РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 октября 2022 года адрес
Нагатинский районный суд адрес в составе председательствующий судья Рощин О.Л., при ведении протокола пом. судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2306/2022 по иску ФИО1, фио фио, ФИО2 к ООО «Объединение Сигма» о признании права собственности отсутствующим, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Объединение Сигма» о признании права собственности отсутствующим, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома.
В обоснование иска указали, что истцы являются собственниками квартир 159, 95,117 расположенных по адресу: адрес.
В указанном многоквартирном доме имеется нежилое помещение на 1-м этаже, площадью 553 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0011001:11587, на которое зарегистрировано право собственности ООО «Объединение Сигма».
Истцы полагают, что в состав данного нежилого помещения ответчика входит помещение IV, ком. 1, площадью 19,9 кв.м. (электрощитовая), данное помещение является общедомовым имуществом, предназначено для обслуживания всего дома, право собственности за ООО «Объединение Сигма» зарегистрировано необоснованно. Просят признать отсутствующим право собственности ООО «Объединение Сигма» на вышеуказанное помещение (электрощитовую) и признать его общим имуществом многоквартирного дома.
Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, иск полностью поддержала. Иные истцы в судебное заседание не явились.
Представитель ответчика ООО «Объединение Сигма» в судебное заседание явился, иск не признал по доводам, изложенным письменно.
Представитель 3-го лица ЖСК МИФИ в судебное заседание явился, иск полностью поддержал.
3-и лица (жители вышеуказанного многоквартирного дома и одновременно участники ООО «Объединение Сигма») фио, фио, фио в судебное заседание явились, иск не признали по доводам, изложенным письменно.
Представитель 3-го лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, уведомлены.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.
В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
На основании приведенных норм собственникам здания во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В свою очередь, общее имущество здания не может являться предметом отдельных сделок и следует судьбе помещений (долей) основного использования, а доля в общем имуществе собственника определяется пропорционально доле в помещениях основного использования.
В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРН, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.
Определение нежилого помещения законодатель включил в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354 (далее - Постановление и Правила), согласно которым нежилым помещением в многоквартирном доме (далее - МКД) является помещение в МКД, указанное в проектной или технической документации на МКД либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в МКД независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.
К нежилым помещениям в Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры и принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При этом к общему имуществу многоквартирного дома относятся в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (ст. 36 ЖК РФ).
Таким образом, основным отличием нежилых помещений, расположенных в МКД, является то, что они изначально (согласно проектной документации) являлись таковыми, не предусмотрены для обслуживания жилых помещений в соответствующем доме и, соответственно, не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД.
Собственником нежилого помещения в МКД может быть как физическое лицо, в том числе и собственник жилого помещения (квартиры), расположенного в соответствующем в МКД, так и юридическое лицо, которое на основании договора приобрело нежилое помещение.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 1 ФЗ от 0 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно ч. 2 ст. 8, ч.ч. 1, 2 ст. 35 Конституции РФ, каждому в Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом.
В соответствии со ст. ст. 45, 46 Конституции РФ, каждому гарантируется государственная, в том числе судебная защита прав и свобод.
В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками квартир 159, 95,117 расположенных по адресу: адрес.
В указанном многоквартирном доме имеется нежилое помещение на 1-м этаже, площадью 553 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0011001:11587, на которое, с 19.09.2005 г., зарегистрировано право собственности ООО «Объединение Сигма».
Основанием возникновения права собственности является договор купли-продажи от 28.11.2000 г. заключенный между ОЖК МИФИ (ныне ЖСК МИФИ) и ООО «Объединение Сигма».
Истцы полагают, что в состав данного нежилого помещения ответчика входит помещение IV, ком. 1, площадью 19,9 кв.м. (электрощитовая), данное помещение является общедомовым имуществом, предназначено для обслуживания всего дома, право собственности за ООО «Объединение Сигма» зарегистрировано необоснованно.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Следовательно, исходя из данной нормы закона, имущество, которое может быть в включено в состав общего имущества домовладельцев, должно обладать двумя обязательными признаками: - оно должно иметь вспомогательное назначение, обслуживать более одного помещения (квартиры).
Соответственно отнесения какого-либо помещения к помещению, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности, необходимо установить его целевое назначение и функциональную принадлежность. При этом назначение помещения должно определяться на основании проектных и иных документов.
Право собственности на спорное нежилое помещения ООО «Объединение Сигма» зарегистрировано в установленном законом порядке, в соответствии с регистрацией передачи прав на недвижимое имущество, что подтверждено предоставленными в суд выписками из ЕГРП об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, согласно следующим данным.
Из материалов дела следует, что согласно проектной документации, на момент заключения договора купли-продажи от 28.11.2000 г. заключенного между ОЖК МИФИ (ныне ЖСК МИФИ) и ООО «Объединение Сигма» спорное нежилое помещение имело назначение – прочие, на плане БТИ было указано как склад, то есть, спорное нежилое помещения МКД спроектировано в качестве имеющего самостоятельное значение и предназначено для самостоятельного использования.
Таким образом, материалами дела установлено, что спорное нежилое помещение является частью МКД и имеет с ним общие конструктивные элементы, согласно проектной документации спроектировано в качестве имеющего самостоятельное значение и предназначено для самостоятельного использования.
В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, исходя из анализа приведенных выше норм и разъяснений ВАС РФ нежилое помещение в рассматриваемой ситуации нельзя отнести к общедолевой собственности, так как помимо обслуживания других помещений (в силу расположения в нем коммуникаций и оборудования) оно имеет иное предназначение - для передачи в собственность третьим лицам, что не связано с обслуживанием жилого дома.
При этом, нахождение в спорном помещении инженерного оборудования (с учетом использования помещения в течение длительного времени как самостоятельного) не свидетельствует о его вспомогательном значении и предназначении исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме. Наличие в нежилых помещениях коммуникаций не дает оснований автоматически считать такие объекты общей долевой собственностью, если по технической документации они не обладают признаками, характерными для технического подвала, и не являются вспомогательными по отношению к другим помещениям в доме.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (Определения от 19.05.2009 г. N 489-О-О, от 18.07.2017 г. N 1677-О и др.).
Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
Частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно части 15 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором.
В случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.
В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима лежат объективные предпосылки в виде технических и экономических характеристик, предопределяющих ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы.
Обоснований для отнесения спорных жилых помещений к техническим, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, материалы дела не содержит.
Доказательств относительно того, что помещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначенные исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, истцами не представлено.
По данному делу юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами с учетом подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопросов о правовом статусе спорного помещения как относящегося или не относящегося к общей долевой собственности собственников помещений, который зависит от того, было ли это помещение предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовалось ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами, отвечает ли спорное помещение проектным требованиям, исключает ли наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций возможность использования данных помещений для иных целей, не связанных со вспомогательным назначением и обслуживанием многоквартирного дома, т.е. исключительность использования спорных помещений только в качестве общего имущества собственников многоквартирного дома.
Однако, доводы иска основаны лишь формальным указанием на наличие в спорном помещении частей общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования, нуждающихся в надлежащем техническом обслуживании.
Между тем, одного факта, что через спорное помещение проходит инженерное оборудование, посредством которого осуществляется обеспечение пользователей помещений коммунальными услугами недостаточно для вывода об отнесении того или иного помещения к общему имуществу МКД, в то время как данное обстоятельство лишь обусловливает обязанность пользователей таких помещений обеспечить доступ к инженерному оборудованию, в целях осуществления, в том числе аварийных, работ, направленных на содержание общего имущества в надлежащем состоянии.
Кроме того, из материалов дела следует, что на момент возникновения права собственности истцов на квартиры в указанном МКД, спорные нежилые помещения были созданы как самостоятельные помещения.
Таким образом, спорные помещения не могут быть признаны общей долевой собственностью, поскольку не обладают признаками, установленными ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, не обладают признаками, характерными для технического подвала, имеют самостоятельное функциональное назначение и не предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома.
Иным основанием для отказа в иске является установленная судом недобросовестность со стороны истцов, противоречащая содержанию ст. 10 ГК РФ.
Так, материалами дела установлено, что нынешний иск инициирован ФИО1 (также являющейся председателем правления ЖСК МИФИ), также материалами дела установлено, что ЖСК МИФИ по возмездной сделке (договору купли-продажи) продал данные помещения ответчику ООО «Объединение Сигма», после чего, между ЖСК МИФИ и ООО «Объединение Сигма» имели место многочисленные коммерческие споры в Арбитражном суде адрес и нынешний спор, по сути, заявлен с целью изменения результатов судебных актов, принятых Арбитражным судом адрес в пользу ООО «Объединение Сигма».
Иным основанием для отказа в иске, является пропуск срока исковой давности о котором заявлено ответчиком.
При этом судом учтено, что согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Из материалов дела следует, что право собственности ответчика в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРП 19.09.2005 г. Данная информация является общедоступной. Доказательств невозможности своевременного предъявления иска не представлено.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о признании права собственности отсутствующим, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1, фио фио, ФИО2 оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд (через Нагатинский районный суд адрес) в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 12 октября 2022 года.
Судья: О.Л. Рощин
УИД: 77RS0017-02-2022-001766-72