производство №
УИД 18RS0№-17
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 августа 2023 года <адрес>
Устиновский районный суд <адрес> Республики в составе судьи Хайминой А.С., при секретаре ФИО6,
с участием представителя истца ФИО9 ФИО22 (ордер от ДД.ММ.ГГГГ, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на три года),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сероус ФИО24 к ФИО1 ФИО23 о признании договора купли-продажи недействительным и встречному исковому заявлению ФИО1 ФИО26 к Сероус ФИО25 о признании добросовестным приобретателем,
УСТАНОВИЛ:
Сероус ФИО28 (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 ФИО27 (длаее – ответчик), которым просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли продажи жилого помещения по адресу: <адрес>. Собственником данного жилого помещения на момент заключения договора являлся истец. ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по УР. Ссылаясь на ст. 179 ГК РФ, указывает, что намерений продавать жилое помещение у нее не имелось. В результате государственной регистрации договора, право собственности оформлено на имя ответчика. Денежные средства, полученные за продажу квартиры, истец перевела на счет, указанный ей мошенниками. Заключение сделки лишает ее права собственности на указанное жилое помещение, лишает возможности в последующем распорядиться им по своему усмотрению.
Впоследствии истцом уточнены исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым просила признать договор купли-продажи жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, от ДД.ММ.ГГГГ, государственную регистрацию права собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ответчика недействительными, аннулировать запись о регистрации права собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ № на имя ответчика в ЕГРН, обязать ответчика возвратить в собственность истца квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый № (т. 1 л.д. 46).
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО7 исковые требования не признал, обратился в суд со встречным иском к ФИО8, которым просил признать себя добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №. Встречный иск мотивирован тем, что ФИО8 было принято решение о продаже спорной квартиры. После выполнения ряда процедур по снятию обременений совместно с продавцом ФИО8, проверки квартиры на предмет других ограничений, правопритязаний третьих лиц, осмотра квартиры риэлтором, истец и ответчик подписали договор купли-продажи спорной квартиры. Данный договор прошел государственную регистрации в Росреестре. Сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости. Скидка на квартиру была обусловлена тем, что продавец не хотела выставлять квартиру на продажу и ждать покупателя. Деньги продавцу нужны были срочно. Денежные средства по договору в полном объеме были получены продавцом. Данные обстоятельства подтверждает сама истец по первоначальному иску. Денежные средства, полученные от ФИО1, ответчик, с ее же слов, отправила на счет неизвестных лиц. В отношении неизвестных лиц ответчик написала заявление в правоохранительные органы, в результате чего было возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного круга лиц. Истец и риелторы, сопровождающие сделку, к уголовной ответственности не привлекались. Внесены записи о правах покупателя ФИО1 (добросовестного приобретателя) в ЕГРП. Согласно п. 13 Постановления 10/22, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ 1 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сделка по купле-продаже спорной квартирой прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником квартиры стал ФИО1 Данные обстоятельства свидетельствуют о том, Истец является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.
Надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела истец ФИО8, ответчик ФИО1, третье лицо – Управление Росреестра по УР не явились. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель истца ФИО8 (ответчика по встречному требованию) – ФИО9 исковые требования поддержал в полном объеме, ранее данные пояснения подтвердил. Суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении истца совершены мошеннические действия, ей позвонили по телефону неизвестные люди и сообщили, что ей необходимо продать квартиру в интересах государства с целью защиты государственных интересов, указали ей на риэлтора Николая, Михаила. Созвонившись с указанными риэлтора истец стала с ними обсуждать условия продажи квартиры. Определив с ней цену договора, они ей сказали о необходимости явиться в МФЦ и заключить договор с ранее не знакомым ФИО1, который квартиру ее не осматривал, деньги лично не передавал, документы он ей не показывал. В МФЦ пришли три мужчин, кто из них ФИО1 она не знала, подписали договоры купли-продажи, не зная, кто из этих трех является ФИО1, сдала их в МФЦ. ДД.ММ.ГГГГ, после того, как совершила еще ряд сделок под влиянием заблуждения и мошенничества, она написала заявление в полицию. Деньги, которые от ФИО1 получила Сероус, она тут же отправила риэлтору Николаю, который участвовал в совершении этой сделки.
Допрошенная в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля ФИО30 показала, что работает в ЦИК начальником отдела с 2002 года. Сероус ей давно знакома, с 1990-х, с 2010 она попросила ее как ответственного порядочного человека работать с ней в ЦИК секретарем. В конце ноября, начале декабря 2021 года раздался звонок, она побледнела, потом рассказала, что у нее что-то случилось со счетом. Она сказала не спрашивать о ситуации, сказала, что потом скажет, куда-то отлучалась, у нее все валилось из рук, свидетель ее даже отпустила с работы. После январских праздников она пришла все бледная и худая и рассказала, что произошло. Она сказала, что ее обманули, звонили, представлялись представителями следственного комитета, ее попросили снять деньги в банке, чтобы они потом внесли деньги обратно на счет, ей все это показывали. Последним этапом была продажа квартиры. Она просто поясняла, что так надо. У нее была подчиняемость, она очень хороший исполнитель, и по жизни, доверчивая, подчиняемая. Она могла подчиниться, ведь ей представлялись как люди из следственного комитета. Ее очень быстро можно переубедить. Она как секретарь комиссии самостоятельная. Может характеризовать только как работника, не как человека. Потом она сказала: «я еще и продала квартиру, чтобы отдать деньги». Свидетель узнала, когда уже все раскрылось. Она даже не отвечала на звонки, когда свидетель звонила поздравлять с Новым годом и днем рождения. 21 декабря, когда с днем рождения позвонила поздравить, то слышала, что она плакала.
Допрошенная в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля ФИО29. показала, что находится в дружеских отношениях с ФИО8 около 30 лет, переписываются и встречаеются раз в три месяца. Характеризует ФИО5 как серьезную, работоспособную, добросовестную, готовую оказывать помощь близким, родственникам, друзьям, не конфликтна. У нее есть внушаемость. Она может помочь, довериться. Незнакомые люди могут ей внушить что-то. С возрастом стала тревожной, волнительной. Перепады настроения тоже были, в целом она всегда была жизнерадостной. В декабре 2021 года она не выходила на связь. Позже она рассказала, что ей позвонили по телефону, объяснили, что какая-то спецоперация и только она может помочь, что это тайна, не нужно никому говорить, она в это верила. Помощь заключалась в предоставлении денежных средств. Ей звонили то мужчина, то женщина. Была спецоперация по вылавливанию преступника, что ей должны были средства для спецоперации. Потом ей сказали что нужно прийти в РОВД для возврата денег, когда она пришла ее не встретили, и она поняла, что это развод. Она передала около 4 млн руб., продала квартиру и влезла в кредиты, так как у нее таких денег не было. Как она продала квартиру, она не сказала, сказала, что ей скидывали чеки и потом заставляли эти чеки удалять.
Допрошенный в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля ФИО10 показал, что с истцом общался с детства, общаются раз в месяц минимум и на праздниках, по телефону – раз в неделю. В 2021 году она проживала на <адрес>, сейчас там же проживает. В собственности у нее эта квартира. Она честный, добрый человек, педагог в школе, она как репетитор всех детей в семье подучивала. Внутри семьи она открытая, конфликтов не было. В жизни она прислушивается к другим людям, чтобы принять решение ей нужно посоветоваться, она ведомый человек. День рождения у нее в конце декабря, в 2021 году она день рождения не праздновала. В декабре, и в конце декабря общались, в конце декабря она попросила деньги. В декабре 2021 года она попросила деньги в займы 1,5 млн. руб., сказала, что хочет купить участок с домом и баней, в 20х числах декабря это было. Он ей одолжил эти деньги, обратно она их не вернула. Позже он узнал, на что потрачены 1,5 млн. руб., что ФИО5 обманули мошенники, и она съезжает с квартиры. Об этом ему сообщила его мать после новогодних праздников. Подробности узнал позже, что позвонили по телефону, представились спецслужбами и нужно провести спецоперацию. Учитывая, что она в Изберкоме работает, она доверяет людям в погонах. ФИО5 уговорили, вынудили, продать квартиру, для проведения спецоперации.
Допрошенный в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля ФИО11 показал, что работает риелтором в компании «Полезные люди» больше 2 лет. С ФИО1 знаком около 2 лет, он тоже работает в компании «Полезные люди». Отношения – коллеги по работе. С Сероус познакомились в декабре 2021 года, она позвонила ему по рекламе (может сайт, расклейка ли еще что-то), спросила, занимаются ли выкупом, он подтвердил. В последствии посмотрел квартиру на ФИО13. Спросил ее о срочности, она ответила, что ей нужен выкуп и назвала сумму 1100000 рублей. Она сказала, что ей нужно срочно в связи с семейными обстоятельствами, так как родственник попал в аварию. Общались минут 10. Пока ехал к ней, запросил выписку на квартиру, она подтвердила, что есть обременение на квартире. Она пояснила, что возможно обременение из-за кредита мужа. У него был покупатель инвестор, хотел вложить деньги. Затем они вдвоем подъехали, посмотрели, его заинтересовала квартира, уехали, потом она сама позвонила, спросила будут ли брать. Внесли аванс 30-50 т.р., на его счет, потом разъехались. Стали узнавать по походу обременения. С ФИО5 поехали к приставам, там сказали, что у них какие-то проблемы, что у них приказ удален из базы. Потом созвонились с покупателем, он сказал, что обременение ему не понятно, и он отказался. После выяснения в связи с чем обременение установили, что в связи с кредитом. С аванса прошло дней 7, оформились. С Сероус договорились, что рассчитаются 2 частями, так как обременение не снято, залог будет в ее пользу. Договоры отдали на регистрацию. Потом постановление приставы отправили, сделка была зарегистрирована, Сероус попросила рассчитаться до момента регистрации, пошли на встречу, рассчитались с ней. Сделка зарегистрирована, и после регистрации сделки она позвонила, сказала, что находится в полиции и ее обманули. Проходит какое-то время, пытался ей позвонить, она трубки не берет, пошел в МФЦ, там сказали, что она забрала заявление о снятии обременения. Деньги Караваев переводил ей на счет. Он присутствовал в МФЦ при передаче, при снятии обременения. В МФЦ договор подписывался при регистраторе, там были ФИО5, Караваев, ФИО14, с ее стороны никого не было. Она адекватно отвечала на вопросы. Странностей в ее поведении не было, но была чуть-чуть взволнована. Она понимала, что делает, она говорила о продаже. На его вопрос, есть ли у нее еще жилье, она сказала, что у нее есть доля на <адрес>, говорила, что не обманет их. Они всех клиентов спрашивают причину продажи и уточняют, есть ли другое жилье. После регистрации сделки она торопила всех. Караваев был в городе, дату согласовывали с ней. Офис находится на <адрес>, 3 этаж, ТЦ Орион, с Михаилом и ФИО4 находятся в одном офисе. Квартира эта не полноценная. Малогабаритка, стоила тогда № рублей. Выкуп – это когда срочно нужны деньги, не ищется покупатель, а сразу покупается квартира. Купля-продажа – это либо риелтор покупает, либо коллеги, либо компания, может быть сторонний покупатель, в том числе наличный расчет, в срочном порядке. Интересы Сероус он не представлял, договор не заключал, по устной договоренности представлял интересы ФИО1. С Сероус ходил, так как она сама звонила. В МФЦ ходил, так как представлял интересы ФИО1, Михаил тоже представлял интересы ФИО1. В Октябрьском суде он тоже представлял интересы ФИО1, ездил к Октябрьским приставам. Снятие обременения в МФЦ заявлял он, звонил, узнавал по телефону процесс, приставы в электронном виде подтверждали. Выселение с ФИО5 согласовывали, изначально было как по договору – в окончательном расчете, когда она попросила срочно, то решили, что тогда она постарается быстрее выехать. Он напоминал, что нужно скорее выехать.
Допрошенный в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля ФИО12 показал, что работает риелтором в компании «Полезные люди» с 2017 года. С Сероус знаком, познакомился с ней, когда покупали у нее квартиру на <адрес>, о продаже квартиры ему сказал Дмитрий, пояснил, что нужно продавцу срочно продать объект. Сперва с ней общались по телефону, она пояснила, что продает по семейным обстоятельствам квартиру. Задавал стандартные вопросы по поводу квартиры, она давала ответы, соответствующие действительности, обсуждали с ней стоимость квартиры. Разговаривал с ней, пояснил, что готовы за 1 млн руб. Он уточнял, за сколько ФИО5 готова продать квартиру, она озвучила 1,1 млн руб. Он с ней много раз созванивался. Первый раз ее увидел в суде. При сделке купли-продажи он был в МФЦ ее видел. О встрече в Октябрьском суда договаривался, наверно, Дмитрий, он поехал за компанию. Сделкой занимались вместе. Особенности при общении с ней не усматривались. Она спокойная обычная женщина, адекватная. Она задавала обычные адекватные вопросы, они ей поясняли по поводу получения денег, она очень хотела поскорее получить деньги. Первый раз встретились с ней в суде. В следующий раз видел ее уже в МФЦ, там она вела себя обычно. В МФЦ был он, Дмитрий, ФИО4, ФИО5. При подписании сделки они дали ФИО5 первую часть денежных средств 450000 рублей переводом, перевод осуществил Караваев со своего счета на ее счет, она настаивала наличными, но они отказали. ФИО5 все время торопила нас получить всю сумму. Они ей пояснили, что вторую часть суммы она получит, когда будет зарегистрирована сделка и снято обременение. Регистратор пояснил сроки регистрации сделки. Офис на Удмуртской 304е. Его представили как Михаила при встрече в суде, сказали, что он риелтор. Он в квартире ее не был. Обратились в архив суда, там сказали, что нужно получить документы и отнести приставам. Договор печатал Дмитрий. ФИО4 ее увидел первый раз в МФЦ, ФИО4 квартиру не смотрел, с ней не общался. ФИО4 Дмитрий фотографии квартиры отправлял, по ним видно, что жилой объект. ФИО5 пояснила, что у нее есть доля на <адрес> у родственников, что она туда переедет, там 3-4 комнатная квартира. Они ее родственникам не звонили. После завершения регистрации сделки он в квартиру не приезжал.
Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, материалы настоящего дела, материалы уголовного дела №, считает установленными следующие обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с п.1.1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственности жилое помещение из одной комнаты в квартире, состоящих из одной комнаты, назначение: жилое, общая площадь 26,3 кв.м., расположенную по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. В силу п. 1.2 отчуждаемая квартира находится в собственности продавца. Покупатель обязуется использовать указанную комнату только по прямому назначению, осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт данной квартиры (п. 1.3). Указанная комната по соглашению сторон продается за 1 100 000 руб., уплачиваемых покупателем продавцу в следующем порядке: 650 000 руб. за счет собственных средств наличными деньгами в день подписания договора, 450 000 руб. уплачиваемых покупателем продавцу в течение 5 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по УР за счет собственных средств наличными деньгами. В пользу продавца возникает залог (п. 2.1). Соглашение сторон о цене указанной квартиры является существенным условием настоящего договора (п. 2.2). В соответствии с разделом 3 договора, сторонам известно о положениях договора в части стт.ст. 170, 179,181, 256, 292, 432 ГК РФ (п. 3.1). Переход права собственности на отчуждаемую квартиру по настоящему договору к покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, настоящий договор считается заключенным с момента его подписания (п. 3.2). Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительным все другие обязательства и заявления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (п. 3.3). Согласно разделу IV отчуждаемая комната до подписания настоящего договора покупателем осмотрена, претензий у покупателя к продавцу по состоянию квартиры нет (п. 4.1). Передача указанной квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту и в том состоянии, в котором она находилась на момент осмотра покупателем (п. 4.2). Обязательства продавца передать указанную квартиру покупателю считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта (п. 4.3). В силу п. 5.1 на момент подписания договора отчуждаемая квартира со стороны продавца, несущего ответственность за нижеуказанные сведения никому другому не продана, не заложена, в судебном споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременена правами и претензиями третьих лиц, не имеет задолженности по коммунальным услугам, о которых сторона не могли не знать в момент подписания настоящего договора. В соответствии с п. 5.2 продавец и покупатель гарантируют, что все необходимые разрешения и согласия, предусмотренные действующим законодательством для совершения настоящей сделки, ими получены.
Продавец и покупатель гарантируют, что все необходимые разрешения и согласия, предусмотренные действующим законодательством для совершения настоящей сделки ими получены (п. 5.3). Покупатель поставлен в известность, что в квартире зарегистрирована ФИО8 (п. 5.4). Продавец обязуется сняться с регистрационного учета и передать отчуждаемую квартиру покупателю в течение 7 дней с момента полных расчетов.Лиц, сохраняющих право пользования указанного помещения после смены собственника не имеется (п. 5.5). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 13).
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права ФИО33 являлась собственником квартиры по адресу: <адрес>.
На основании свидетельства о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО18 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен брак, после заключения брака мужу присвоена фамилия Сероус, жене Сероус.
По запросу суда представлены материалы уголовного дела № по заявлению ФИО8 по факту мошенничества в отношении нее.
Постановлением следователя отдела по обслуживанию территории <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Данным постановлением указано на то, что в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустановленное лицо находясь в неустановленном месте путем обмана и злоупотребления доверием похитило денежные средства в размере 4 424 000 руб. принадлежащие ФИО8, чем причинило последней особо крупный ущерб в размере 4 424 000 руб.
Постановлением следователя отдела по обслуживанию территории <адрес> по расследованию преступлений имущественного характера в том числе совершаемых с использованием информационно – телекоммуникационных технологий СУ УМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ предварительное следствие по уголовному делу № приостановлено в связи с неустановлением лица подлежащего привлечению в качестве обвиняемого, т.е. по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 208 УПК РФ.
Определением Устиновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении истца ФИО8 (ответчика по встречному требованию) назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено БУЗ УР «Республиканский клинический центр психического здоровья УР».
Согласно комплексной, судебной психолого-психиатрической экспертизе № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 в период заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ признаков какого либо психического расстройства, которое могло бы повлиять на ее способность понимать значение своих действий и руководить ими, не обнаруживала. Указанное заключение дано судебно-психиатрическими экспертами ФИО15 и ФИО16
Согласно заключению медицинского психолога ФИО17 в юридически значимый период времени (заключение сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) взаимодействие указанных внешних, внутренних ситуационных факторов, выявленное состояние выраженного эмоционального напряжения, обусловили ее включение в сложившуюся ситуацию и поведение в ней, и оказали существенное влияние на ее сознание и деятельность, привели к искажению смыслового восприятия и ограничению ее свободного волеизъявления, ограничению адекватной оценки ситуации, результата и последствий ее действий, критических способностей, следовательно ФИО2 не могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Оценив изложенные выше обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч. 3 ст. 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия", при рассмотрении гражданских дел следует исходить из представленных истцом и ответчиком доказательств.
Разрешая настоящее гражданское дело суд руководствуется положениями ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ согласно которым правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
По смыслу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, по смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ).
Статья 456 ГК РФ предусматривает обязанность продавца передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Исходя из исследованных материалов дела, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стороны договора достигли между собой соглашение по всем существенным условиям. Из условий самого договора четко усматривается, что стороны договора – покупатель ФИО1 и продавец ФИО8, предмет – спорное жилое помещение и цена договора – 1 100 000 рублей. Факт подписания договора купли-продажи при рассмотрении дела не оспаривался. На момент заключения договора купли-продажи указанное жилое помещение находилось в единоличной собственности истца ФИО8
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу ст. 314 ГК РФ исполнение обязательства должно производиться в сроки, установленные договором.
На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Истец, ссылаясь на недействительность договора купли-продажи, заключенного между сторонами, обратился в суд с настоящим иском. По мнению истца, с учетом статьи 39 ГПК РФ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и государственная регистрация права собственности на спорную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными, поскольку сделка совершена истцом под влиянием обмана (ч. 2 ст. 179 ГК РФ). Истец не предполагала, что в результате подписания договора купли-продажи она лишится права собственности на принадлежащее ей имущество. Если бы она могла объективно оценить ситуацию и знала о действительном положении дел, сделка не была бы совершена.
Как указано выше, в соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Пункт 1 ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абз. 3 ст. 12 Гражданского кодекса РФ предусматривает такие способы защиты гражданских прав как путем признания права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; а также иные способы, предусмотренные законом.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к договору не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос вступать им в договорные отношения друг с другом или нет.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Положениями ч. 2 ст. 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Согласно п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании
Поскольку, в силу названных положений закона договор купли-продажи квартиры является оспоримой сделкой, истец в силу ст. 56 ГПК РФ в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, обязан доказать наличие оснований недействительности сделки.
На основании указанной нормы закон позволяет оспорить сделку по указанному мотиву только, если воля лица формировалась несвободно, под воздействием обмана, повлиявшего на процесс формирования воли потерпевшего на совершение оспоримой сделки. При этом, под обманом понимается умышленное введение потерпевшей стороны по сделке в заблуждение в отношении обстоятельств, приведших к совершению сделки, то есть обстоятельств, находившихся в причинной связи с совершением сделки (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса РФ»), поэтому не является обманом для целей применения ст. 179 сообщение ложных сведений (а равно умолчание о них), которые не влияют на принятие решения о совершении сделки.
При этом по смыслу указанной нормы и исходя из положений ст. 56 ГПК РФ на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности указанных обстоятельств.
Обращаясь с требованиями о признании договора купли-продажи недействительным, истец в обоснование своих требований указывает на совершение сделки в таком состоянии, когда она не был способен понимать значение своих действия, поскольку находилась под влиянием обмана, а также заблуждения относительно самой природы сделки.
Как разъяснено п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
С целью проверки доводов истца, судом назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза в отношении ФИО8
Согласно комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизе № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 в период заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ признаков какого либо психического расстройства, которое могло бы повлиять на ее способность понимать значение своих действий и руководить ими, не обнаруживала.
Как следует из положений ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.
В соответствии с ч.ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Суд констатирует, что заключение экспертов является одним из доказательств, которые оценены судом в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами. Поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, постольку обсуждая достоверность выводов экспертов, суд сопоставляет их содержание с другими доказательствами по делу и приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что истец сознательно заключила оспариваемый договор купли-продажи, как дееспособный субъект гражданско-правовых отношений, обладающий свободой волеизъявления на заключение гражданско-правовых договоров и свободой по распоряжению собственным имуществом (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9, ст. 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации), и по своему состоянию в момент заключения договора купли-продажи могла понимать значение своих действий и руководить ими, в связи с чем оснований для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ч.ч. 1, 2 ст. 179 Гражданского Кодекса Российской Федерации у суда не имеется.
Относительно доводов стороны истца о совершении истцом сделки под влиянием насилия, угрозы или обмана. Так, в экспертизе БУЗ и СПЭ УР «Республиканская клиническая психиатрическая больница МЗ УР», эксперты оценивают индивидуально-личностные характеристики ФИО8, ее возрастные особенности, его склонность к повышенному внушению, повышенной внушаемости, указывают лишь на возможное способствование индивидуальных особенностей истца к формированию неправильного представления относительно существенных элементов сделки в юридически значимый период. Эксперт указала на психологические особенности характера истцу и ее склонность к повышенной внушаемости. Между тем, установленная повышенная внушаемость не является постоянной личностной характеристикой и может проявляться при определенных условиях.
Суд полагает, что в рассматриваемом случае истец действовал ситуативно с целью удовлетворения своих собственных потребностей, и поэтому заключение эксперта-психолога в данной части не может с достоверностью и очевидностью являться доказательством заблуждения истца относительно природы и предмета совершенной сделки.
Договор купли-продажи в рассматриваемом случае заключен в письменной форме, содержит в себе все существенные условия. Составленный сторонами договор о купли-продажи квартиры исключает какую-либо неясность и двоякое толкование совершаемого истцом действия по отчуждению жилого помещения. Подписание договора купли-продажи и передача покупателем прдавцу денежных средств истцом не оспаривалось.
Следовательно, намерения сторон по договору купли-продажи создать характерные для данной сделки правовые последствия являются очевидными, обусловлены фактом передачи истцу денежных средств, а также достигнутым между сторонами соглашением о продаже спорного жилого помещения. Доказательств наличия порока воли сторон сделки, или достижения сторонами каких-либо иных правовых целей, прикрытых совершаемой сделкой, суду не представлено.
Оспариваемый договор купли-продажи содержит в себе все существенные условия, которые определены и изложены в ясной форме, каких-либо неясностей, неточностей и неоднозначных формулировок не содержит. Договор купли-продажи подписан истцом собственноручно, с полными пониманием всех правовых последствий их подписания, доказательств обратного суду не представлено. Предусмотренная обязательная письменная форма сделки сторонами соблюдена, что свидетельствует о достижении между продавцом и покупателем соглашения по всем существенным условиям, предъявляемым законом к договорам купли-продажи, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что представленный договор купли-продажи содержит в себе все обязательные условия, характеризующие возникшие между сторонами договора правоотношения именно как договор купли-продажи. Договор купли-продажи соответствует требованиям ст.ст. 454, 456, 549, 554 ГК РФ, в нем указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
При заключении оспариваемого договора, ФИО8 подтвердила своей подписью, что ей известно о положениях ст.ст. 170, 179, 181 256, 292, 432, 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации (п. 3.1), обязалась освободить и передать отчуждаемую квартиру покупателю в течение 7 дней с момента полных расчетов (п. 5.5). Соответственно, условия договора истцу были понятны, а доказательств обратного, в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства и доводы истца по настоящему делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований под влиянием обмана.
Иных доводов и доказательств, позволяющих полагать, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ФИО8 не отдавала отчет своим действиям, чем воспользовался ответчик, склонив ее к совершению сделки, либо истец заблуждался относительно природы заключенного договора, стороной истца не приведено. Истец добровольно приняла решение о заключении договора купли-продажи, о чем отражено в договоре купли-продажи квартиры, на указанных в нем условиях. При подписании договора купли-продажи были согласованы все существенные условия, истец был с ним ознакомлен, действовал по собственной воле и в своих интересах, не был лишен возможности отказаться от его заключения, в том числе, с учетом «этапности» проведения сделки, доказательств обратного материалы дела не содержат.
Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что воля ФИО8 на заключение оспариваемого договора купли-продажи, сформировалась добровольно. Сам по себе факт отчуждения ФИО8 принадлежащей ей квартиры не свидетельствует о нарушении ее жилищных прав.
Таким образом, стороной истца не был доказан состав ст. 179 ГК РФ, необходимый для признания сделки недействительной по данным основаниям, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что при заключении оспариваемого договора истец руководствовался требованиями ст. 421 ГК РФ о свободе договора, доказательств того, что в момент заключения договора ФИО8 не осознавала значение и последствия своих действий, либо ее действия носили вынужденный характер, суду представлено не было.
При таких обстоятельствах, учитывая представленные доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи недействительным, государственной регистрации права недействительной, аннулировании записи о регистрации права собственности, возложении на ответчика обязанности по возврату квартиры и признании права собственности на квартиру за истцом.
Относительно встречного искового, суд приходит к следующему.
В соответствии с абз. 1 п. 39 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.
Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
ФИО1 заявил требование о признании его добросовестным приобретателем.
По правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Презумпция добросовестности субъектов гражданских правоотношений также предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности этих действий.
ФИО1 обязательства по договору исполнил в полном объеме, проявил должную предусмотрительность при покупке имущества, является покупателем данной картиры, договор купли-продажи недействительным не признан, право собственности на указанную квартиру за ним зарегистировано в установленном законом порядке, в связи с чем основания для его признания добросовестным приобретателем не имеется.
Согласно ст. 12 ГК РФ способ защиты права, как добросовестность, не определен, при рассмотрении данного спора добросовестность является юридически значимым моментом для истребования из чужого незаконного владения, и служит основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.
Таким образом, в удовлетворении встречных требований надлежит отказать.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований суд считает необходимым взыскать с ФИО8 государственную пошлину в доход бюджета в размере 900 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Сероус ФИО34 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 94 10 №) к ФИО1 ФИО35 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 94 08 №) о признании договора купли-продажи недействительным, государственную регистрацию права недействительной, аннулировании записи о регистрации права собственности, возложении на ответчика обязанности по возврату квартиры и признании права собственности на квартиру за истцом оставить без удовлетворения.
Взыскать с Сероус ФИО36 в доход бюджета государственную пошлину в размере 900 рублей.
Встречные исковые требования ФИО1 ФИО37 к Сероус ФИО38 о признании добросовестным приобретателем оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Устиновский районный суд <адрес> Республики.
Судья А.С. Хаймина
Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья А.С. Хаймина