<данные изъяты>

УИД:66RS0044-01-2022-004840-26

Дело № 2-3690/2022

Мотивированное решение составлено 21 ноября 2022 года.

(с учетом выходных дней 19.11.2022 и 20.11.2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Первоуральск 14 ноября 2022 года.

Первоуральский городской суд Свердловской области

в составе председательствующего Логуновой Ю.Г.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Юровских А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3690/2022 по иску Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка Челябинской области обратилось в суд с иском ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды № 390.09.02.01.01 от 16.10.2009 за период с 10.09.2020 по 27.04.2022 в размере 334 600 руб. 65 коп., штрафа за период с 11.10.2020 по 27.04.2022 в размере 118 176 руб. 86 коп..

В обоснование заявленных требований указано, что 16.10.2009 между Управлением муниципальной собственности администрации <адрес> и ООО «Цех» был заключен договор аренды № 390.09.02.01.01 на земельный участок с кадастровым номером № адресу: <адрес>, общей площадью 26 395 кв.м.. Договор аренды был заключен на 5 лет.

16.10.2014 срок действия договора аренды истек, но так как возражений со стороны Управления (Арендодателя) по возврату имущества не предъявлялось и арендатор продолжает пользоваться земельным участком, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

На земельном участке с № расположен объект недвижимого имущества – нежилое здание с №, собственником которого с 12.03.2012 является ответчик ФИО1. Вместе с приобретением в собственность здания с № ответчик вступил в право аренды по договору № 390.09.02.01.01 от 16.10.2009.

Задолженность по арендной плате у ФИО1 за период с 10.09.2020 по 27.04.2022 согласно представленному расчету составляет 334 600 руб. 65 коп.В соответствии с условиями договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатору, арендатор выплачивает штраф в размере 0,1 % от суммы платы, предусмотренной арендной платы за земельный участок. Ответчику начислен штраф в размере 118 176 руб. 86 коп. за период с 11.10.2020 по 27.04.2022. Указанные суммы истец просит взыскать с ответчика в свою пользу.

Представитель истца-Управления муниципальной собственности Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом. На отзыв ответчика истцом были направлены дополнительные письменные пояснения, согласно которым указано, что в соответствии с п. 1 ст. 35 и п. 3 ст. 552 Земельного кодекса Российской Федерации переход права аренды к ответчику состоялся в момент покупки ответчиков нежилого здания с №. Кроме того, согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с № установлено обременение в виде аренды в пользу ответчикана основании договора № 390.09.02.01.01. По мнению истца штраф должен быть рассчитан исходя из положений п. 6.2 договора аренды, поскольку состоялся переход прав и обязанностей по данному договору, а ответчикявляется стороной договора и должен нести ответственность за неисполнение его условий. Установленный частный сервитут на земельном участке не свидетельствует об отсутствии договорных отношений между истцом и ответчиком. Права и обязанности по договору № 390.09.02.01.01 перешли к ответчику в силу закона, никаких уведомлений со стороны ответчика в Управление не поступало, что не позволило Управлению иметь актуальную информацию об арендаторе при заключении вышеуказанных соглашений. На основании изложенного просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме/л.д.68/.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя истца Управления муниципальной собственности Администрации <адрес>

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом/л.д.43/. Его интересы в судебном заседании представлял ФИО2, действующий на основании доверенности № № от 07.10.2022 сроком действия десять лет со всеми правами/л.д.48/. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика ФИО1.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 заявленные исковые требования не признал, представил письменный отзыв на исковое заявление/л.д.49/. Суду пояснил, что договор аренды земельного участка № 390.09.02.01.01 был заключен с ООО «Цех» для размещения последним нежилого здания площадью 13530,8 кв.м.. Ответчиком был выкуплен указанный объект недвижимого имущества, при этом договор аренды земельного участка с ФИО1 заключен не был. Ответчик ФИО1 неоднократно обращался к истцу с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, однако договор аренды заключен не был в связи с нахождением истцом каких-либо недостатков в заявлении и приложенных документах, например не предоставление кадастрового паспорта на земельный участок.Исходя из переписки с истцом земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, отсутствуют доказательства того, что общая площадь участка, как занятого объектом, так и необходимого для его использования составляет 26 395 кв.м.. Отсутствие договорных отношений между сторонами подтверждает то, что на земельный участок наложен частный сервитут, о котором ответчику ничего не было известно.

Ответчиком не оспаривается его обязанность согласно п. 1 ст. 65, ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации вносить плату за землепользование исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости 13530,8 кв.м., принадлежащим ответчику на праве собственности. По мнению стороны ответчика у истца возникло право на взыскание неосновательного обогащения, но не на взыскание арендной платы и неустойки. В отсутствии заключенного договора аренды земельного участка применяется иной расчет неустойки для её взыскания- на основании ст. 395, ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. Претензия истца была вручена ответчику 02.05.2022, следовательно, через 7 дней возможно начисление процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав пояснения представителя ответчика ФИО2, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 16.10.2009 между Управлением муниципальной собственности администрации <адрес> в лице начальника Управления ФИО4 (Арендодатель) и ООО «Цех» в лице генерального директора ФИО5 (Арендатор) был заключен договор аренды №390.09.02.01.01 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 26 395 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в соответствие с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости). Разрешенное использование участка: для размещения и эксплуатации нежилого здания. Договор аренды земельного участка заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации в установленном законом порядке.

Договор аренды земельного участка № 390.09.02.01.01 от 16.10.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес> 17.11.2009, регистрационная запись 74-74-35/0312009-362/л.д.9/.

В материалах дела отсутствуют сведения о расторжении или прекращении договора аренды№390.09.02.01.01 от 16.10.2009 по воле одной из сторон.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

12.03.2012 между ООО «Цех» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи № 01 нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 13530,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, промплощадка ТДЗ, участок №/л.д.29/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19.10.2022 № КУВИ-001/2022-185441305 собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 13530,8 кв.м., по адресу: <адрес>, промплощадка ТДЗ, участок № является ФИО1 с 18.04.2012, регистрационная запись 74-74-35/923/2012-297. Данное нежилое здание расположено в пределах границ земельного участка с № /л.д.45-47/.

Согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента возникновения права собственности на нежилое помещение ответчик приобрел права и обязанности по договору аренды земельного участка, то есть является правопреемником арендатора. В связи с чем на него возлагаются такие же права и обязанности по договору аренды земельного участка как и на первоначального арендатора, при этом в данном случае не могут быть применены положения ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы стороны ответчика о том, что договор аренды в отношении спорного земельного участка не заключен с Управлением муниципальной собственности Администрации <адрес>, в связи с чем плата за земельный участок может быть взыскана как неосновательное обогащение, а не как арендная плата, основаны на ошибочном толковании правовых норм.

По смыслу названных норм и вышеизложенных разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Данная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) / п. 29/.

Кроме того, как следует из выписки ЕГРН от 24.09.2022 № КУВИ-001/2022-167696942 в отношении земельного участка с № установлено обременение в виде аренды в пользу ответчика ФИО1 на основании договора № 390.09.02.01.01 от 16.10.2009; срок действия договора аренды 17.11.2009 по16.10.2014 /л.д.28-34/. Как уже установлено судом, данный договор аренды был пролонгирован и в настоящее время считается заключенным на неопределенный срок.

При изложенных обстоятельствах обязательства по внесению арендной платы на условиях договора аренды №390.09.02.01.01 от 16.10.2009 для ответчика не прекращаются, в связи с чем подлежит взысканию задолженность по арендной плате, а не неосновательное обогащение.

То обстоятельство, что земельный участок с № имеет обременения в виде частных сервитутов, установленных в пользу ООО «Троицкий металлургический завод» не является основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей.

В соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Из представленной выписки из ЕГРН от 24.09.2022 № КУВИ-001/2022-167696942 следует, что в отношении земельного участка с № установлено право ограниченного пользования (частные бессрочные сервитуты), вид, номер, дата регистрации права: № от 21.08.2015, № от 06.05.2015, № от 21.08.2015 и № от 06.05.2015. Лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости – ООО «Троицкий металлургический завод». Основаниями для установления сервитута указаны договоры № от 01.06.2015, 24.04.2015 /л.д.28 оборот-29/.

Таким образом, соглашения об установлении частного сервитута были заключены уже после перехода прав и обязанностей ФИО1 по договору аренды № 390.09.02.01.01 от 16.10.2009, которые перешли к нему в силу закона с 18.04.2012 (дата государственной регистрации права собственности на здание с №).

Обременение земельного участка сервитутом после заключения договора аренды также дает арендатору возможность обращения к контрагенту с требованием о внесении изменений в условия договора в части размера арендной платы в порядке, предусмотренном положениями ст. 451 ГК РФ.

В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене установленной соглашением сторон.

Из содержания положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора аренды наделены правомочиями пересмотреть размер арендной платы, уточнив расчет в соответствии с действующими ставками и коэффициентами и внеся изменения в договор, а также изменить противоречащее требованиям закона условие договора о размере арендной платы, а при недостижении соглашения сторон об изменении условий договора в определенных законом случаях данный спор может быть разрешен в судебном порядке

В соответствии с п.2.1 договора аренды № 390.09.02.01.01, арендатор уплачивает за пользование указанным в п.1.1 настоящего договора земельным участком арендную плату.

Расчет арендной платы (Приложение № 1) является неотъемлемой составной частью настоящего договора, в соответствие с которым на каждый год устанавливается величина арендной платы за пользование земельным участком (п.2.2).

Согласно п.2.3 договора, арендная плата выплачивается ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Расчет арендной платы на каждый последующий год выполняется в соответствии с ежегодно утвержденными Решением Собрания депутатов <адрес> ставками арендной платы и коэффициентами, отражающими вид деятельности, категории Арендатора и территориальное расположение земельных участков, применяемых при расчете арендной платы/л.д.8-9, 10/.

Следовательно, с момента приобретения ответчиком права собственности на объект недвижимости к нему автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором аренды № 390.09.02.01.01. В связи с этим ФИО1 обязан был уплачивать арендную плату за земельный участок согласно указанной в договоре аренды площади.

28.04.2022 в адрес ответчика истцом была направлена досудебная претензия с требованием оплатить задолженность по договору аренды земельного участка в сумме 452 777 руб. 51 коп. в срок до 30.06.2022/л.д.11/.Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, указанное письмо не было получено адресатом, возвращено отправителю в связи с истечением сроков хранения/л.д.21/.

Истцом начислена и предъявлена ко взысканию задолженность по арендной плате за период с 10.09.2020 по 27.04.2022 в размере 334 600 руб. 65 коп. согласно представленному расчету /л.д.7/. Судом данный расчет проверен, является верным, принимая во внимание, что при расчете была применена верная ставка арендной платы, действующая кадастровая стоимость земельного участка, площадь земельного участка, а также обоснованно применены повышающие коэффициенты. С представленным ответчиком расчетом задолженности/л.д.57/ суд не может согласиться, поскольку он произведен без учета условий договора аренды. Фактически ответчиком произведен расчет суммы неосновательного обогащения, что в данном случае является неверным.

Таким образом, с ФИО1 в пользу Управления муниципальной собственности Администрации <адрес> подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 10.09.2020 по 27.04.2022 в размере 334 600 руб. 65 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.2. договора аренды, арендатор за каждый день просрочки арендной платы выплачивает штраф в размере 0, 1 % от суммы недоимки.

Истцом заявлены требования о взыскании суммы штрафа за период с 11.10.2020 (ошибочно в просительной части искового заявления указано 11.10.2021, так как фактически расчет произведен с 11.10.2020/л.д.7/) по 27.04.2022 в размере 118 176 руб. 86 коп., указанные требования являются правомерными, согласуются с условиями договора аренды земельного участка, принимая во внимание, что суд установил, что между истцом и ответчиком возникли договорные отношения.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 71Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при взыскании неустойки правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Суд полагает, что сумма заявленной ко взысканию неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и считает возможным снизить размер начисленной неустойки. При решении вопроса об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суд принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения ответчиком обязательства; отсутствие доказательств того, что истцом понесены какие-либо негативные последствия или убытки вследствие несвоевременной выплаты указанной суммы.

При таких обстоятельствах суд считает возможным снизить размер неустойки (штрафа) 118 176 руб. 86 коп. до 50 000 рублей, что не ниже суммы, рассчитанной исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в определенные периоды /37 406 руб. 95 коп./ ( п. 6 ст. 395 ГК РФ).

В связи с этим с ФИО1 в пользу истца подлежит взысканию сумма неустойки (штрафа) за период с 11.10.2020 по 27.04.2022 в размере 50 000 рублей.

Согласно ч.1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в суд.

При таких обстоятельствах, а также с учетом разъяснений, изложенных в абз. 4 п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7727 руб. 78 коп.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 14, 194-199 Гражданского процессуального кодекса, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципальной собственности Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа– удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1/<данные изъяты>/ в пользу Управления муниципальной собственности Администрации <адрес>/<данные изъяты> задолженность по арендной плате за период с 10.09.2020 по 27.04.2022 в размере 334 600 руб. 65 коп., а также штраф за период с 11.10.2020 по 27.04.2022 в размере 50 000 рублей.

Взыскать с ФИО1/<данные изъяты>/ государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 7727 руб. 78 коп..

Остальные исковые требования Управления муниципальной собственности Администрации <адрес>-оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: <данные изъяты> Ю.Г. Логунова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>