86RS0002-01-2025-003691-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня 2025 года г. Нижневартовск

Нижневартовский городской суд, Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Чернобривка А.Н.,

при секретаре судебного заседания Минибаевой О.В.,

с участием представителя ответчика адвоката Клименко И.В., действующей на основании ордера № от 26.05.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4749/2025 по исковому заявлению администрации города Нижневартовска к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Нижневартовска обратилась в суд с указанным иском, в обоснование которого указано, что в соответствии с договором аренды №-АЗ от <дата> ФИО1 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № для завершения строительства производственной базы. Срок аренды определен с <дата> по <дата>. Решением Нижневартовского городского суда от <дата>, вступившего в законную силу <дата>, удовлетворены требования администрации г. Нижневартовска об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, путем его продажи с публичных торгов. <дата> администрацией г. Нижневартовска был проведен открытый аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. Аукцион признан несостоявшимся. С учетом того, что согласно выписке из ЕГРН, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО1, сумма невнесенных платежей за использование вышеуказанным земельным участком за период с <дата> по <дата> составляет 680 515, 63 рубля. Истцом в адрес ответчика направлена претензия о необходимости погасить имеющиеся задолженность по использованию земельного участка без правоустанавливающих документов, которая оставлена без удовлетворения. Просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользованием земельного участка за период <дата> по <дата> в сумме 680 515, 63 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> начисленные на сумму неосновательного обогащения в сумме 7 028,28 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в исковом заявлении просит рассмотреть в дело в отсутствие представителя администрации г. Нижневартовска.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. В письменном отзыве на исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что объект незавершенного строительства совместно с земельным участком выбыл из его владения выбыл из его владения и пользования, в связи с его изъятием на основании судебного решения. Также просит применить к требования последствия пропуска срока исковой давности.

Представитель ответчика ФИО1 адвокат Клименко И.В., действующая на основании ордера в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что ответчик не пользовался земельным участком с момента его изъятия в 2021 году.

Суд, выслушав представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

<дата> между Администрацией города Нижневартовска (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» подписан договор аренды земельного участка для завершения строительства №-АЗ.

Пунктом 1.1. указанного договора предусмотрено, что арендодатель передает без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» площадью 4 633 кв.м. с кадастровым номером №, в целях использования для завершения строительства производственной базы, расположенной по адресу: г. Нижневартовск, район Восточного объезда.

Договор заключен на срок с <дата> по <дата>.

<дата> ФИО1 выдано разрешение на строительство производственной базы и склада на указанном земельном участке. Срок действия разрешения установлен до <дата>.

Решением Нижневартовского городского суда от <дата> по гражданскому делу № исковое заявление Администрации города Нижневартовска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, удовлетворено, постановлено: «изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ХМАО – Югра, г. Нижневартовск, <адрес>, путем его продажи с публичных торгов».

Из протокол заседания комиссии по рассмотрению заявок на участие в публичных торгах в форме аукциона, открытого по составу участников по продаже объектов незавершенного строительства, по пяти лотам, от <дата> №, следует, что по лоту № признаны несостоявшимися публичные торги в форме аукциона, открытого по составу участников по продаже объектов незавершенного строительства с кадастровым номером № общей площадью 101,5 кв.м, степень готовности объекта 80%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ХМАО – Югра, г. Нижневартовск, <адрес>, в соответствии с п.16 Правил, в связи с тем, что на участие в аукционе не подана ни одна заявка.

По смыслу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Взаимный характер предполагает, что исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Расположение объекта незавершенного строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, предполагает использование соответствующего участка собственником такого объекта (п. 1 ст. 271 ГК РФ).

Земельный участок, сформированный для строительства объекта недвижимости, используется собственником изъятого имущества как минимум для хранения строительных материалов, размещения техники, бытовок и т.п. При этом средства от реализации объекта незавершенного строительства (за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов) подлежат выплате указанному лицу (п. 5 ст. 239.1 ГК РФ).

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из положений п. п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ о переходе прав на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости и пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ о платности использования земли, переход права пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество, и соответствующих ему обязанностей по внесению за это платы неразрывно связан и является следствием перехода права собственности на объект недвижимости. То есть покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты, соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником.

Подп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ предусмотрено, что отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 239.1 ГК РФ, пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ право собственности на объект незавершенного строительства при его изъятии у прежнего собственника может перейти к приобретателю на публичных торгах либо, если торги признаны несостоявшимися, к собственнику земельного участка. При этом право собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). То есть в подобном случае основанием для перехода права собственности на объект незавершенного строительства послужит лишь договор, заключенный по результатам торгов, а до этого момента ответчик сохранит право собственности на незавершенный строительством объект, а с ним и имущественное бремя оплаты землепользования.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

По смыслу указанных норм и разъяснений закона у собственника объекта незавершенного строительства со вступлением в законную силу решения суда о продаже этого объекта с публичных торгов по основаниям ст. 239.1 ГК РФ сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности на указанные объекты за новым собственником.

Между тем, в рассматриваемом случае прекращение права собственности ответчика обусловлено не переходом права в результате совершения гражданско-правовой сделки, а по правилам гражданского и земельного законодательства об изъятии у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на таком земельном участке в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Следовательно, обстоятельства землепользования и несения бремени содержания незавершенного строительством объекта и расположенного под ним земельного участка должны определяться с учетом правил и норм земельного законодательства, регламентирующего как порядок проведения торгов, так и процедуру предоставления земельных участков после прекращения срока действия договора аренды для завершения строительства данного объекта.

Так, в силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно п. п. 3 - 6 постановления Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Организатор аукциона подготавливают извещение о проведении аукциона, устанавливает время, место проведения аукциона, срок подачи заявок на участие в аукционе, порядок и сроки внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства. Организатор аукциона не менее чем за 35 дней до дня проведения аукциона обеспечивает опубликование по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального района, городского округа, а также обеспечивает размещение извещения о проведении аукциона на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обратившегося в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства на публичных торгах.

Таким образом, земельным законодательством регламентирован порядок действий органов государственной власти и местного самоуправления после окончании срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, и гарантировано право собственника объекта недвижимости на повторное получение данного участка без торгов в случае, если уполномоченный орган в течение установленного срока (шесть месяцев) данные действия не проводит либо их проведение не достигло ожидаемого эффекта (в удовлетворении иска об изъятии отказано, торги признаны несостоявшимися).

В результате применения данных норм права бремя содержания земельного участка под незавершенным строительством объектом лежит на собственнике данного объекта до определения нового собственника по результатам проведения торгов либо до возобновления его арендных отношений при наличии обстоятельств, указанных в пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В настоящем случае решением суда незавершенный строительством объект изъят у ответчика путем продажи с публичных торгов, однако в значимый период объект незавершенного строительства не продан.

Из разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" следует, что в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

За пользование земельным участком подлежат уплате денежные средства в виде неосновательного обогащения в размере, равном арендной плате.

Согласно пункту 4 статьи 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно выписки из ЕГРН от <дата> (л.д.44) право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № зарегистрирована с <дата> на ФИО1

С учетом того, что право собственности на объект незавершенного строительства до настоящего времени зарегистрировано на ответчика, истец просит за период <дата> по <дата> в сумме 680 515, 63 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> начисленные на сумму неосновательного обогащения в сумме 7 028,28 рублей.

Вместе с тем, просит применить к заявленным требованиям последствия пропуска срока исковой давности.

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ (ст.196 ГК РФ).

На основании п.1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Течение срока исковой давности в соответствии с п.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения.

Согласно п.1 ст.207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.).

На основании п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В соответствии с п.1 ст.204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

С настоящим исковым заявлением в суд истец обратился <дата>, таким образом по требованиям о взыскании задолженности за период с <дата> по <дата> срок исковой давности пропущен.

Разрешая требования за период, по которым срок исковой давности не пропущен, суд исходит из следующего.

Как следует из п. 3 ст. 307 ГК РФ, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года N 6 "О некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств", если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск. С учетом чего, в случае, если истцом не предприняты необходимые действия, направленные на исполнение предусмотренной законом обязанности провести торги по продаже объектов незавершенного строительства, ответчик вправе приводить возражения об отсутствии у него обязанности вносить плату за пользование земельным участком.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о взыскании с лица, у которого изъят объект незавершенного строительства, платы за пользование земельным участком и последующей судебной оценки должно входить поведение органа власти, обратившегося в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства на публичных торгах, на стадии исполнения судебного акта на предмет соответствия стандарту разумного и добросовестного поведения, включая законность и полноту реализации возложенных на него обязанностей по определению судьбы изъятого объекта (и земельного участка под ним) путем своевременного проведения открытого аукциона.

Указанные вопросы имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку не проведение торгов порождает у ответчика неограниченное по времени бремя содержания незавершенного строительством объекта и расположенного под ним земельного участка при отсутствии легальной возможности завершить строительство либо иным способом прекратить свое зарегистрированное право собственности на данный объект.

В ответе на запрос суда по предоставлению сведений о проводимых торгах в форме аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № с 2021 года по настоящее время, администрацией г. Нижневартовска указано о проведении <дата> публичных торгов в форе аукциона, открытого по составу участников по продаже вышеуказанного объекта незавершенного строительства, признанных несостоявшимися.

Таким образом, истцом с момента проведения последних торгов с 2021 года на протяжении 4 лет, каких-либо действий по реализации объекта незавершенного строительства не предпринималось.

Каких-либо уважительных причин указывающих на столь длительное (с апреля 2021 по сентябрь 2024 года) не проведение по продаже незавершенного строительством объекта истцом не предоставлено.

Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 не установлен срок проведения торгов, вместе с тем, учитывая сохранение за ответчиком обязанности по внесению платы за землю до перехода права собственности к иному лицу, по убеждению суда, организация и проведение торгов должны быть проведены в разумные сроки.

С учетом установленных сроков организации проведения аукциона и подготовки к нему, по мнению суда, разумными сроками проведения аукциона является в рассматриваемом случае 9-10 месяцев, то есть не позднее января-февраля 2022 года.

Иные сроки в рассматриваемой ситуации порождают у ответчика, как считает суд, неограниченное во времени бремя содержания незавершенного строительством объекта и расположенного под ним земельного частика при отсутствии легальной возможности завершить строительство либо иным способом прекратить свое зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, неисполнение администрацией г. Нижневартовска обязанности, выразившееся в необоснованном уклонении от организации торгов в разумные сроки, повлекшее формальное сохранение за ответчиком права собственности на изъятый по решению суда объект незавершенного строительства на протяжении длительного времени, в силу ст. 10 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", с учетом применения судом последствий срока исковой давности до 03.04.2022 года, является основанием для отказа во взыскании платы за пользование земельным участком в период этого неправомерного бездействия.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований администрации города Нижневартовска к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации города Нижневартовска к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение одного месяца после вынесения решения в окончательной форме, через Нижневартовский городской суд.

Мотивированное решение составлено <дата>.

Судья А.Н. Чернобривка

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья ______________А.Н. Чернобривка

Секретарь с/з _______ О.В. Минибаева

« ___ » _____________ 2025 г.

Подлинный документ находится в

Нижневартовском городском суде

ХМАО-Югры в деле №

Секретарь с/з __________О.В. Минибаева