УИД 11RS0001-01-2025-001410-50 Дело № 2-6303/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Землянской Е.В.,

при секретаре Козловой Л.С.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 03 сентября 2025 года гражданское дело по исковому заявлению финансового управляющего ФИО2 – ФИО3 к Управлению Росреестра по Республике Коми о признании права собственности на недвижимое имущество, признании утратившими права пользования имуществом,

установил:

финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3 обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Республике Коми о признании незаконным решения от ** ** ** № ... о приостановлении государственной регистрации права собственности; об обязании осуществить государственную регистрацию по переходу права собственности на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: Республика коми, ...; признании права собственности ФИО4 на указанную квартиру; признании ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 утратившими право пользования утратившими право пользования спорным жилым помещением.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО7, ФИО6, ФИО5, Управление опеки и попечительства администрации МО ГО «Сыктывкар», АО «Дом.РФ».

К участию в деле на основании определения арбитражного суда Республики Коми от ** ** ** в качестве финансового управляющего ФИО2 привлечена ФИО8

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Республике Коми ФИО1 с доводами искового заявления не согласилась по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки в суд не уведомили, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли. Представитель третьего лица ФИО4 – ФИО9 в письменном отзыве на иск просила рассмотреть дело в их отсутствии. Управление опеки и попечительства администрации МО ГО «Сыктывкар» ходатайстовало о рассмотрении дела без участия его представителя.

Заслушав объяснения явившегося в судебное заседание лица, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что жилое помещение (квартира, площадью 47,3 кв.м) с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ... принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО7 (обоим по ... доли, записи в ЕГРН от ** ** **) и несовершеннолетним ФИО5 и ФИО6 (обоим по ... доли, записи в ЕГРН от ** ** **).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от ** ** ** по делу № А29-4329/2023 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина до ** ** **.

Определением Арбитражного суда Республики коми от ** ** ** продлен срок процедуры реализации имущества ФИО2 до ** ** **.

В рамках процедуры реализации имущества должника – ФИО2 вышеуказанная квартира реализована на открытых торгах в электронной форме.

** ** ** между ФИО2, ФИО7, ФИО5, ФИО6 (продавцы), от лица которых действовал финансовый управляющий имуществом ФИО2 – ФИО3, и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества на торгах, по условиям которого продавцы обязались передать в собственность покупателя квартиру, назначение – жилое, количество комнат – 2, общая площадь 47,3 кв.м., этаж -1, адрес: ..., кадастровый №..., а покупатель – принять и оплатить за имущество 2 896 200 рублей.

Платежным поручением №... от ** ** ** и чеком по операции от ** ** ** подтвержден факт оплаты ФИО4 квартиры по договору купли-продажи от ** ** **.

ФИО4 обратился в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о государственной регистрации права собственности.

Уведомлением от ** ** ** № ... государственная регистрация права собственности ФИО4 приостановлена до ** ** ** на основании пунктов 5, 7, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», для устранения причин, препятствующих государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и права собственности предложено представить: заявление о переходе права продавцов; надлежащим образом заверенные судебные акты о признании должника банкротом и назначении финансового управляющего, а также нотариально удостоверенный договор купли-продажи в связи с тем, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину подлежат нотариальному удостоверению.

** ** ** Арбитражным судом Республики Коми направлены в адрес Управления Росреестра по Республике Коми надлежащим образом заверенные копии решения Арбитражного суда Республики Коми от ** ** ** по делу № А29-4329/2023 о признании ФИО2 должником и определения Арбитражного суда Республики Коми от ** ** ** по делу № А29-4329/2023 об утверждении финансовым управляющим ФИО3

Уведомлением от ** ** ** Управление Росреестра по Республики Коми уведомила ФИО4 об неустранении других причин приостановления, указанных в Уведомлении от ** ** ** № ...

Не согласившись с решением от 29 марта 2024 года, финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3 обратилась в суд с настоящим иском, указывая, что поскольку договор купли-продажи от ** ** ** заключен в порядке реализации требований Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», он не требует нотариального удостоверения. Заключение договора купли-продажи от ** ** ** не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе, несовершеннолетними, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки. Указанный договор заключен в порядке реализации требований закона о банкротстве, и, по сути, является принудительным исполнением судебного акта. Квартира является предметом залога. Реализация предмета залога в ходе процедуры реализации имущества гражданина в деле о его банкротстве осуществляется под контролем суда, в силу чего не требуется дополнительный контроль со стороны нотариуса.

В соответствии с положениями статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (пункт 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2). В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (пункт 3). Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом (пункт 5).

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158-163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Пунктом 3 указанной статьи установлено, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11 февраля 1993 года № 4462-1, нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 3 статьи 1 данного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Статьей 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора.

Пунктом 7 части 1 указанной статьи установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину на торгах в рамках дела о банкротстве Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» каких-либо исключений не предусматривает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

При этом, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», регулируя порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости».

По вопросу о том, подлежат ли применению правила о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве также даны являющиеся для судов обязательными разъяснения в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года.

В силу указанных разъяснений, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Учитывая нормы права, регулирующие спорные правоотношения, установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о законности оспариваемого решения ответчика о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов, не удостоверен нотариально, в соответствии с положениями части 2 статьи 54 Федерального «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом изложенного, отсутствуют законные основания для возложения на Управление Росреестра обязанности осуществить государственную регистрацию по переходу права собственности на спорное жилое помещение.

Так же суд обращает внимание, что государственная регистрация права собственности ФИО4 была приостановлена ответчиком, помимо отсутствия нотариального удостоверения сделки, и по иным неоспариваемым с настоящем деле основаниям, в том числе, наличие ограничения прав и обременения (запрещение регистрации) в отношении доли в праве общей долевой собственности ФИО7, а также отсутствие заявлений от ФИО7, ФИО6, ФИО5 на государственную регистрацию права общей долевой собственности, что безусловно свидетельствует о наличии невозможности осуществления ответчиком регистрационной записи о переходе прав.

Разрешая требования о признании права собственности на спорное жилое помещение за ФИО4 и признании ФИО2, ФИО7, ФИО6 и ФИО5 утратившими право пользования утратившими право пользования спорным жилым помещением, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с час пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Нормами статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, переход права собственности на имущество от одного лица к другому влечет прекращение всех прав предыдущего правообладателя по владению и пользованию отчужденным имуществом.

Вместе с тем, из имеющихся материалов дела следует, что переход права собственности от ФИО2, ФИО7, ФИО6, ФИО5 к ФИО4 до настоящего времени не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республики Коми, обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, сторонами сделки не устранены.

С учетом изложенного, суд находит исковые требования финансового управляющего М.С. к Управлению Росреестра по Республике Коми не подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Руководствуясь статьей 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований финансового управляющего ФИО2 (...) - ФИО3 (ИНН ...) к Управлению Росреестра по Республике о признании незаконным решения от ** ** ** № ... о приостановлении государственной регистрации права собственности; об обязании осуществить государственную регистрацию по переходу права собственности на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: Республика коми, ...; признании права собственности ФИО4 на указанную квартиру; признании ФИО2, ФИО7, ФИО6, ФИО5 утратившими право пользования утратившими право пользования спорным жилым помещением.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Землянская

Мотивированное решение составлено 03 октября 2025 года.