем установления по состоянию на 24 мая 2022 года архивной кадастровой стоимости участка <№> равной 8354865 руб., архивной кадастровой стоимости участка <№> – равной 13760891 руб., архивной кадастровой стоимости участка <№> – равной 4528413 руб. Изложенная кадастровая стоимость была установлена судом на основании заключения эксперта от 30 марта 2023 года № 2023/03-01Э. При этом с учетом архивного характера пересмотренной кадастровой стоимости участков, определенной по состоянию на 24 мая 2022 года, суд распространил действие установленной решением по делу № 3а-235/2023 кадастровой стоимости на период с 24 мая 2022 года и до внесения в ЕГРН кадастровой стоимости участков, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Такая очередная кадастровая стоимость участков была определена актом учреждения от 16 февраля 2023 года № АОКС-66/2023/000250: для участка <№> – в размере 46915057 руб. 30 коп., для участка <№> – в размере 77531897 руб. 26 коп., для участка <№> – в размере 18610852 руб. 59 коп.

Указанная стоимость была внесена в ЕГРН 28 февраля 2023 года с установлением в качестве даты начала ее применения 1 января 2023 года.

На основании заключенного ФИО1 и ООО «Областной центр оценки» договора на проведение оценки рыночной стоимости участков оценщиком ( / / )3, трудоустроенной названным юридическим лицом, 25 августа 2023 года был подготовлен отчет № 310-23/З (далее – отчет, отчет об оценке), в котором определена рыночная стоимость участков по состоянию на 1 января 2022 года: для участка <№> – в размере 11595795 руб., для участка <№> – в размере 22015107 руб., для участка <№> – в размере 6189822 руб.

В досудебном порядке ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.

Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП (далее – Постановление № 82-ПП) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ).

Постановлением № 82-ПП было признано утратившим силу Постановление № 1855-ПП, которым до 1 января 2021 года регламентировался порядок определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области. При этом соответствующее положение, ранее утвержденное Постановлением № 1855-ПП, аналогично действующему в настоящее время порядку, утвержденному Постановлением № 82-ПП, предусматривало определение размера арендной платы за земельные участки в процентах от кадастровой стоимости.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

В силу части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости участков, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, признано судом доказанным тем обстоятельством, что ФИО1, как на указанную дату, так и до настоящего времени, является арендатором участков и обязан вносить арендную плату, размер которой поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названных объектов недвижимости.

Поскольку определенная актом учреждения от 16 февраля 2023 года № АОКС-66/2023/000250 кадастровая стоимость участков определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

( / / )3, подготовившая отчет об оценке, на дату подготовки отчета являлась членом союза «Федерация Специалистов Оценщиков», имела стаж работы в области оценочной деятельности более 7 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков, то есть соответствовала требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности (статья 4 Закона об оценочной деятельности).

Оценив отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал его относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком.

При этом изложенные в отчете итоговые суждения о рыночной стоимости участков не являются произвольными, подготовивший данный документ оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет об оценке базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их характеристики. Применение оценщиком при оценке участков сравнительного подхода должным образом мотивировано. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объектов оценки.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости участков по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы дела представлено не было.

В период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора участков, а также несоответствие указанного вида стоимости участков их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участков, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом об оценке.

Судом были рассмотрены и отклонены доводы учреждения о том, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость участков подлежит установлению в тех же размерах, которые были установлены решением по делу № 3а-235/2023. Признавая указанные доводы несостоятельными, суд исходил из того, что названным решением была установлена кадастровая стоимость участков по состоянию на 24 мая 2022 года, а не на 1 января 2022 года, и данное обстоятельство само по себе исключает преюдициальное значение решения по делу № 3а-235/2023 для целей разрешения данного административного спора. При этом ссылки административного ответчика на судебную практику отклонены ввиду иных фактических обстоятельств принятия судом соответствующих решений, в частности, поскольку по упомянутым представителем учреждения делам совпадали даты, по состоянию на которые пересматривалась кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата направления в суд административного искового заявления – 3 октября 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере рыночной стоимости, составляющей:

для участка, имеющего кадастровый <№>, –11595795 руб.,

для участка, имеющего кадастровый <№>, – 22015107 руб.,

для участка, имеющего кадастровый <№>, – 6189822 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 3 октября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков