Решение по делу № 0365/2024 от 28.03.2025 - об устранении нарушений градостроительного законодательства и сносе нежилого строения, встречному исковому заявлению <ФИО> к администрации муниципального образования «город Оренбург» о признании права собственности на объект недвижимости.

УИД 56RS0042-01-2024-000666-35

дело № 2-22/2025 (2-1335/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 февраля 2025 года г. Оренбург

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Илясовой Т.В.

при помощнике ФИО1,

с участием представителя истца по первоначальным требованиям (представителя ответчика по встречным исковым требованиям) ФИО2, действующего на основании доверенности, представителя ответчика по первоначальным требованиям (истца по встречным исковым требованиям) - адвоката Царевой Е.В., действующей на основании ордера, третьих лиц ФИО6, ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «город Оренбург» к ФИО5 об устранении нарушений градостроительного законодательства и сносе нежилого строения, встречному исковому заявлению ФИО5 к администрации муниципального образования «город Оренбург» о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Оренбурга обратилась в суд с иском к ФИО5, указав, что специалистами департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга было произведено обследование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, собственником которого является ответчик. Разрешенное использование данного земельного участка: группа 2 – для размещения жилой застройки, группа 5 – размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке расположены жилые дома с кадастровым номером <данные изъяты> (снят с кадастрового учета) и <данные изъяты>. Однако в ходе проверки было установлено, что на земельном участке также расположен нежилой объект, который эксплуатируется в качестве автосервиса. Разрешительная документация на его строительство не выдавалась. Полагают, что данный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Просили суд признать самовольной постройкой объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>; обязать ФИО5 снести самовольно возведённый объект капитального строительства за счет собственных средств в трёхмесячный срок со дня вынесения решения.

Впоследствии администрация г. Оренбурга уточнила исковые требования, указав, что согласно публичной кадастровой карте и информационной системе ГИС «<данные изъяты>» на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположен объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> и его реконструированная часть площадью 163,3844 кв.м. Земельный участок находится в территориальной зоне «Ж.1» - зона застройки индивидуальными жилыми домами (1-3 этажа) и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (1-3 этажа). В соответствии с приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 года № 36/70-од «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург» в зоне «Ж.1» основные, условные, вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка не допускают размещение автомастерских (ремонт автомобилей (размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли).

Просит суд признать самовольной постройкой объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 112,3 кв.м. и его реконструированную часть площадью 163,3844 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>; обязать ФИО5 снести самовольно возведённый объект капитального строительства (здание) с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 112,3 кв.м. и его реконструированную часть площадью 163,3844 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> за счет собственных средств в трёхмесячный срок со дня вынесения решения.

В свою очередь ФИО5 обратилась в суд с иском, указав, что она является собственником земельного участка, площадью 489 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>. Ею возведено нежилое строение – гараж в пределах земельного участка. Поскольку гараж возведен без согласования с отделом архитектуры и градостроительства администрации г. Оренбурга и оформления необходимой документации, в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации данная постройка является самовольной. Факт возведения объекта подтверждается техническим планом по состоянию на 22.03.2024 года. Строительство гаража проведено без нарушения архитектурных норм и правил, но без необходимой разрешительной документации на производство строительных работ. Согласно заключениям эксперта гараж соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных и строительно-технических норм и правил. Сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекс Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Ею гараж возведен для личных целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельностью. Просит суд признать за ней право собственности на самовольно возведенную постройку - гараж, общей площадью 198,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Определением суда от 31.05.2024 года гражданские дела объединено в одно производство.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО4

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) администрации г. Оренбурга ФИО2, в судебном заседании уточненные исковые требования администрации г. Оренбурга поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Указал, что согласно заключению судебной экспертизы сохранение объекта недвижимости, возведенного с нарушением градостроительных и пожарных норм, без его сноса невозможно. Использование объекта в качестве автосервиса не отвечает назначению земельного участка, что также является основанием для сноса спорного объекта капитального строительства. По мнению представителя, заключения эксперта и проект реконструкции гаража, представленные ФИО5, не могут свидетельствовать о наличии оснований для сохранения объекта капитального строительства в реконструированном виде и признания на него права собственности за ответчиком.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному исковому заявлению) ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом. Ранее в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ФИО5 – адвокат Царева Е.В. просила в удовлетворении исковых требований администрации отказать, удовлетворить встречный иск. Полагает, что существенных нарушений требований закона при возведении гаража не допущено. После вынесения решения использование спорного объекта в качестве автосервиса будет прекращено. Он будет использоваться в личных целях в качестве вспомогательной постройки - гаража, разрешение для возведения которого не требуется.

Третьи лица ФИО3 и ФИО6 в судебном заседании просили требования администрации удовлетворить, обязать ответчика снести гараж. Суду пояснили, что эксплуатация данной постройки нарушает их права, как собственников смежных земельных участков, так как при ее строительстве не соблюдены градостроительные, пожарные и санитарные нормы и правила. Согласие на возведение постройки они не давали. Кроме того, эксплуатация данной постройки в качестве автосервиса нарушает их право на благоприятную окружающую среду, поскольку не соблюдена охранная зона.

Третье лицо ФИО4 просил удовлетворить встречные исковые требования, сохранить постройку и признать на нее право собственности ФИО5 Указал, что данное строение действительно используется в качестве автосервиса, но после выполнения всех договорных обязательств постройка будет использоваться для личных целей в качестве гаража. Отметил также, что данное спорное помещение будет реконструировано и приведено в соответствие с требованиями действующего законодательства путем выполнения работ, указанных в представленном ответчиком проекте.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ФИО5, извещенной о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно статье 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 года N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», следует, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

При этом, согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно пункту 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

При этом, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 39 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО5 является собственником земельного участка площадью 489 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, предназначен для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, группа 5 – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с Генеральным планом г. Оренбурга, утвержденным постановлением правительства Оренбургской области от 21.05.2024 года, земельный участок с кадастровым номером № находится в зоне «Ж.1» - зона застройки индивидуальными жилыми домами (1-3 этажа) и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (1-3 этажа).

Согласно приказу министерства архитектуры и пространственного градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 года № 36/70-од «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург» в зоне «Ж.1» основные, условные, вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка не допускают размещение автомастерских (ремонт автомобилей (размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли).

Из акта обследования от 05.10.2023 года, составленного специалистом департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, следует, что в ходе осмотра вышеуказанного земельного участка было установлено, что на нем помимо жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащего ФИО5, расположен нежилой объект, эксплуатируемый в качестве автосервиса. Разрешение на строительство или реконструкцию нежилого объекта недвижимости не выдавалось.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, в соответствии с которой 11.09.2023 года также зарегистрировано право собственности ФИО5 на нежилое здание гаража, одноэтажное, площадью 112,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>.

Как следует из публичной кадастровой карты и информационной системы ГИС <данные изъяты> вышеуказанный объект капитального строительства был реконструирован путем возведения иного помещения, его реконструированная часть составляет 163,3844 кв.м.

Согласно техническому плану здания от 22.03.2024 года, представленному истцом, площадь здания гаража с подсобными помещениями составляет 198,6 кв.м. По утверждению третьего лица ФИО4 данный технический план составлен на отдельное помещение, возведенное к зданию гаража с кадастровым номером <данные изъяты>.

Из искового заявления ФИО5 и пояснений третьего лица ФИО4 следует, что нежилой объект (гараж) на принадлежащем ответчику земельном участке возведен за счет средств последнего без получения соответствующего разрешения. Здание гаража было реконструировано путем возведения пристроя и второго этажа, за счет чего увеличилась его площадь. В настоящее время это здание, имеющее общую крышу и одну общую стену.

В подтверждение соответствия спорного строения установленным требованиям ФИО5 представлены заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО8 от 17.05.2024 года № № о соответствии здания гаража площадью 198,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> санитарно-гигиеническим нормам и правилам, № 026/2024 о соответствии здания гаража требованиям противопожарных норм и правил, № о соответствии здания гаража строительным нормам и правилам в части несущих и ограждающих конструкций,

В судебном заседании стороной ответчика не оспаривалось, что на момент рассмотрения спора судом нежилое строение используется для осуществления коммерческой деятельности – ремонт и обслуживание автомобилей, о чем пояснил третье лицо ФИО4, а также нашло свое подтверждение фотоматериалами, рекламой в сети «Интернет», обращениями третьих лиц ФИО6, ФИО3 и др. в государственные органы по вопросу законности осуществления деятельности автосервиса по адресу: <адрес>,

В соответствии с ответом ГУ МЧС России по Оренбургской области о 16.0.2023 года на обращение ФИО6 в ходе выездного обследования земельного участка по вышеуказанному адресу было установлено, что противопожарные расстояния между одноэтажной постройкой (фактически – жилой дом) по адресу: <адрес> одноэтажной хозяйственной постройкой (фактически – гараж) по адресу: <адрес> составляют менее 1,5 м, в связи с чем имеются признаки нарушения пункта 4.3 таблицы 1 Свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

На комиссии по регулированию вопросов самовольного строительства, а также самовольного занятия земельных участков садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, гаражно-строительными и погребными кооперативами, расположенных за пределами границ земельных участков, предоставленных СНТ, ГСК, ПК на территории муниципального образования «город Оренбург» рассмотрен вопрос законности возведения спорного объекта и принято решение об обращении в суд с иском о сносе самовольно возведенного объекта – автосервиса.

В целях проверки доводов истца и ответчика, утверждавшего, что спорный объект соответствует требованиям действующего законодательства, судом была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ФГБУ <данные изъяты> Минюста России.

Согласно заключению судебной экспертизы от 25.10.2024 года № исследуемое нежилое здание площадью 112,30 кв.м. и нежилое здание площадью 198,60 кв.м. является единым строение, представляющим собой одноэтажное нежилое здание сложной формы. Общая площадь нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> и его реконструированной части составляет 269,7 кв.м.

В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» исследуемый объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, имеющий признаки функционального назначения: для ремонта и обслуживания автомобилей, общей площадью 269,7 кв.м. (состоящий из здания «Гараж» площадью 112,30 кв.м. и «Гараж с подсобными помещениями» площадью 198,60 кв.м.) должен иметь санитарную зону - 50 м., в границах которой не допускается размещение жилой застройки, включая отдельные жилые дома.

Расположение в зоне жилой застройки исследуемого объекта не соответствует вышеуказанным требованиям, нормативное расстояние санитарно-защитной зоны исследуемого нежилого здания до жилых строений на смежных и близлежащих земельных участках не соблюдается.

Также параметры исследуемого единого объекта – нежилого здания общей площадью 269,7 кв.м. не соответствуют параметрам, указанным в технических планах, ввиду того, что исследуемый объект является единым строением.

Размещение исследуемого объекта не соответствует требованиям градостроительного законодательства, а также утвержденным правилам землепользования и застройки, поскольку расстояние от стен исследуемого объекта до границы земельного участка менее допустимого (менее 5 м до красной линии и менее 3 м до границы земельного участка), расстояние до окон жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, менее 6 м. (4,2 м.), что не соответствует требованиям СП 42.133330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*.

Исследуемый объект по техническому состоянию можно отнести к работоспособному, признаки износа и дефекты, характерные недопустимой категории технического состояния отсутствуют, следовательно, нежилое здание не противоречит требованиям механической безопасности Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Конструктивные элементы исследуемого объекта не соответствуют строительным нормам и правилам в части отсутствия защиты металлических конструкций здания от коррозии, что предусмотрено СП 28.13330.2017 «Свод правил. Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85».

Расстояние от исследуемого объекта до зданий и сооружений, расположенных на смежных земельных участках, составляют менее 9 м., что не соответствует требованиям СП 4.13130.2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (Приказ МЧС России от 24.04.2013 года).

В исследуемом здании отсутствуют автоматические установки пожаротушения и пожарная сигнализация, здание не оборудовано приточно-вытяжной противодымной вентиляцией, что не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Исследуемый объект имеет эвакуационные выходы шириной более 0,8 м, высотой более 1,9 м, что соответствует минимальным требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы. Однако общий дверной проем, соединяющий части здания, имеет на пути эвакуации на уровне 1,6 м от пола газовый трубопровод, что не обеспечивает безопасное движение людей по пути эвакуации, что не соответствует требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Также на антресоли дверные проемы имеют высоту 1,6 м, эвакуационные пути в пределах помещения антресоли не обеспечивают возможность безопасного движения людей через эвакуационные выходы из данного помещения, что не соответствует требованиям СП 1.13130.2020.

С учетом изложенного эксперт пришел к выводу, что исследуемый объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 269,7 кв.м. (состояний из здания «Гаража» и здания «Гаража с подсобными помещениями) не соответствует градостроительным, санитарным, строительным, пожарным нормам и правилам, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе проведения исследований эксперт также пришел к выводу, что выявленные нарушения частично являются устранимым.

Так, со ссылкой на пункт 4.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» эксперт указал, что санитарно-защитная зона для действующего объекта может быть уменьшена либо объект будет использоваться с функциональным назначением и в целях, исключающих негативное воздействие на среду обитания и здоровье человека.

Также экспертном указано, что несоответствие параметров исследуемого объекта параметрам, указанным в технических планах, устраняется посредством подготовки технического плана в соответствии с действующим законодательством на единый объект – нежилое здание общей площадью 269,7 кв.м. с учетом фактического объемно-планировочного решения (включая расположение перегородок, дверных и оконных проемов).

Устранимым является и нарушение требований по минимальному отступу допустимого размещения исследуемого объекта до зданий и сооружений, расположенных на смежных земельных участках (менее 9 м.) при условии подтверждения предотвращения распространения пожара в соответствии с приложением А (Методика определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, сооружениями.

В целях устранения нарушений «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» необходимо оборудовать помещение автоматической установкой пожаротушения и пожарной сигнализацией и приточно-вытяжной противодымной вентиляцией. В целях устранения нарушений СП 28.13330.2017 необходимо произвести строительно-ремонтные работы по защите металлических строительных конструкций здания от коррозии.

Для устранения нарушений СП 1.13130.2020 необходимо привести эвакуационные выходы в соответствие с требованиями указанного свода правил, увеличив высоту проемов, освобождения путей эвакуации от газового трубопровода путем переноса в соответствии с действующим законодательством и требованиями эксплуатирующих организаций.

Вместе с тем, экспертом указано, что неустранимыми без сноса исследуемого объекта являются: нарушение требований градостроительного законодательства в части предельной застройки земельного участка (71 % вместо допустимого 60 %) и нарушение требований по минимальному отступу допустимого размещения исследуемого объекта от границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Суд принимает во внимание указанное заключение и признает его допустимым доказательством по делу, поскольку оно соответствует требованиям действующего законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта мотивированы и обоснованы, доказательств, свидетельствующих об их необъективности, не представлено.

В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В рамках проведения судебной экспертизы экспертом был осмотрен спорный объект недвижимости, земельный участок на котором он расположен, произведены соответствующие измерения расстояний.

Опрошенный в ходе судебного заседания эксперт ФИО9 выводы экспертного заключения подтвердил, пояснив, что возможно уменьшение противопожарных расстояний до границы земельного участка и жилых домов на смежных земельных участках, а также уменьшение санитарно-защитной зоны при использовании исследуемого объекта в качестве здания для ремонта и обслуживания автомобилей возможно путем разработки соответствующих защитных мероприятий либо по согласованию с собственниками смежных земельных участков и строений. Также возможно устранение нарушений требований строительных норм и правил при разработке соответствующего проекта. В случае же использования данного строения в качестве вспомогательного строения гаража в личных целях необходимости в санитарно-защитной зоне, эвакуационных выходах, противодымной вентиляции не имеется. Необходимы лишь средства пожаротушения.

Таким образом, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение самовольное возведение ответчиком ФИО5 на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес>, единого нежилого здания общей площадью 269,7 кв.м. с нарушением градостроительных, санитарных, строительных, пожарных норм и правил, которое с учетом его фактического использования в качестве здания для ремонта и обслуживания автомобилей создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не соответствует назначению земельного участка, что является основаниям для принятия решения о сносе спорного строения в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5 постановления).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44).

При этом, как указал Верховный Суд Российской Федерации в этом же постановлении, судам необходимо учитывать, что реконструкция объекта недвижимости, вид разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры или предельные параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, допускается только путем приведения его в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (абзац шестой пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В связи с этим требования о сносе по основанию несоответствия разрешенному использованию земельного участка самовольной постройки, возведенной (созданной) в результате реконструкции объекта недвижимости, использование которого в силу абзаца четвертого пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускалось без приведения в соответствие с градостроительным регламентом, подлежат удовлетворению, если не будет установлена возможность приведения постройки в соответствие с градостроительным регламентом, действующим на день обращения в суд (абзац шестой пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, часть 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44).

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44).

В ходе судебного заседания сторона ответчика ФИО5 заявила о прекращении использования спорного нежилого строения в качестве здания для ремонта и обслуживания автомобилей и его использовании в дальнейшем согласно назначению земельного участка в личных целях в качестве здания гаража.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденных приказом министерства архитектуры и пространственного градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 года № 36/70-од основным видом разрешенного использования в зоне Ж-1 является размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Таким образом, использование спорного строения в качестве вспомогательного строения – гаража возможно на земельном участке, принадлежащем истцу и расположенном в зоне Ж1.

В подтверждение возможности реконструкции спорного объекта и приведения его в соответствии с требованиями действующего законодательства ответчиком по первоначальному иску ФИО5 представлен проект реконструкции гаража, разработанный ООО «<данные изъяты>», согласно которому предусмотрено выполнение последовательных работ по переустройству здания гаража с соблюдением требований СНиП СП 131.13330.2020, СП 72.1330.2016, ГОСТ 34028-2016, СП 70.13330.2012, СП -63.13330.2012, СП 15.13330.2020, СП 22.13330.2016, СП 16.13330.2017, СП 470.1325800.2019, П 42.13330.2016.

Согласно данному проекту предусмотрено поэтапное выполнение работ в целях приведения здания гаража в соответствие с действующим законодательством путем: демонтажа внутренних перегородок и оборудования; демонтажа обшивки потолка и стен с внутренней стороны, демонтажа бетонных полов; проведения работ по устройству нового фундамента с установкой закладных под открывшимися фермами, на расстоянии не менее 3,2 м от смежных границ земельного участка согласно проекту, армированию фундамента, усилению опорных частей ферм; проведению работ по монтажу новых металлических колонн согласно проекту и по покрытию металлоконструкций грунтовкой в целях защиты от коррозии; проведения работ по демонтажу кровли и частей пролетов, рольворот со стороны проезда <адрес>, по демонтажу фасада здания, ворот, двери и окна со стороны <адрес>; проведению работ по монтажу новой кровли в соответствии с проектом, по монтажу стены на месте роль ворот, по монтажу входной двери; проведению работ по утеплению стен.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО10 суду пояснил, что порядок работ прописан в вышеприведенном проекте. Поскольку здание является каркасным, то его реконструкция без полного демонтажа возможна. При проведении всех работ, предусмотренных проектом, здание гаража будет соответствовать требованиям действующего законодательства, в том числе по соблюдению отступа до границ земельного участка и жилых домов и строений, расположенных на смежных земельных участках, поскольку в соответствии с пунктом 5.3.4. СП 30-102-99. «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям от других построек (бани, гаража и др.) должны быть не менее 1 м.

В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Порядок получения, исследования и оценки доказательств по гражданскому делу регламентируется положениями главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу положений статей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства, которые имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценив представленный ответчиком проект реконструкции гаража в соответствии со статьями 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая пояснения специалиста ФИО10, а также пояснения эксперта ФИО9, указавшего на возможность реконструкции спорного объекта недвижимости без его сноса в целях приведения его в соответствие с требованиями строительных норм и правил, с учетом его использования в личных целях в качестве гаража, принимая во внимание, что истцом не представлено каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что в случае выполнения предусмотренных проектом работ здание гаража не будет отвечать требованиям действующего законодательства, суд принимает данный данное доказательство для определения объема работ, необходимых для приведения спорного строения в соответствие с установленными требованиями.

Таким образом, с учетом положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях приведения спорного нежилого строения в соответствие с установленными требованиями, суд считает возможным возложить на ФИО5 обязанность привести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, в соответствие с назначением земельного участка – размещение индивидуального гаража и произвести работы по его реконструкции в соответствии с проектом реконструкции гаража № 30.12.024-028, подготовленным ООО «<данные изъяты>», а именно: произвести демонтаж внутренних перегородок и оборудования; произвести демонтаж обшивки потолка и стен с внутренней стороны, демонтаж бетонных полов; произвести работы по устройству нового фундамента с установкой закладных под открывшимися фермами, на расстоянии не менее 3,2 м от смежных границ земельного участка согласно проекту, армированию фундамента, усилению опорных частей ферм; произвести работы по монтажу новых металлических колонн согласно проекту и по покрытию металлоконструкций грунтовкой в целях защиты от коррозии; произвести работы по демонтажу кровли и частей пролетов, роль ворот со стороны проезда <адрес>, по демонтажу фасада здания, ворот, двери и окна со стороны <адрес>; произвести работы по монтажу новой кровли в соответствии с проектом, по монтажу стены на месте роль ворот, по монтажу входной двери; произвести работы по утеплению стен, а также произвести работы по оборудованию помещения средствами пожаротушения.

В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

В соответствии с абзацем третьим пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

В материалы дела ответчиком ФИО5 представлен договор реконструкции гаража от 01.02.2025 года, заключенный с ИП ФИО11, а также план проведения работ по реконструкции здания согласно проекту 30.12.2024-028, согласно которым работы по реконструкции здания будут завершены 01.09.2025 года.

Принимая во внимание характер и сложность работ, представленный в материалы дела договор и план проведения мероприятий, суд считает возможным установить срок для проведения работ по реконструкции спорного здания – до 01.09.2025 года, а в случае невыполнения указанных работ считает возможным в срок до 01.10.2025 года обязать ответчика произвести снос спорного строения.

Разрешая встречные требования ФИО5, суд приходит к следующему.

Как указано выше, право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При самовольном же изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект недвижимости в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости, поскольку пристройка не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего строения, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является строение, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к строению.

Поскольку на момент разрешения настоящего дела, как установлено судом, спорная постройка представляет собой единое строение, состоящие из «Гараж» и «Гаража с подсобными помещениями», и не соответствует установленным требованиям, то оснований для признания в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности ФИО5 на здание гаража не имеется и в удовлетворении встречных исковых требований суд отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 198 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации муниципального образования «город Оренбург» к ФИО5 об устранении нарушений градостроительного законодательства и сносе нежилого строения удовлетворить.

Обязать ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, СНИЛС <данные изъяты>, в срок 01 сентября 2025 года привести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, в соответствии с назначением земельного участка – размещение индивидуального гаража и произвести работы по его реконструкции в соответствии с проектом реконструкции гаража № №, подготовленном ООО «<данные изъяты>», а именно:

- произвести демонтаж внутренних перегородок и оборудования;

- произвести демонтаж обшивки потолка и стен с внутренней стороны, демонтаж бетонных полов;

- произвести работы по устройству нового фундамента с установкой закладных под открывшимися фермами, на расстоянии не менее 3,2 м от смежных границ земельного участка согласно проекту, армированию фундамента, усилению опорных частей ферм;

- произвести работы по монтажу новых металлических колонн согласно проекту и по покрытию металлоконструкций грунтовкой в целях защиты от коррозии;

- произвести работы по демонтажу кровли и частей пролетов, роль ворот со стороны проезда ул. Расковой, 17 г. Оренбурга, по демонтажу фасада здания, ворот, двери и окна со стороны ул. Расковой г. Оренбурга;

- произвести работы по монтажу новой кровли в соответствии с проектом, по монтажу стены на месте роль ворот, по монтажу входной двери;

- произвести работы по утеплению стен,

а также произвести работы по оборудованию помещения средствами пожаротушения.

В случае невыполнения ФИО7 указанных работ обязать ее в срок до 01 октября 2025 года осуществить снос самовольно возведенного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к администрации муниципального образования «город Оренбург» о признании права собственности на объект недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.

Судья подпись Т.В. Илясова

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2025 года.

Судья подпись Т.В. Илясова