Судья: Заякина А.В. Дело № 33-28606/2023

50RS0028-01-2023-000491-78

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 20 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Першиной С.В.

судей Коноваловой С.В., ФИО1,

при помощнике судьи Анисимовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о регистрации перехода права собственности и обязании ответчика исполнить обязательства по передачи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>,

по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от <данные изъяты> квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>,

по апелляционной жалобе ФИО3, ПАО «Сбербанк» на решение Мытищинского городского суда Московской области от 30 мая 2023 года,

заслушав доклад судьи Коноваловой С.В.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

ФИО2, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО3 о регистрации перехода права собственности и обязании ответчика исполнить обязательства по передачи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, мотивируя свои требования тем, что <данные изъяты> между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>. Стоимость договора составила 2 533 125 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме. Согласно условиям заключенного договора ФИО3 взяла на себя обязательства по передаче в собственность указанной квартиры ФИО2, однако указанные обязательства до настоящего времени не исполнены.

<данные изъяты> ФИО2 получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, в связи с тем, что <данные изъяты> ФИО3 обратилась в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.

В настоящее время ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности уклоняется, обратилась в регистрирующий орган за отзывом документов, чем нарушает права ФИО2, как покупателя. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

ФИО3 обратилась в суд к ФИО2 со встречными исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи от <данные изъяты> квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>.

В обоснование встречного иска указывает, что <данные изъяты> ФИО3 и ФИО2 был подан на регистрацию перехода права собственности Договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> ФИО3 в регистрирующий орган подано заявление о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации ввиду наличии описки в паспортных данных ФИО3, в связи с чем регистрация перехода права собственности по указанной сделке была приостановлено до <данные изъяты>.

После подписания договора у ФИО3 обстоятельства, из которых она исходила при заключении договора, существенно изменились. Часть денежных средств, которая ей передана ФИО2, была похищена, ухудшилось состояние здоровья, в связи с чем требуется оперативное медицинское обследование.

Указанные обстоятельства являлись препятствием для совершения сделки по купли-продажи нового объекта недвижимости в связи с продажей единственного жилья.

Во исполнение устной договоренности между сторонами ФИО3 в адрес ФИО2 было направлено подписанное соглашение о расторжении договора купли-продажи и возврата денежных средств, однако ФИО2 от заключения соглашения отказалась, указав на необходимость возврата переданных денежных средств в полном объеме, в связи с чем ФИО3 вынуждена обратиться со встречным иском.

Истец и ее представители в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просили отказать.

Ответчик и ее представитель в судебное заседание явились, просили встречные требования удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» явился, просил в первоначальном иске отказать, требования встречного иска удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.

Решением Мытищинского городского суда от <данные изъяты> исковые требования ФИО2 к ФИО3 о регистрации перехода права собственности и обязании ответчика исполнить обязательства по передаче квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от <данные изъяты> квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, было отказано. Суд также решил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, на ФИО2 на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, Тенистый бульвар, <данные изъяты>, заключенного между ФИО3 и ФИО2, обязать ФИО3 исполнить обязательства по передаче ФИО2 квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> течение четырнадцати календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на ФИО2. Также указано, что данное решение суда первой инстанции является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Не согласившись с указанным решением, ответчиком ФИО3, третьим лицом ПАО «Сбербанк» были поданы на него апелляционные жалобы по мотивам незаконности и необоснованности.

В судебном заседании апелляционной инстанции ФИО3 не явилась, извещена надлежащем образом. Ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 и ее представители в суде апелляционной инстанции с решением суда первой инстанции были согласны. Просили апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Представитель ПАО «Сбербанк» в суде апелляционной инстанции просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

Судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, нашла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела. Кроме того в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Московского областного суда

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению обжалуемого решения.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно применил нормы материального права, подлежащие применению, и постановил обоснованное и законное решение, при этом не допустил нарушений норм процессуального права. В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Разрешая исковые требования, суд, руководствуясь положениями статей 153, 165, 218, 309, 310, 421, 434, 549, 551,556, 550, 554 ГК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2, с чем соглашается судебная коллегия.

Судом установлено и из материалов дела следует, что <данные изъяты> между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, что не оспаривалось сторонами в настоящем судебном заседании.

Квартира принадлежит на праве собственности продавцу (п. 3 Договора). Согласно п. 4 Договора цена квартиры составляет 2 533 125 руб. Продавец продает покупателю, а покупатель покупает у продавца квартиру по цене равной 2 533 125 руб. Стоимость квартиры оплачивается за счет собственных средств покупателя в день подписания настоящего договора (п.5).

Согласно п. 8 Договора право собственности на квартиру возникает у продавца, в соответствии со ст. 551 ГК РФ, с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору на квартиру к покупателю в ЕГРН, после чего он принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по содержанию, эксплуатации и ремонту квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

Согласно п. 21 Договора продавец обязуется передать квартиру покупателю, а покупатель обязуется принять квартиру от продавца в течение 14 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности по договору на квартиру к покупателю в ЕГРН.

В соответствии со п. 25 Договора договор прочитан сторонами и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания договора. Содержание договора сторонам понятно. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

ФИО2 произведена оплата стоимости договора в полном объеме, что подтверждается распиской и не оспаривалось сторонами. Вместе с тем, обращаясь в суд с указанным иском, ФИО2 ссылается на тот факт, что ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности уклоняется.

Так, в материалы дела представлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, начиная с <данные изъяты>, в связи с поступившим заявлением о приостановлении от ФИО3

Возражая относительно заявленных требований, ФИО3 обратилась в суд со встречным иском, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а потому ею заявлено требование о расторжении заключенного договора.

В подтверждение своих доводов ФИО3 ссылается на частичную утрату денежных средств ввиду их хищения, а также существенное ухудшения здоровья.

В материалы дела также представлено соглашение о задатке от <данные изъяты>, заключенное между ФИО3 и ФИО4 с целью подтверждения намерения о заключении договора купли-продажи после отчуждения принадлежащего ей спорного имущества, однако ввиду возникших указанных выше обстоятельств возможность совершить сделку по приобретению квартиры у ФИО3 отпала.

Кроме того ФИО3 в адрес ФИО2 направлено соглашение о расторжении договора, от подписания которого последняя отказалась.

Согласно ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Доводы, указанные ФИО3, не являются обстоятельствами, которые могли бы послужить основанием для расторжения договора.

Доводы апелляционной жалобы ПАО «Сбербанк» относительно того, что решение суда первой инстанции было принято без учета интересов банка, а именно ответчик не имела права продавать имущество без согласия банка, судебная коллегия находит необоснованными на основании следующего.

Как следует из материалов дела, на дату совершения сделки каких-либо арестов и запрещений в отношении спорной квартиры установлено не было, доказательств обратного стороной ответчика в материалы дела не предоставлено, спорная квартира в залоге у банка не находилась.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 555 ГК РФ регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым между сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно п. 63 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, разрешая требования первоначального иска, заявленного ФИО2, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о его удовлетворении, поскольку последней выполнены все существенные условия договора, что не оспаривалось в настоящем судебном заседании и нашло свое подтверждение при рассмотрении гражданского дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец ФИО2 при заключении договора купли-продажи спорной квартиры не проявила должной осмотрительности по проверке юридической чистоты сделки, поскольку в отношении ФИО3 были возбуждены исполнительные производства по взысканию задолженности, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку <данные изъяты> вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства по взысканию задолженности в размере 140 369,13 рублей в пользу ПАО Сбербанк. Постановлением от <данные изъяты> исполнительное производство окончено в связи с невозможностью установить место нахождения должника. Постановлением от <данные изъяты> отменено постановление об окончании исполнительного производства <данные изъяты>-ИП от <данные изъяты>, исполнительное производство возобновлено. <данные изъяты> вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости – помещения площадью 23 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Как указано выше, на дату совершения сделки каких-либо арестов и запрещений в отношении спорной квартиры установлено не было, доказательств обратного стороной ответчика в материалы дела не предоставлено. Спорная квартира в залоге у банка не находилась, арест наложен в связи с наличием у ответчика кредитной задолженности, взысканной по решению суда.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку суд верно распределил бремя доказывания между сторонами по правилам статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим образом оценил доказательства по делу и в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, результаты оценки отразил в своем решении. Оснований для иной оценки выводов суда судебная коллегия не находит и соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и нормах права. Судебное постановление основано исключительно на доказательствах, которые в силу ст. ст. 59, 60 ГПК РФ являются относимыми и допустимыми, при этом апелляционная жалоба повторяет правовую позицию апеллянта, выраженную в суде первой инстанции, сводится к несогласию с оценкой представленных по делу доказательств.

Доводы апелляционной жалобы ФИО3 со ссылкой на п.61 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года о том, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательств продавца о передаче имущества, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку как следует из указанного пункта 61 Пленума - когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

При этом как следует из п.21 договора купли-продажи, продавец обязуется передать квартиру покупателю, а покупатель обязуется принять квартиру от продавца в течение 14 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности по договору на квартиру к покупателю в ЕГРН (том 1 л.д.20). Таким образом, договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, и сводятся к переоценке добытых судом доказательств, обстоятельств дела, установленных и исследованных судом, надлежащая оценка которым дана в решении суда, также не содержат обстоятельств, которые не были бы учтены судом первой инстанции при вынесении судебного решения и имели бы правовое значение для разрешения спора, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не опровергают их.

Оснований для отмены решения суда, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено.

Решение суда законно и обоснованно.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мытищинского городского суда Московской области от 30 мая 2023 года–оставить без изменения,

апелляционные жалобы ФИО3, ПАО «Сбербанк» - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи