Решение по делу № 2-123/2023 от 10.03.2023 - о сносе самовольной постройки, и встречному иску <ФИО> к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело № 2-123/2023

УИД 23RS0011- 01-2022-003235-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Геленджик 10 марта 2023 г.

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Чурсиной Г.В.

при секретаре судебного заседания Бойко Е.В.,

с участием:

представителя истца и ответчика по встречному иску: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – ФИО1, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика и истца по встречному иску: ФИО2 – ФИО3, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 о сносе самовольной постройки, и встречному иску ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с иском к ФИО2 о сносе самовольной постройки – объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 507 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, по адресу: <адрес>

На указанном земельном участке ответчиком осуществляется самовольное строительство объекта недвижимости. В настоящее время объект строительством не завершен.

Поскольку строительство осуществляется в отсутствие разрешения, утвержденной проектной документации и экспертизы проекта, строение является самовольной постройкой, которая нарушает права и законные интересы муниципального образования город-курорт Геленджик (нарушает полномочия органа местного самоуправления по планировке и застройке территории, контролю за использованием земель, влечет за собой недопоступление налога в местный бюджет), а также законные интересы неопределенного круга лиц на безопасные условия проживания и жизнедеятельности, поэтому просит обязать ответчика осуществить снос самовольной постройки.

ФИО2 заявленные требования не признал, обратившись со встречным иском, в котором, с учетом уточнения заявленных требований, просит признать право собственности на объект незавершенного строительства – административное здание для организаций, предоставляющих коммунальные услуги, количество этажей – 5, в том числе подземных – 1, степень готовности – 23,79%, площадь застройки 601,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что является собственником земельного участка площадью 1 507 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> имеющего кадастровый №, с видом разрешенного использования - административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг.

С целью получения разрешения на строительство на указанном земельном участке, он неоднократно обращался в орган местного самоуправления с приложением необходимых документов, однако в выдаче разрешения на строительство было отказано.

На указанном земельном участке им было осуществлено строительство спорного объекта незавершенного строительства – административного здания для организаций, предоставляющих коммунальные услуги. Поскольку возводимое строение не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – административное здание для организаций, предоставляющих коммунальные услуги.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик поддержал заявленные исковые требования, в удовлетворении иска ФИО2 просил отказать.

Представитель ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, встречный иск поддержал в полном объеме и просил удовлетворить.

Представитель Геленджикского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 507 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, расположенный по адресу: <адрес>

Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 05.06.2022.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешить строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

На основании ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе как природному объекту

9 декабря 2021 года ФИО2 было направлено в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик заявление о выдаче разрешение на строительство.

12 мая 2022 года ФИО2 было повторно направлено заявление о выдаче разрешения на строительство спорного объекта капитального строительства с приложением необходимых, в соответствии со статьей 51 ГрК РФ документов, что подтверждается распиской в получении документов.

Ответом от 17 мая 2022 года в выдаче разрешения на строительство было отказано, поскольку в градостроительном плане земельного участка отсутствует место допустимого размещения объекта.

Таким образом, ФИО2 на указанном земельном участке осуществляется строительство объекта капитального строительства без получения необходимых разрешений, разработки подлежащей экспертизе проектной документации.

Согласно статье 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в пункте 30 настоящего Постановления, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Судом установлено, что для получения разрешения на строительство спорного объекта, ФИО2 предпринимались надлежащие меры.

В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются следующие документы, относящиеся к рассматриваемому делу:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;

3) результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 данного Кодекса проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);

г) проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

4) положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 данного Кодекса), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 названного Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Кодекса;

5) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

При этом частью 7.1 статьи 51 ГрК РФ установлено, что документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1 - 5, 7, 9 и 10 части 7 названной статьи, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом части 7 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

Так ФИО2 были подготовлены и представлены в орган местного самоуправления следующие документы: заявление о выдаче разрешения на строительство, градостроительный план земельного участка, проектная документация, положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Межрегиональный экспертный центр», технические условия на присоединение к электрическим сетям, подключение к централизованной системе водоснабжения и водоотведения, на предоставление комплекса услуг связи, на ливневую канализацию и вывоз строительного мусора и грунта.

Препятствием для получения разрешения на строительство явилось отсутствие указания администраций муниципального образования город-курорт Геленджик в градостроительном плане земельного участка места допустимого размещения объекта.

Суд полагает, что указанное обстоятельство не может служить доказательством недобросовестного поведения застройщика, поскольку в градостроительном плане, выданном ранее органом местного самоуправления ФИО2 на основании заявления от 20 января 2021 года, место допустимого размещения объекта было указано.

Более того, как следует из градостроительного плана земельного участка, выданного на основании заявления ФИО2 от 16 сентября 2021 года, место допустимого размещения объекта отсутствует в связи с расположением земельного участка в двух территориальных зонах.

Однако большая часть земельного участка расположена в территориальной зоне, допускающей строительство спорного объекта.

На недопустимость отказа в выдаче разрешения на строительство по мотиву расположения земельного участка в двух территориальных зонах указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25 января 2023 года №18-КАД22-43-К4.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО2 были приняты все зависящие от него меры для получения необходимого разрешения на строительство.

В свою очередь, как указано в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, разъяснение п. 26 постановления №10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления №10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

При этом, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 №127-КГ18-5, недостаток в виде отсутствия предварительного разрешения на строительство как таковой после окончания строительства устранен быть не может и сам по себе не является основанием для отказа в иске. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 указано, что из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении №10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности.

В определении от 02.06.2022 №308-ЭС21-29061 Верховный Суд Российской Федерации отметил, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении такого иска только при установлении существенности и неустранимости данных нарушений, которая устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил, суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Согласно заключению ООО «НовоТех» по проведенной судебной строительно-технической экспертизе, общая площадь исследуемого объекта, согласно сведениям проектной документации – 2 866,21 кв.м. На момент осмотра строительство объекта не завершено, ограждающие конструкции в полной мере не организованы, ввиду чего определить фактическую общую площадь в соответствие с требованиями действующего законодательства не представляется возможным. Площадь застройки – 601,5 кв.м. Количество этажей -5 (подвал и 4 надземных). Процент готовности – 23,79%.

Архитектурно-планировочные решения исследуемого объекта представлены в разделе АР проектной документации, фактическая планировка не выполнена. Функциональное назначение исследуемого строения, согласно проекту – административное здание для организаций, предоставляющих коммунальные услуги. Текущее состояние объекта позволяет реализовать проектные архитектурно-планировочные решения и эксплуатировать здание по его проектному целевому назначению после завершения строительства.

Объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> на этапе строительства, соответствующем дате осмотра, не нарушает строительные, градостроительные (Правила землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик), пожарные, санитарные нормы и правила.

Объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, на этапе строительства, соответствующем дате осмотра, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, на этапе строительства, соответствующем дате осмотра, в основном соответствует разработанной проектной документации, представленной в материалы дела. Имеются незначительные отступления в части габаритных размеров (фактическое значение 30,7 на 19,3 м; проектное значение 30,7 на 18,15 м) и площади застройки (фактическое значение – 601,5 кв.м; проектное значение – 536,07 кв.м). Однако, указанные отступления не нарушают градостроительный регламент, установленный Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик.

Исследуемый объект капитального строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Давая оценку представленному заключению, суд приходит к выводу, что оно отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, является полным и объективным, составлено с соблюдением установленного процессуального порядка, соответствует предъявляемым законом требованиям, оснований не доверять выводам экспертов не имеется, поскольку эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, имеют специальную квалификацию и образование, длительный стаж работы по специальности, их выводы мотивированы, носят последовательный и обоснованный характер, противоречий не имеют, согласуются с исследовательской частью заключения.

Указанное заключение сторонами не оспорено.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает такой способ защиты как признание права.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Учитывая изложенное, за ФИО2 может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства.

Соответственно, оснований для удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сносе спорного объекта незавершенного строительства не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 о сносе самовольной постройки отказать.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженцем <адрес> (паспорт №), право собственности на объект незавершенного строительства _ административное здание для организаций, представляющих коммунальные услуги, количество этажей: 5, в том числе подземных: 1, площадь застройки 601,5 кв.м, степень готовности – 23,79%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> <адрес>

Решение суда является основанием для составления технического плана и обязательным для исполнения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю путем постановки на кадастровый учет и внесения в ЕГРН сведений об объекте незавершенного строительства _ административное здание для организаций, представляющих коммунальные услуги, количество этажей: 5, в том числе подземных: 1, площадь застройки 601,5 кв.м, степень готовности – 23,79%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

В окончательной форме решение суда

принято 15 марта 2023.