РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-000358-34

14 июня 2023 года Производство № 3а-537/2023

Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2023 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

административного истца ООО «Инвестторгстрой» – ФИО1,

административного ответчика ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО2,

УСТАНОВИЛ :

2 мая 2023 года в Свердловский областной суд (далее также – суд) поступил административный иск ООО «Инвестторгстрой» (далее также – общество), в котором административный истец просил установить утвержденную по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и имеющего кадастровый <№> (далее также – земельный участок).

В обоснование заявленных требований общество ссылалось на то, что оно является собственником земельного участка и обязано уплачивать земельный налог, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости земельного участка, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость в размере 778159 328 руб. 76 коп. превышает рыночную стоимость названного объекта недвижимости и влечет экономически необоснованное увеличение земельного налога. В целях устранения нарушения имущественных прав общества административный истец, доказывая необходимость принятия выводов независимого оценщика, изложенных в отчете ООО «Квадрат-Е» от 19 апреля 2023 года № 23/04-02 (далее – отчет, отчет об оценке), просил установить оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, составляющей 348092 000 руб.

Определением суда от 5 мая 2023 года административный иск общества был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу.

В связи с поступлением в материалы дела письменных возражений ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также – учреждение) и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – министерство) против признания отчета достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка в судебном заседании 7 июня 2023 года был допрошен в качестве свидетеля ( / / )3, подготовивший отчет.

В судебном заседании, продолженном после перерыва 14 июня 2023 года приняли участие представители общества и учреждения.

Извещение административных ответчиков о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц, участвующих в деле, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Заслушав участников судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.

Приложенной к административному иску выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 7 апреля 2023 года и отзывом ППК «Роскадастр» от 26 мая 2023 года подтверждается то, что административный истец с 3 февраля 2023 года является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего кадастровый <№>, и следующие характеристики: площадь – 99 597 кв. м; категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), хранение автотранспорта).

Выписка из ЕГРН от 6 апреля 2023 года № КУВИ-001/2023-81266781 и отзыв ППК «Роскадастр» от 26 мая 2023 года свидетельствуют о том, что актом учреждения от 30 марта 2023 года № АОКС-66/2023/010023 (далее – акт № 10023) по состоянию на 1 января 2022 года была определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 778159 328 руб. 76 коп.

Определенная актом № 10023 кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 5 апреля 2023 года, тогда как датой начала ее применения являлось 3 февраля 2023 года.

При этом указание даты, по состоянию на которую была определена установленная актом № 10023 кадастровая стоимость земельного участка, осуществлялось на основании абзаца второго пункта 72 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336.

На основании договора на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком ООО «Квадрат-Е» ( / / )4 19 апреля 2023 года был подготовлен отчет, в котором был сделан вывод о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 348092 000 руб.

В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

В письменных отзывах на административный иск учреждение и министерство, возражая против признания достоверными изложенных в отчете выводов о рыночной стоимости земельного участка, ссылались на допущенные оценщиком ( / / )4 нарушения требований федеральных стандартов оценки, выразившиеся в отсутствии в отчете точного описания объекта оценки, позволяющего определить его ценообразующие факторы, понять фактическое использование для определения сегмента рынка и подбора объектов-аналогов, а также использовании при оценке земельного участка в качестве объектов-аналогов объектов, не сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам.

В ходе допроса оценщик ( / / )3 пояснил то, что считает предъявленные в отзывах учреждения и министерства замечания к отчету несостоятельными, поскольку в отчете приведена исчерпывающая информация об объекте оценки (страницы 24-27 отчета), выбор объектов-аналогов из земельных участков общественно-делового использования обосновано, для подбора объектов-аналогов оценщиком был проведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Кроме того, свидетель указал на применение им корректировок для объектов-аналогов в соответствии с источниками информации на дату предложения их к продаже, в связи с чем учтены индивидуальные особенности объекта оценки.

Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками земельного налога организации и физических лиц, обладающих земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что общество является собственником земельного участка и обязано уплачивать земельный налог, размер которого поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.

Поскольку определенная актом № 10023 кадастровая стоимость земельного участка определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ( / / )4, являющимся на момент подготовки отчета членом ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности 17 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал отчет относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке земельного участка сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела лица, участвующие в деле, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали. Возражения учреждения и министерства против принятия отчета в качестве достоверного доказательства были оценены судом в совокупности с показаниями свидетеля, после чего признаны несостоятельными как основанные на ошибочном восприятии отдельных положений отчета вне их уяснения в системе с иными положениями отчета. Показания свидетеля, которые после его допроса были приобщены к материалам дела в письменной форме, были признаны судом мотивированными, последовательными и основанными на верном применении положений федеральных стандартов оценки.

Так, суд признал обоснованными показания свидетеля о том, что описание объекта оценки в отчете осуществлено с необходимой степенью достаточности, притом что на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объект капитального строительства на земельном участке отсутствовал.

Доводы административных ответчиков о неучете оценщиком инфраструктуры района, в котором находится земельный участок, опровергаются положениями отчета и показаниями оценщика. Фактически данные доводы свидетельствуют о несогласии административных ответчиков с выводов оценщика об уровне развития инфраструктуры района, однако данные доводы не основаны на положения законодательства, тогда как выводы оценщика, сделаны в пределах предоставленной ему свободы допущений и являются мотивированными.

Доводы административных ответчиков о том, что использованные оценщиком объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам отклонены судом, поскольку отчет содержит соответствующие законодательству об оценочной деятельности критерии отбора объектов-аналогов, тогда как фактически отобранные оценщиком объекты-аналоги названным критериям не противоречат. При этом оценщиком были произведены все необходимые корректировки с учетом отличий объекта оценки от объектов-аналогов. Более того, административные ответчики не ссылались на то, что оценщиком не были выявлены какие-либо объекты, которые в отличие от объектов-аналогов, указанных в отчете, наиболее соответствуют характеристикам объекта оценки.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как собственника земельного участка, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи заявления в суд – 2 мая 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 348092 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 2 мая 2023 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков