УИД 77RS0007-02-2024-010989-28
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 декабря 2024 года адрес
Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Волковой Е.Ю.,
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4349/2024 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ИП фио о признании права общей долевой собственности на помещение,
установил:
Истцы обратились в суд с иском к Департаменту городского имущества адрес о признании права общей долевой собственности собственников помещений на техническое вспомогательное подвальное помещение 1П, площадью 342,7 кв.м с кадастровым номером 77:01:0006005:3825 в многоквартирном доме по адресу: адрес.
В обоснование исковых требований указано, что в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности фио (ИНН <***>) на нежилое помещение 1П общей площадью 342,7 кв.м с кадастровым номером 77:01:0006005:3825 в многоквартирном доме по адресу: адрес (далее МКД).
Первичная регистрация Помещения в собственность адрес произошла 30.06.2005, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 03.07.2024.
Истцы считают, что регистрация права индивидуальной собственности на помещение произведена при отсутствии законных оснований, так как помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Истцы являются собственниками квартир в МКД, следовательно, регистрация права индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу в силу закона, нарушает права собственников других помещений в МКД.
Кирпичный 5-этажный жилой дом был построен в 1917г. Первая приватизация в МКД произошла не позднее 25.10.1992, что подтверждается Свидетельством о собственности на жилище № 0443786.
По мнению истцов, государственная регистрация права собственности адрес была произведена незаконно, путем выделения части общего имущества МКД спустя 13 лет после возникновения на него права общей долевой собственности, при отсутствии согласия иных собственников.
Спорное помещение на момент возникновения общей долевой собственности в МКД на дату первой приватизации не было сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, не сформировано и по настоящее время, отсутствуют отдельные входы в спорное помещение. Входы осуществлялись и осуществляются в настоящий момент исключительно по общедомовым лестницам через помещения общего имущества собственников дома.
Помещение является частью единого технического подвального помещения и относится к общему имуществу собственников помещений в доме. По помещению проходят магистральные трубопроводы отопления с запорной арматурой и сливными кранами, система подающих магистралей холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, стояки канализации с ревизиями, электрокабели и другое электрооборудование дома.
Согласно экспликации от 14.01.1976 большая часть помещений подвала поименована как «подсобное». Это означает, что данные помещения изначально предусматривались как обслуживающие, не имеющие самостоятельного назначения, входящие в состав блока инженерно-технических помещений, предназначенных для обслуживания всего здания.
Более того, согласно поэтажному плану подвала по состоянию на 26.01.1976 и экспликации от 14.01.1976, действующему на дату первой приватизации квартиры в доме, в документации БТИ была учтена лестничная клетка «Б» площадью 52,4 кв.м, не входящая в общую площадь здания многоквартирного дома и являющаяся помещением общего пользования. Начиная с 1998 г. и по настоящее время, согласно поэтажным планам по состоянию на 29.10.1998 и 30.06.2023 и экспликациям от 23.01.2012 и 04.07.2023 общедомовая лестничная клетка «Б» разделяется на комнаты и впоследствии входит в состав спорного помещения. Однако собственники указанного дома не давали своего согласия на уменьшение их общего имущества.
Также через спорное помещение осуществляется доступ в иные технические помещения многоквартирного дома: общедомовую электрощитовую и помещение с водомерным узлом дома.
С момента постройки данного дома и по настоящее время спорное подвальное помещение являлось и является техническим и вспомогательным по отношению к остальным помещениям дома, поскольку содержало и содержит несущие конструкции здания, и в нем всегда было размещено, функционировало и функционирует по настоящее время инженерное оборудование и коммуникации (ЦО, ГВС, ХВС, канализация, электроснабжение, вентиляция), обслуживающие более одного помещения в данном доме.
Эти общедомовые коммуникации и оборудование требуют технического обслуживания и беспрепятственного доступа для контроля и ремонта в целях обеспечения безопасного и комфортного проживания.
Представители истцов по доверенностям фио, ФИО5 в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме, просили их удовлетворить, поддержали дополнительные письменные пояснения, полагали, что на требования истцов срок исковой давности не распространяется.
Ответчик ИП фио и его представители по доверенностям фио, фио в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали письменные возражения, представили письменные пояснения, против удовлетворения иска возражали, заявили об исключении из числа доказательств представленного истцами заключения эксперта от 28.06.2024 №280624, подготовленного на основании постановления нотариуса адрес фио от 31.05.2024 и акта обследования помещения подвала МКД от 30.07.2024, выданного ГБУ адрес Якиманка» адрес как полученных с нарушением закона. Заявили о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.
Представитель третьего лица Департамента городского имущества адрес по доверенности фио в судебное заседание явилась, поддержала письменный отзыв на иск, пояснила, что 06.08.2021 решением Межведомственной комиссии по выявлению спорного имущества, относящегося к общему долевому имуществу собственников помещений, на которые в установленном порядке зарегистрировано право собственности адрес, установлено, что нежилое помещение площадью 342,7 кв.м по своим характеристикам не обладает признаками общего имущества МКД. В соответствии с технической документацией БТИ нежилое помещение площадью 342,7 кв.м имеет выделенные капитальными стенами помещения самостоятельного назначения, отдельный обособленный вход с улицы, также имеется вход через подъезд, характеристики помещения – учрежденческие. Указала, что на объект установлен постоянный публичный сервитут, являющийся существенным условием сделки приватизации, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и/или прохода через него в иные помещения МКД эксплуатирующих организаций для обслуживания размещенных в нем коммуникаций или электросетевых объектов. Третьим лицом также заявлено о пропуске срока исковой давности.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, обслуживающие более одной квартиры.
Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Аналогичные положения предусмотрены пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.
На основании пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Поскольку истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, то они наделены правом оспаривать зарегистрированное право на помещения, относящиеся к общему имуществу дома.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной̆ собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу ст. 304 ГК РФ суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, спорное помещение представляет собой нежилое помещение 1П общей площадью 342,7 кв.м с кадастровым номером 77:01:0006005:3825 в многоквартирном доме по адресу: адрес 0.
Право собственности на указанное нежилое помещение площадью 342,7 кв.м с кадастровым номером 77:01:0006005:3825 ранее было зарегистрировано за адрес на основании Постановления Верховного Совета от 27.12.1991 №3020-1, постановления Московской городской Думы №47 от 20.05.1998 (подвал, пом. I, комн. 1-6,5а,5б,9,10,12-31,12а).
28.03.2024 объект реализован путем продажи посредством публичного предложения.
18.04.2024 произошел переход права собственности к ответчику фио, запись регистрации в ЕГРН № 77:01:0006005:3825-77/051/2024-2 от 18.04.2024.
Право собственности перешло к ответчику на основании Договора № 78-00663/24 от 02.04.2024 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности адрес.
Как усматривается из материалов дела, первоначальное оформление права собственности на спорное помещение было произведено адрес 30.06.2005, запись регистрации 77-77-11/222/2005-079.
06.08.2021 решением Межведомственной комиссии по выявлению спорного имущества, относящегося к общему долевому имуществу собственников помещений, на которые в установленном порядке зарегистрировано право собственности адрес, установлено, что нежилое помещение площадью 342,7 кв.м по своим характеристикам не обладает признаками общего имущества МКД.
В соответствии с технической документацией БТИ нежилое помещение площадью 342,7 кв.м имеет выделенные капитальными стенами помещения самостоятельного назначения, отдельный обособленный вход с улицы, также имеется вход через подъезд, характеристики помещения – учрежденческие.
Согласно п. 3 распоряжения Департамента от 11.12.2023 №112073 «О приватизации объекта недвижимости по адресу: адрес, предусмотрено установление на объект постоянного публичного сервитута, являющегося существенным условием сделки приватизации, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и/или прохода через него в иные помещения МКД эксплуатирующих организаций для обслуживания размещенных в нем коммуникаций или электросетевых объектов (п.2.5 договора купли-продажи).
В соответствии с частью 4 статьи 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Следовательно, критерием отнесения помещения к составу общего имущества собственников помещений многоквартирного дома является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
По смыслу положений ранее действующей части 4 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП (на момент рассмотрения дела - ЕГРН, термин введен Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости») не требуется.
По смыслу положений статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. №489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, но и от возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в том числе и на дату первой приватизации квартиры в доме.
Судом установлено, что первая приватизация в доме произошла 25.10.1992, следовательно, в указанный день собственники помещений в доме стали совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования в соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда.
Как установлено судом, право собственности адрес на спорный объект возникло при разграничении государственной собственности в соответствии на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, адрес и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».
Присвоение объекту недвижимости кадастрового номера и внесение записи о праве собственности адрес было проведено после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Вышеуказанное помещение в течение длительного времени находилось на балансе адрес и сдавалось в аренду с 1993 года.
Таким образом, помещение имело хозяйственное назначение задолго до принятия Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Для правильного разрешения данного спора существенным является выяснение вопроса, предназначено ли спорное нежилое помещение для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, либо имеет самостоятельное назначение, имеются ли в помещении инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, оборудование, требуется ли к ним беспрепятственный доступ.
В материалах дела имеются архивные копии экспликаций ф. 22 и поэтажных планов по состоянию до 1992 года, которые подтверждают, что спорные помещения еще на 1976 год имели самостоятельное назначение и на момент приватизации первой квартиры были учтены (предназначены, сформированы) как учрежденческие, то есть были выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома. Такое же назначение зафиксировано в архивной копии на 29.10.1998.
Более того, спорные помещения не обладают признаками, характерными для технического подвала, установленными Постановлением Госстроя №170 от 27.09.2003. Так, помещения имеют высоту потолков 3,10 м; помещения имеют нормальное естественное освещение через окна, которые в технических подвала не устанавливаются; помещения имеют систему центрального отопления с радиаторами, что недопустимо для технического подвала, система отопления устанавливалась с момента строительства дома; в помещениях проведена бытовая электропроводка, которая не применяется в технических подвалах, с установкой бытовых розеток, которые в технических подвалах не устанавливаются, искусственное освещение выполнено светильниками, применяющимися для нежилых помещений.
При этом, наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом, само по себе не свидетельствует об отнесении такого помещения к общему имуществу, поскольку для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Представленное истцами заключение эксперта № 280624 от 28 июня 2024 года, подготовленное на основании Постановления нотариуса, не может быть признано допустимым доказательством, поскольку решением Гагаринского районного суда адрес от 11.10.2024 по делу №2-6437/2024, вступившим в законную силу 06.12.2024, указанное нотариальное действие о назначении строительно-технической экспертизы отменено. Судом указано, что нотариусом совершено существенное нарушение, а именно: ненадлежащее извещение фио, приведшее к ограничению реализации его прав на представление возражений. Повторно представленное истцами заключение эксперта также не содержит сведений о надлежащем извещении заинтересованного лица фио, поскольку телеграмма направлена 29.10.2024, а проведение осмотра назначено на 01.11.2024, тогда как телеграмма должна была быть направлена не менее, чем за три дня до даты вручения.
Судом установлено, что истцы собственниками спорного помещения не являются, так как право собственности на эти помещения зарегистрировано за другим лицом, этими помещениями не владеют, прохождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций не свидетельствует о том, что помещения предназначены исключительно для обслуживания жилого дома, доступ к инженерным коммуникациям обеспечен публичным сервитутом.
Доводы представителей истцов, что заявлен негаторный иск, так как спорные подвальные помещения продолжают находиться во владении собственников квартир многоквартирного дома, несостоятельны.
Обслуживание инженерных коммуникаций и доступ к ним обеспечивается установленным прежним собственником помещений публичным сервитутом. Во владении истцов это помещение не находится, используется собственником помещения, где сейчас осуществляется ремонт, правомочий по распоряжению этим помещением истцы не имеют.
Учитывая положения ст. 208 ГК РФ, установив, что спорное нежилое помещение никогда не находилось в фактическом владении и пользовании собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе истцов, суд полагает, что на заявленные требования о признании права собственности отсутствующим исковая давность распространяется.
Ответчиком и третьим лицом было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истцы, являясь собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, не могли не знать о принадлежности подвальных помещений адрес, о чем в ЕГРН сделана запись в 2005 году, а также могли получить соответствующую информацию в Управлении Росреестра по Москве о правообладателях помещений, так как данная информация не являлась закрытой. Вместе с тем, исковое заявление подано истцами 04.07.2024.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что истцы обратились в суд за пределами общего срока исковой давности, что в силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основание для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Разрешая настоящий спор по существу, руководствуясь указанными выше нормами права, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ИП фио о признании права общей долевой собственности на помещение отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 10 января 2025 г.
Судья