Дело № 2-209/2022
УИД 56RS0027-01-2021-003628-44
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 сентября 2022 года г. Оренбург
Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Чирковой В.В.,
при секретаре Великородновой Е.В.,
с участием представителя истца по доверенности ФИО1,
представителя ответчика по доверенности ФИО2,
рассмотрев, в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 об уменьшении покупной стоимости, взыскании денежных средств, судебных расходов,
установил:
истец ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением ФИО4 об обязании устранить выявленные недостатки приобретенного жилого помещения, взыскании расходов на юридические услуги.
В обоснование заявленных требований указал, 08 мая 2020 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Спустя год истцом были выявлены существенные недостатки, которые приводят жилое помещение в непригодное для проживания состояние, о которых продавец не сообщил покупателю.
В стене жилого дома образовалась трещина как внутри дома, так и снаружи, кроме того, дом покосился.
Просит суд обязать ответчика устранить выявленные недостатки приобретенного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в виде наличии трещины в стене; взыскать в свою пользу с ответчика денежные средства в размере 18750 рублей в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг.
Истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просит суд уменьшить покупную стоимость жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, приобретенный истцом по договору купли-продажи от 08 мая 2020 года.
Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 416254 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере в размере 25000 рублей, расходы по оплате юридических услуг за составление досудебной претензии и искового заявления в размере 18750 рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере 40300 рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в размере 1700 рублей.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО5, АО «Россельхозбанк», АО «АльфаСтрахование».
Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте слушания по делу надлежащим образом, согласно телефонограмме, ходатайств об отложении не представил.
Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 11 августа 2022 года, в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в нем в заявлении.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте слушания по делу надлежащим образом, что следует из телефонограммы, ходатайств об отложении не представил.
Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности от 11 декабря 2021 года, в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований по доводам и основаниям, изложенным в возражениях. Дополнительно пояснил, указанные истцом недостатки были в момент совершения купли-продажи жилого дома. Истец о них знал, в связи с чем ему была предоставлена соответствующая скидка, согласованная сторонами договора. Об указанном выше свидетельствуют пункты 9 и 13 договора купли-продажи дома, подписанного истцом без замечаний и дополнений.
Третьи лица ФИО5, АО «Россельхозбанк», АО «АльфаСтрахование» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, заявлений и ходатайств не предоставлено.
В силу статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.
Сведения о времени и месте судебного заседания были размещены на официальном сайте Оренбургского районного суда: http://orensud.orb.sudrf.ru посредством информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
При указанных обстоятельствах, учитывая принцип диспозитивности, в соответствии с которым личное присутствие гражданина в судебном заседании является его субъективным правом, судом принято решение о рассмотрении дела по существу в отсутствие неявившихся лиц, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим обстоятельствам.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130, часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
При этом проверка качества товара, порядок которой не установлен специально законом, осуществляется покупателем в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно, применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (часть 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации), что применительно к спорным правоотношениям означает осмотр покупателем приобретаемого жилого помещения.
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу части 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, еслинедостаткитовара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с частью 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранениянедостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, 08 мая 2020 года был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 112,9 кв. м., кадастровый № по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 4 договора купли-продажи стороны оценивают указанный земельный участок в 500000 рублей, жилой дом в размере 2834000 рублей, общая сумма сделки составляет 3334000 рублей.
В соответствии с пунктом 6 договора расчет между сторонами будет произведен следующим образом: сумма в размере 3334000 рублей выплачивается покупателем продавцу посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается банком-эмитентом АО «Россельхозбанк».
Денежная сумма в размере 3334000 рублей, определенная договором купли-продажи, ФИО3 передана продавцу, что сторонами не оспаривается.
В соответствии с пунктом 9 договора купли-продажи продавец гарантирует, на дату подписания договора жилого дома и земельного участка передаются в пригодном для проживания состоянии.
Договор имеет силу передаточного акта (пункт 22 Договора).
Право собственности ФИО3 зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН.
Суд исследовал договор купли-продажи от 08 мая 2020 года, в условиях договора какие-либо недостатки предмета сделки не указаны.
ФИО3 обратился к ФИО4 с претензией, где просил устранить выявленные недостатки приобретенного жилого помещения по адресу: <адрес> виде трещины в стене. Продавец требования покупателя ФИО3 удовлетворить в досудебном порядке отказался, что послужило основанием для обращения истца в суд.
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании указал, что истец ФИО3 с состоянием покупаемого жилого дома была ознакомлен, дом был в состоянии, пригодном для проживания, все недостатки были видимыми, но о снижении покупной цены дома ФИО3 при заключении сделки не заявляла.
В ходе рассмотрения дела в суде по ходатайству стороны истца определением суда от 28 декабря 2021 года по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Союз экспертом» ФИО10, ФИО11
Согласно экспертному заключению ООО «Союз экспертом», в ходе проведенного исследования экспертами установлено качество материалов, использованных при возведении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, соответствует обычно предъявляемым к работам соответствующего рода требованиям, качество работ не советует требованиям нормативных документов, а именно:
- недостаточная величина отступа жилого дома от границы земельного участка.
- наличие наклонных, вертикальных трещин по телу бетона фундамента на многочисленных участках.
- неплотное примыкание отмостки к цокольной части здания, наличие трещин по телу отмостки.
- наклонные и вертикальные сквозные трещины по стенам здания на многочисленных участка, в районе оконных и дверных проемов.
- присутствие монтажной пены на швах примыкания оконных блоков и стен здания с наружной стороны.
- недостаточная тепловая эффективность чердачного перекрытия.
Причина образования выявленных недостатков служит следствие нарушения производства работ, за исключением некачественного примыкания оконного блока к стене здания, возникшее в результате некачественного выполнения ремонтных работ собственником жилого дома в процессе эксплуатации.
Выявленные недостатки выполненных работ являются устранимыми и неустранимыми (недостаточная величина отступа жилого дома от границы земельного участка), существенными, рыночная стоимость работ, материалов по устранению недостатков составляет 416 254 рублей, способы устранения недостатков отображены в исследовательской части экспертом-строителем при ответе на третий вопрос.
Содержание заключения отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в заключении использованы обязательные к применению стандарты оценки. Данное заключение выполнено квалифицированнымэкспертом, не заинтересованным в исходе дела, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Оснований сомневаться в квалификации эксперта и сделанных им выводах у суда не имеется, поскольку специалист имеет соответствующее образование, его ответственность застрахована, выводы оценщика достаточно обоснованы и мотивированны.
Вышеприведенное заключение экспертов сторонами не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, учитывая, что недостатки в доме выявлены в ходе эксплуатации жилого дома, ответчик не представил доказательств возникновения данных недостатков по вине истца, либо что истец знал о наличии недостатков, наличия оснований для освобождения ответчика от ответственности, в том числе, что все, заявленные в претензии, являются строительными, учитывая отсутствие у истца специальных познаний в области строительства, суд приходит к выводу, что все, установленные судебным экспертом недостатки в доме истца, должны быть учтены при разрешении исковых требований о соразмерном уменьшении цены по договору купли-продажи, заключенному между сторонами.
Поскольку скрытые недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи от 08 мая 2020 года, также как и отсутствуют доказательства того, что цена жилого дома при заключении сделки была снижена с учетомнедостатков, то наличие скрытых недостатков в данном случае дают истцу основания требовать снижения покупной цены жилого помещения в порядке статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд полагает необходимым уменьшить цену договора купли-продажи от 08 мая 2020 года, и с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию в виде стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, в счёт соразмерного уменьшения цены по договору сумма в размере 416254 рублей.
Поскольку в договоре купли-продажи отдельно определена стоимость как земельного участка, так и жилого дома, о каких-либо недостатках земельного участка истцом по делу не заявлено, уменьшение покупной цены следует применять только к стоимости жилого дома.
На основании изложенного, суд исковые требования ФИО3 удовлетворяет в части, уменьшает покупную цену жилого дома по адресу: <адрес>, приобретенного у ФИО4 по договору купли-продажи от 08 мая 2020 года, до 2417746 рублей ( 2834000 руб. - 416254 руб.).
В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно статье 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, почтовые расходы, понесенные сторонами.
Как следует из статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Исходя из принципа разумности и соразмерности взыскиваемых судебных расходов, суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО3 расходы на оплату услуг представителя по составлению искового заявления в размере 18 150 рублей, что подтверждается договором об оказании юридических услуг № от 13 августа 2021 года, расходы на оплату слуг представителя в размере 25000 рублей за оказание правовой помощи заказчика, что подтверждается договором от 09 августа 2022 года и распиской о получении денежных средств, расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 7 362 рубля, что подтверждается чек-ордером от 22 сентября 2022 года, расходов по оплате судебной экспертизы в размере 40000 рублей, что подтверждается чек-ордерами от 22 апреля 2022 года и 27 декабря 2021 года.
Из разъяснений, данных в пункте 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 21 января 2016 года №, расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
В данном случае расходы истца в сумме 1 700 рублей на оформление нотариальной доверенности суд полагает не подлежащими удовлетворению, поскольку данная доверенность выдана не для рассмотрения конкретного гражданского дела, содержит широкие полномочия ФИО1 на представление интересов доверителя в различных государственных и муниципальных органах власти и управления, во всех учреждениях и организациях, в том числе и на стадии исполнительного производства.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО3 к ФИО4 об уменьшении покупной стоимости, взыскании денежных средств, судебных расходов, удовлетворить частично.
Уменьшить покупную стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного по договору купли – продажи от 08 мая 2020 года, заключенному между ФИО4 и ФИО3, ФИО5 до 2417746 рублей.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 416254 рублей, расходы на составление искового заявления и претензии в размере 18750 рублей, расходов на услуги представителя в размере 25000 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 40000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 7362 рублей.
Решение суда может быть обжаловано, в апелляционном порядке, в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.В. Чиркова
Справка. Мотивированное решение суда изготовлено 30 сентября 2022 года.
Судья: