Дело №2-889/2022

УИД 78RS0011-01-2021-007017-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 27 октября 2022 года

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Плиско Э.А.,

при секретаре Бартоше И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обязании зарегистрировать переход права собственности, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения № по адресу: <адрес>, во исполнение которого истец уплатил цену договора в размере 10400000 рублей, сторонами составлен акт приема-передачи помещения, однако сторона продавца уклоняется от регистрации перехода права собственности. С учетом указанных обстоятельств истец, ссылаясь на положения ст.ст.153,218,551 ГК РФ, просит вынести решение о регистрации перехода права собственности на указанное имущество от ответчика к истцу.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 предъявлено встречное исковое заявление (л.д.50-51), принятое судом к совместному рассмотрению с первоначальным, о признании договора купли-продажи недействительной сделкой. В обоснование заявленных требований истец по встречному иску указал, что договор купли-продажи заключен от имени продавца ФИО3, с которой у ФИО2 сложились длительные конфликтные отношения, в связи с чем 20.06.2021 года он запретил регистрационные действия в отношении спорного нежилого помещения без его личного участия; 24.08.2021 года истец отозвал доверенность на имя ФИО3 До указанной даты истец не имел возможности совершить указанные действия в связи с занятостью на работе. Истец в октябре 2021 года предпринял действия по отмене рекламы о продаже помещения на ЦИАН, а также самостоятельные действия по продаже спорного нежилого помещения, продолжал оплачивать коммунальные услуги. С учетом данных обстоятельств, ФИО2 полагает сделку купли-продажи ничтожной, в связи с чем просит признать договор недействительным.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании требования ФИО4 поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель истца по встречному иску ФИО2 требования встречного иска поддержала, в удовлетворении первоначально заявленных требований просила отказать. На вопросы суда пояснила, что сделку полагает ничтожной, как совершенную не уполномоченным лицом, поскольку фактически договор купли-продажи заключен не 09.08.2021 года, а после отмены доверенности.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание явилась, полагала требования истца ФИО4 обоснованными.

Стороны, третье лицо Управление Росреестра в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, приходит к выводу о том, что заявленные ФИО4 исковые требования подлежат удовлетворению, при этом в удовлетворении встречного иска должно быть отказано по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме как по основаниям, предусмотренным законом.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, 03.07.2014 года произведена регистрация права собственности ФИО2 на нежилое помещение №Н, расположенное по адресу: <адрес>

09.08.2021 года между ФИО2 в лице действующей на основании доверенности ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения, согласно которому ФИО4 покупает нежилое помещение, уплачивая цену договора в размере 10 400 000 рублей.

В материалы дела представлена расписка ФИО3, согласно которой ею получены денежные средства от ФИО4 в счет оплаты цены договора купли-продажи.

Со стороны истца ФИО4 представлены данные о доходах, позволяющие сделать вывод о наличии у него финансовой возможности произвести оплату цены договора.

Согласно имеющейся в материалах дела доверенности, ФИО2 уполномочил ФИО3 на заключение договора купли-продажи спорного нежилого помещения с правом получения денежных средств. Указанная доверенность удостоверена нотариусом 17.07.2020 года сроком действия на 5 лет.

09.08.2021 года составлен акт приема-передачи нежилого помещения, ФИО4 принял помещение, ключи от помещения и документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Таким образом, сделка купли-продажи совершена уполномоченными лицами, исполнена обеими сторонами, в связи с чем у ФИО4 возникло право на регистрацию перехода к нему права собственности в отношении спорного нежилого помещения.

Вопреки доводам представителя ответчика по первоначальному иску, суд не усматривает в действиях ФИО3 при совершении сделки злоупотребления правом, поскольку на момент совершения сделки доверенность не была отозвана, воля ФИО2 на отчуждение спорного имущества подтверждена объяснениями третьего лица и не оспаривалась представителем ФИО2 В материалы дела также представлены сведения о совершении ФИО2 самостоятельных действий, направленных на отчуждение данного имущества; согласие ФИО5 на отчуждение данного имущество было получено 17.07.2020 года. Таким образом, действия ФИО3 по распоряжению имуществом не противоречили интересам ФИО2 и выполнены в соответствии с предоставленными ей полномочиями.

Доводы представителя ФИО2 о том, что ФИО4 не обращался непосредственно к продавцу с требованием о регистрации перехода права собственности, не являются основанием к отказу в удовлетворении требований, поскольку уклонение продавца от регистрации перехода права собственности установлено, выразилось, как в заявлении ФИО2 о запрете регистрационных действий, так и в предъявлении встречного иска по оспариванию действительности сделки, а также объяснениях его представителя в судебном заседании об отказе ФИО2 регистрировать переход права собственности в связи с неполучением денежных средств.

Разрешая требования встречного искового заявления, суд не находит оснований к его удовлетворению.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. На основании п. 3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В силу ст.540 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает права собственника, как права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец по встречному иску в обоснование требований заявляет о фактическом заключении договора после отмены доверенности.

ФИО2 оспаривал дату составления договора купли-продажи, предполагая его фактическое составление после отмены доверенности, в связи с чем по его ходатайству было назначено производство судебной экспертизы.

Согласно представленному заключению, определить давность выполнения договора купли-продажи от 09.08.2021 года не представляется возможным, так как на фоне продуктов термодесорбции бумаги не представляется возможным получить количественную характеристику содержания растворителя в штрихах, штрихи непригодны для дальнейшего исследования.

Указанное заключение соответствует положениям ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дано компетентным экспертом, с приведением данных исследований, сторонами не оспорено.

С учетом распределенного бремени доказывания, разъясненного сторонам, на ФИО2 возлагалась обязанность доказать наличие оснований к признанию сделки недействительной, однако стороной истца по встречному иску соответствующих доказательств не представлено.

Доводы встречного иска об отмене доверенности, оформленной на имя ФИО3, не имеют правового значения, поскольку на момент совершения сделки доверенность являлась действительной, ФИО3 имела полномочия на заключение договора купли-продажи и получение денежных средств от совершения указанной сделки.

Ссылки ФИО2 на отсутствие у него времени для отзыва доверенности ранее 25.08.2021 года, не являются основанием к признанию сделки недействительной. Риск наступления неблагоприятных последствий бездействия истца по отмене поручения в данном случае несет сам истец. Приходя к указанному выводу, суд учитывает, что истец изыскал возможность обратиться в Управление Росреестра 14.07.2021 года с заявлением о запрете регистрационных действий в его отсутствие. Вместе с тем, ФИО2 при наличии конфликтных отношений с ФИО3, о которых утверждает представитель ФИО2, при отсутствии доверия с его стороны и воли на отчуждение помещения непосредственно ФИО3, достоверно зная о наличии оформленной доверенности, предоставляющей право, в том числе на получение денежных средств, действуя свободно и в своем интересе, с момента возникновения указанных обстоятельств должен был распорядиться об отмене доверенности, чего им сделано не было. Запрет на регистрационные действия в отношении имущества в отсутствие собственника не влечет недопустимость заключения сделок с данным имуществом уполномоченными лицами, не исключает факт их совершения и не отменяет ранее данные поручения на заключение договора по отчуждению имущества, о чем ФИО2 знал и должен был знать. При действительном отсутствии воли на совершение сделки купли-продажи с правом получения денежных средств ФИО3, ФИО2 должен был совершить общеизвестные действия по отмене доверенности.

Ссылки представителя ФИО2 на отказ ФИО3 передать вырученные от продажи денежные средства, не влекут признание сделки недействительной по признаку ничтожности и не свидетельствуют о совершении сделки неуполномоченным лицом. В случае, если ФИО2 полагает неправомерным удержание ФИО3 вырученных денежных средств, он не лишен права на обращение в суд с соответствующим требованием.

При таких обстоятельствах, какие-либо правовые основания к признанию сделки купли-продажи недействительной по признаку ничтожности, судом не установлено, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные стороной расходы.

В соответствии с ч.6 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения стороной или сторонами обязанности, предусмотренной частью первой статьи 96 настоящего Кодекса, если в дальнейшем они не произвели оплату экспертизы или оплатили ее не полностью, денежные суммы в счет выплаты вознаграждения за проведение экспертизы, а также возмещения фактических расходов эксперта, судебно-экспертного учреждения, понесенных в связи с проведением экспертизы, явкой в суд для участия в судебном заседании, подлежат взысканию с одной стороны или с обеих сторон и распределяются между ними в порядке, установленном частью первой настоящей статьи.

Из представленных ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» следует, что стоимость произведенной на основании определения суда экспертизы составляет 105 000 рублей и не оплачена ответчиком.

С учетом изложенных норм, с ФИО2 в пользу ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» подлежат взысканию расходы на производство экспертизы в сумме 105000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Произвести регистрацию перехода права собственности в отношении нежилого помещения № расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № от ФИО2 , ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к ФИО1 , ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» расходы на производство экспертизы в сумме 105 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 27.10.2022г.