Дело № 2-55/2025
УИД-09RS0001-01-2023-002310-84
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июля 2025 года город Черкесск КЧР
Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Турклиевой Ф.М.,при секретаре судебного заседания Сариевой Д.И.,
с участием:
истца ФИО3, ее представителей ФИО3 и ФИО6,
представителя ответчика ФИО9- ФИО10,
представителя третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО12 С-Х.Ю. - ФИО11,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлениюРогачевой Ольги Николаевны к ДжанибековуАсхатуЭльдарбиевичу об устранении препятствий в пользовании собственностью, по исковому заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - ШоваховаСолтан-Хамита Юсуфовича к ДжанибековуАсхатуЭльдарбиевичу о возложении обязанности привести недостроенный объект капитального строительства в соответствие с его проектной документацией и с требованиями строительных норм и правил, внести изменения в проектную документацию, сносе объекта капитального строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО9, в котором просила обязать ответчика устранить нарушения градостроительных норм при строительстве <адрес> строительство дома, в том числе фундамента, отступив от границы земельного участка с кадастровым номером № на расстояние не менее 3 метров. В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 538 кв.м, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>. На указанном земельном участке расположен принадлежащий истцу жилой дом. Смежный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 786 кв.м, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>А, является собственностью муниципального образования <адрес>, предоставлен в долгосрочную аренду ответчику до 01.02.2060 года. Категория земельного участка – земли населенных пунктов. Разрешенное использование земельного участка - под индивидуальную жилую застройку. На указанном земельном участке с нарушением установленных отступов ведется строительство четырехэтажного многоквартирного жилого дома (подвал, два этажа, мансарда). Расстояние между строящимся объектом и межой земельного участка, принадлежащего истцу, составляет 0,67-0,7 м. Согласие на минимальные отступы от границы земельного участка ФИО3 не давала. Нарушение ответчиком прав собственника явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства истцом в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации были изменены заявленные исковые требования, согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 просит суд обязать ответчика ФИО9 в течение месяца с момента вступления решения в законную силу перестроить капитальное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>А, с отступом от смежной границы земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на расстояние не менее 3 метров. В случае добровольного неисполнения ответчиком решения суда обязать ответчика ФИО9 за счет собственных средств снести капитальное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>А.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, признан ФИО12 С-Х.Ю., которым предъявлено требование к ФИО9 о возложении на ответчика обязанности в течение месяца с момента вступления решения в законную силу привести недостроенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>А, в соответствие с его проектной документацией и с требованиями строительных норм и правил, предъявляемых к строениям подобного типа; а также возложении на ответчика обязанности внести изменения в проектную документацию, исключающие устройство окон в сторону принадлежащих ФИО12 С-Х.Ю. земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>,№ и №А.
В обоснование требований ФИО12 С-Х.Ю. указал, что ему принадлежат на праве собственности жилой дом и земельный участки, расположенные по адресу: <адрес> и 160а, которые непосредственно граничат с земельный участком, на котором ответчиком ФИО9 возводится капитальное строение. Ответчик ФИО9 возводит спорное строение на расстоянии менее одного метра от его забора, что является грубым нарушением строительных норм и правил. Вследствие произошел осадок грунта, из-за чего на его заборе и расположенных на территории его земельного участка строениях появились многочисленные трещины. Недостроенное строение ответчика расположено с нарушением противопожарных отступов от строений, расположенных на территории принадлежащего ему земельного участка. Нарушена инсоляция принадлежащего ему земельного участка. Помимо изложенного, ответчиком ФИО9 допущены и иные существенные нарушения при строительстве, создающие угрозу жизни и здоровья граждан. В частности,строительство ведется ответчиком ФИО9 с существенным отклонением от утвержденного администрацией города проекта. Так, согласно проекту, ответчику дано разрешение на строительство частного двухэтажного жилого дома на предоставленном ему на праве аренды земельном участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», но фактически ответчикомвводится многоэтажный многоквартирный дом.
После поступления заключения судебной экспертизы третьим лицом заявлено дополнительное требование об обязании ответчика снести самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - индивидуальную жилую застройку, площадью 785 кв.м., по адресу: КЧР, <адрес>А.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управлениепо имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес>,Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес> муниципального образования <адрес>.
Истец ФИО3, ее представители ФИО3 и ФИО6 исковые требования поддержали и просили удовлетворить.
Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явился, о нем уведомлен, при таких обстоятельствах, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика с участием его представителя.
Представитель ответчика ФИО9- ФИО10 просила в удовлетворении требований истца и третьего лица с самостоятельными требованиями отказать. Согласно ее устным и письменным возражениям истцом и третьим лицом не представлено суду надлежащих доказательств, отвечающих принципу относимости и допустимости, которые подтвердили бы их доводы о том, что принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства отвечает хоть одному признаку самовольной постройки из исчерпывающего перечня. Земельный участок под спорным объектом недвижимости был предоставлен ответчику на основании договора уступки прав по договору аренды земельного участка. Спорный объект - объект незавершенного строительства поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер № и соответственно на него зарегистрировано его право собственности на основании договора купли-продажи. Более того, спорный объект незавершенного строительства не достроен. Фактически не используется, эксперт не мог установить, что объект незавершенного строительства, при его завершении будет многоквартирным жилым домом. Фактически им осуществляется строительство индивидуального жилого дома, на строительство которого не требуется разрешение. Материалы дела не содержат доказательств наличия допущенных нарушений при строительстве спорного объекта, а также наличия угрозы жизни, здоровью граждан при его использовании. Судебная экспертиза проведена с многочисленными нарушениями, в виду чего просила назначить по делу проведение повторной экспертизы. В отношении требования истца -в случае добровольного неисполнения ответчиком решения суда обязать ответчика Д.А.ЭБ. за счет собственных средств произвести демонтаж (снос) капитального строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>А, просила прекратить производство по делу.
Третье лицо с самостоятельными требованиями ФИО12 С-Х.Ю.в судебное заседание не явился, о нем уведомлен, при таких обстоятельствах, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие его с участием его представителя.
Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО12 С-Х.Ю. - ФИО11 заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить. Пояснил, что несмотря на то, что им поддерживаются все заявленные третьим лицом требования, но удовлетворению подлежит требование о сносе спорного объекта, допущенные при его строительстве нарушение существенны, приведение его в соответствии с установленными требованиями невозможно.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управлениепо имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес> муниципального образования <адрес> в судебное заседание своих представителей не направили, о нем уведомлены, о причинах неявки суду не сообщили. При таких обстоятельствах, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителей третьих лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В пункте 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу пункта 2 статьи8.1Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд. Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в числе способов защиты гражданских прав предусматривает признания права.
В соответствии с пунктом 10.20 Правил благоустройства территории муниципального образования <адрес>, утвержденных решением Думы муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, запрещаетсясамовольное строительство объектов недвижимости без разрешения, оформленного в установленном порядке. Все самовольно возведенные строения подлежат сносу(пп.1).
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенныйпо адресу: КЧР, <адрес>А, с кадастровым №, присвоенным ДД.ММ.ГГГГ, имеет площадью 785кв.м.,категорию земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую застройку, данные о правообладателе отсутствуют, находится в аренде у ответчика с ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, границы установлены.
Как видно из материалов дела постановлением главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по <адрес> в районе жилого <адрес> площадью 778 кв.м. был предоставлен ООО «Гарант» под строительство здания спортивной школы сроком на 1 год.
Постановлением главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по ул.<адрес>ю 778 кв.м. под строящимся зданием спортивной школы предоставлен ФИО5Ю, ему разрешено использование земельного участка под индивидуальное жилое строительство.
Постановлением главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена площадь земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>А, утверждена в фактически сложившихся границах 786 кв.м., земельный участок под объектом незавершенного строительства спортивной школы передан в аренду КунуповуКаспотуСостаналиевичу.
Между администрацией <адрес> и КунуповымКаспотомСостаналиевичем заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ изменено целевое использование земельного участка, из земель для предпринимательской деятельности в земли для индивидуального жилищного строительства.
В соответствии с Договора аренды земельного участка № от 09.02.2011г.Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республикипредоставила, а арендаторФИО1 приняла во владение и пользование земельный участок изкатегории земель населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, расположенныйпо адресу: КЧР, <адрес>А, площадью 786 кв.м., с кадастровым № особыми условиями использования части земельного участка, площадью 163кв.м., с учетным кадастровым номером части 02, в виде беспрепятственного доступапредставителей ОАО «Водоканал» для проведения ремонтных и профилактических работ наинженерных коммуникациях, под объектом незавершенного строительства - жилым домом спроцентом готовности 11%, принадлежащим арендатору на праве собственности на основанииДоговора купли-продажи от 29.10.2010г.
Основанием к заключению Договора аренды земельного участка № от 09.02.2011г. послужило распоряжение Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики № от 09.02.2011г.
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ Министерство имущественных и земельных отношений КЧР уступило, а Мэрия МО <адрес>, от имени которой выступило Управление имуществом и коммунальным комплексом мэрии МО <адрес>, приняла на себя права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка № от 09.02.2011г.
На основании Договора уступки прав и обязанностей арендыземельного участка, заключенного между ФИО2, именуемой арендатор 1 и ФИО4 РусланомМурадовичем, именуемым арендатор 2 от ДД.ММ.ГГГГ арендатор 1 уступил, а арендатор 2 принял права иобязанности арендатора по Договору аренды земель №от 09.02.2011г.,заключенному междуМинистерством имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики,на весь оставшийся срокаренды до 01.02.2060г.в части земельного участка из категории земель населенных пунктов -под жилую застройку индивидуальную, с особыми условиями использования части земельногоучастка, площадью 163кв.м., с учетным кадастровым номером части 02,в видебеспрепятственного доступа представителей ОАО «Водоканал» для проведения ремонтных ипрофилактических работ на инженерных коммуникациях, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>А,площадью 786кв.м., кадастровый номер №.
Постановлением Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в Договоре аренды земельного участка № от 09.02.2011г. внесены изменения слова «под индивидуальную жилую застройку» заменены словами «среднеэтажная жилая застройка (многоквартирные жилые 4-5 этажные дома)», о чем между Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес> и ФИО4 РусланомМурадовичем заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору аренды земельного участка № от 09.02.2011г.
Постановлением Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № с «среднеэтажная жилая застройка (многоквартирные жилые 4-5 этажные дома)» под «под индивидуальную жилую застройку».
На основании Договора уступки прав и обязанностей арендыземельного участка, заключенного между ФИО4 РусланомМурадовичем, именуемой арендатор 2 и ДжанибековымАсхатомЭльдарбиевичу, именуемым арендатор 3 от ДД.ММ.ГГГГ арендатор 3 уступил, а арендатор 3 принял права иобязанности арендатора по Договору аренды земель №от 09.02.2011г.,заключенному междуМинистерством имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики,Договору уступки прав и обязанностей аренды земельного участка на весь оставшийся срокаренды до 01.02.2060г.в части земельного участка из категории земель населенных пунктов -под жилую застройку индивидуальную.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым №, присвоенным ДД.ММ.ГГГГ, степенью готовности 11%, собственником которого является ответчик ФИО9 с ДД.ММ.ГГГГ, координаты характерных точек контура объекта недвижимости определены.
Права на недостроенное здание спортивной школы готовностью 11 % по адресу: <адрес>, были зарегистрированы за ОАО «Гарант» ДД.ММ.ГГГГ, затем за ФИО5 за основании заключенного с ОАО «Гарант» договора купли-продажи с 14.10.2000ю.
Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ спорный объект представлял собой недостроенный жилой дом степенью готовности 11%, площадью застройки 393,8 кв.м.
С ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект незавершенного строительства недостроенный жилой дом степенью готовности 11%площадью застройки 393,8 кв.м. на основании заключенного с ФИО5 договора купли-продажи зарегистрировано за ФИО2
С ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект незавершенного строительства недостроенный жилой дом степенью готовности 11%площадью застройки 393,8 кв.м. на основании заключенного с ФИО2 договора купли-продажи зарегистрировано за ФИО4
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4 и покупателем (ответчиком) ФИО7 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым № степенью готовности 11%площадью застройки 393,8 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 786 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>.
На запрос суда Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования <адрес> суду предоставлено разрешение на строительство (продление) от ДД.ММ.ГГГГ объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, –жилого дома: двухэтажного с мансардным этажом и подвалом общей площадью 994,54 кв.м., жилой площадью 437,54 кв.м. строительный объем- 3660 куб.м. на земельном участке площадью 786 кв.м.
Разрешение предоставлено на основании рабочего проекта объекта ООО «Архпроет».
Разрешение выдано сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
В материалах дела отсутствуют сведения о предоставлении ответчику разрешения на строительство спорного объекта.
В силу пункта 1 статьи 41 Земельном кодексе Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам; если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке; последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.
Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Частью 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать, что самовольный объект капитального строительства соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, находится в границах предоставленного земельного участка, не выходит за красные линии или территории зон инженерных коммуникаций, соответствует санитарно-техническим, пожарным нормам и правилам, предъявляемыми к подобным зданиям, не представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав третьих лиц.
В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"(далее -постановления Пленума N 44), положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
В соответствии с положениями частями 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.
Согласно пункту 16постановления Пленума N 44, постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.
Согласно Правиламземлепользования и застройки <адрес>, утвержденных решением Думы МО <адрес> КЧР от ДД.ММ.ГГГГ N 52 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ, с изм. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Генерального плана муниципального образования <адрес> и Правил землепользования и застройки <адрес>" земельный участок, расположенныйпо адресу: КЧР, <адрес>А, с кадастровым № в зоне Ж-4 –зона застройки многоэтажными жилыми домами.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 19 постановления Пленума N 44 возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.
Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума N 44, при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.
Применительно к настоящему спору судом установлено, что вид разрешенного использования земельного участка, кадастровый № и условиям договора аренды данного участка не предусматривает размещение на нем объекта, обладающего признаками многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Из приведенных нормативных положений в их взаимосвязи следует, что основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному является наличие в нем нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества собственников такого дома, в состав которого входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с нормами гражданского и жилищного законодательства.
В настоящем споре исходя предмета надлежит установить соответствует ли сам объект капитального строительства виду разрешенного использования земельного участка, является ли многоквартирным домом, соблюдены ли ответчиком градостроительные, строительные нормы и правила при возведении постройки, нарушаются ли постройкой права и законные интересы истца и третьего лица либо других лиц, существует ли угроза жизни и здоровью граждан.
Выяснение таких обстоятельств требует специальных познаний.В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В пункте 30 постановления Пленума N 44 разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием. Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.
В рамках настоящего дела по ходатайству сторон определением от 09.07.2024 года по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России (<адрес>).
Согласно заключению экспертизы №, 3922/8-2 от ДД.ММ.ГГГГ фактическое исполнение объекта незавершенного строительством, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не соответствует представленному проектному решению (технической документации) по фактической этажности, фактической высоте этажей, общей высоте надземной части здания, конструктивному исполнению, площади застройки, общей площади здания. Объект незавершенного строительства, на земельном участке с КН №, по адресу: <адрес>, на дату экспертного осмотра не соответствует: «Правилам землепользования и застройки <адрес>» по площади земельного участка для многоквартирного дома (785м2); требованиям по минимальным отступам от границ участков с КН № и №, а именно -3м, находящимся на дату осмотра в диапазоне 0,78-1,1м; требованиям п.6, Ст. 52 «Градостроительного кодекса Российской Федерации», в части возведения объекта капитального строительства с отступлением от представленного проектного решения; требованиям ГОСТ 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения", п.3.4 п.5.1.1 ГОСТ 27751-2014 по надежности строительных конструкций и по предельным состояниям; требованиям СП 14.13330.2018 "СНиП П-7-81* "Строительство в сейсмических районах"п.6.1.5 СП 14.13330.2018 по предельной высоте зданий; требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», п.4.2.2, п.4.2.7, п.ДД.ММ.ГГГГ, пДД.ММ.ГГГГ в части количества и параметров эвакуационных выходов; требованиям СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» п.8.1.1, п.8.1.4, п.8.1.6, в части возможности устройства подъезда пожарных автомобилей к данному объекту. Возможные варианты устранения выявленных отступлений определены и приведены в исследовательской части.
Следствием проведения земляных работ по устройству котлована объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на дату экспертного осмотра, наиболее вероятно могло стать - образование трещин в конструкции забора и нарушение сплошности отделочного слоя цокольной части хозпостройки, расположенных на земельных участках в <адрес>, №, <адрес>, №а. Степень, зону возможного влияния объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в дальнейшем для территорию окружающей застройки, расположенной в зоне влияния вновь строящегося объекта, может быть определена по результатам инженерных изысканий для строительства, с использованием спец, техники, по результатам технического обследования зданий и сооружений окружающей застройки и прогноза, дополнительных деформаций оснований и фундаментов сооружений окружающей застройки на основе расчетов выполняемых специализированной организацией. В рамках строительно-технической экспертизы оценить в полной мере степень возможного влияния объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на конструктивную целостность объектов, строений, сооружений, расположенных в <адрес>, №, <адрес>, №, <адрес>, №а- не представляется возможным. Продолжительность инсоляции придомовых участков индивидуальных жилых домов СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 не регламентирована. Инсоляция строений жилых домов на участках КН № и КН №, по <адрес>, №, <адрес>, №, на дату экспертного осмотра, в соответствии с требованиями СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 обеспечивается.
Сохранение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, без устранения выявленных нарушений от требований нормативно-технических источников, а также без прогноза, дополнительных деформаций оснований и фундаментов сооружений окружающей застройки на основе расчетов выполняемых специализированной организацией, создает угрозу жизни и здоровью граждан. Решение вопроса о нарушении прав третьих лиц не входит в компетенцию эксперта-строителя и в данной экспертизе не рассматривается. Решение вопроса о нарушении интересов третьих лиц, в рамках данной экспертизы, при сохранении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>,без прогноза, дополнительных деформаций оснований и фундаментов сооружений окружающей застройки на основе расчетов выполняемых специализированной организацией не представляется возможным.
Назначение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по совокупности признаков относится к многоквартирному жилому дому.
Возможным вариантом приведения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, к техническим характеристикам индивидуального жилого дома будет изменение планировочной организации внутреннего пространства данного объекта путем демонтажа части перегородок с отсутствием возможности выделения автономных отсеков.
В описательной части экспертизы приведен состав помещений в исследуемом объекте, наименование и площадь каждого помещения. Экспертом проведен осмотр объекта, приведены используемые методы.
Судебная экспертиза проведена государственным экспертным учреждением, отвечающим требованиям, предъявляемым к строительно-техническим экспертизам,связанным с самовольным строительством, нарушений процедуры назначения и проведения экспертизы при рассмотрении дела судом не установлено: проведение экспертизы поручено эксперту руководителем экспертного учреждения, экспертФИО8признан компетентным в решении поставленных перед ним вопросов, имеющим соответствующий опыт и квалификацию, аттестован на право производства экспертиз по направлению «судебная строительно-техническая землеустроительная экспертиза». Какие-либо серьезные противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
Эксперт на основании статей 79 - 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Описательная часть заключения судебной экспертизы аргументирована, выводы эксперта последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами.Заключение судебной экспертизы в наибольшей степени согласуется с остальными имеющимися в представленных материалах доказательствами.
Заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, ответчик по сути выражает несогласие с заключением судебной экспертизы.
В соответствии с частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
В ходатайстве представителя ответчика необходимость проведения повторной экспертизы не обоснована, изложенные доводыи представленная рецензия АНО «Судебная экспертиза «Основа» не отражают в действительности серьезных нарушений при проведении экспертизы. Отсутствие ответчика при осмотре объекта исследования к нарушению его прав не привело.Из исследовательской части экспертного заключения следует, что эксперт провел визуальный осмотр помещений, произведена идентификация объектов исследования, сделаны описания, произведены необходимые замеры, произведена фотофиксация.
Эксперт ФИО8 по доводам рецензии и поставленным перед ним представителем ответчика вопросам дал подробные и мотивированные разъяснения.
Экспертное заключение сомнений в его правильности не содержит.
Сведений о том, что эксперт прямо или косвенно заинтересована в исходе дела у суда не имеется.
Согласно положениям процессуального закона назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда и определяется с учетом всех обстоятельств дела.
Поскольку само по себе несогласие участника процесса с проведенной экспертизой не свидетельствует о недостоверности заключения, в предусмотренные частью 2 статьи 87Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания отсутствуют, проведение повторной экспертизы нецелесообразно суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы и протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ оставил ходатайство ответчика без удовлетворения.
Экспертное заключениеФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России №, 3922/8-2 от ДД.ММ.ГГГГ суд берет в основу решения как доказательство, соответствующее требованиям относимости и допустимости.
Таким образом, судом в ходе рассмотрения дела установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, по своему назначению относится к многоквартирному жилому дому.
На момент приобретения (08.12.2021 года) объекта незавершенногостроительства с кадастровым номером №, 11% готовности, площадью застройки 393, 8 кв.м., а также вступления в арендные отношения в отношении земельного участка под ним, ответчику было известно, какой вид разрешенного использования имеет участок,материалах дела нет документов разрешающих ответчику строительство многоквартирного дома.
Возводимый объект по совокупности признаков является самовольной постройкой.
Судом установлено, что вид разрешенного использования земельного участкас кадастровым номером № и условия договора аренды земельного участка не предусматривает размещение на нем объекта, обладающего признаками многоквартирного жилого дома.
Фактически, как установлено судом, и следует из заключения судебной экспертизы, расположение объекта капитального строительства с кадастровым номером № не соответствует требованиям действующих градостроительных норм, параметрам, установленным документацией по планировке территории, требованиям Правил землепользования и застройки <адрес>, утвержденных решением Думы МО <адрес> КЧР от ДД.ММ.ГГГГ N 52 (ред. от 27.03.2025, с изм. от 25.04.2025) "Об утверждении Генерального плана муниципального образования <адрес> и Правил землепользования и застройки <адрес>" для территориальной зоны Ж-4, на земельном участке с кадастровым номером № расположен капитальный объект с тремя надземными, одним подземным этажами, состоящий из блок-секций. Площадь земельного участка не соответствует минимальным требованиям земельного участка для многоквартирного дома (не менее 1000 кв.м.). Минимальные отступы от границ 3м не соблюдены, фактически в диапазоне 0,78-1,1 м.
Исходя из экспертного заключения, спорный объект капитального строительства не соответствует выданному предшественнику разрешению на строительство индивидуального жилого дома на основании рабочего проекта ООО «Архпроект» более того, на ответчика в силу положений части 21 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство не распространяется, поскольку срок действия разрешения истек 01.05.2021 года, а ответчик стал собственником объекта незавершенного строительства в декабре 2021 года.
В материалах дела отсутствуют сведения об обращении в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство либо с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в порядке, предусмотренном статьями 51 и 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, присутствуют квалифицирующие признаки самовольной постройки: возведение объекта без разрешительной документации; возведение объекта капитального строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил; возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.
Допущенные ответчиком нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются существенными.
Приведение спорного объекта в соответствие с установленными требованиями невозможно, поскольку, как указывалось выше объект, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, при его строительстве не соблюдены необходимые отступы от границ земельного участка, «сужение» объекта невозможно, заключением выявлены и другие неустранимые существенные нарушения, эксплуатация постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности невозможна, сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, является самовольным строением и в соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит сносу осуществившим его лицом либо за его счет.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.
Права ФИО3 и ФИО12 С-Х.Ю. возведением ответчиком спорной постройки суд находит вследствие допущенных при ее возведении нарушений безусловно нарушенными, исковые требования обоснованными.
Доводы возражений ответчика о необходимости прекращения производства по делу в части требований ФИО3, сформулированных ею следующим образом -в случае добровольного неисполнения ответчиком решения суда обязать ответчика Д.А.ЭБ. за счет собственных средств произвести демонтаж (снос) капитального строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>А, судом признаны несостоятельными ввиду того, что ранее рассмотренное в суде гражданское дело № по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 имела иной состав участников и иные предмет и основания заявленного иска, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в ходатайстве о прекращении производства по делу в части протокольным определением от 11.07.2025 года отказано.
На основании разъяснений пункта 32 указанного Постановления, принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения.
Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом приведенных норм и их разъяснений, с учетом характеристик самовольной постройки, суд полагает необходимым установить срок для исполнения решения о сносе в три месяца.
На основании изложенного, руководствуясьстатьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковое заявлениеРогачевой Ольги Николаевны (паспорт серии №)и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ШоваховаСолтан-Хамита Юсуфовича (паспорт серии №)к ДжанибековуАсхатуЭльдарбиевичу(паспорт серии №)об устранении препятствий в пользовании собственностью, сносе объекта капитального строительства – удовлетворить частично.
Возложить на ДжанибековаАсхатаЭльдарбиевича обязанность за счет собственных средств снести самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - индивидуальную жилую застройку, площадью 785 кв.м., по адресу: КЧР, <адрес>, в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.
В удовлетворении остальных требований, в том числе о приведении объекта в соответствие с установленными требованиямии с его проектной документацией - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики.В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 21 июля 2025 года.
Судья Черкесского городского суда КЧР Ф.М. Турклиева