УИД 77RS0019-02-2025-010820-12

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 октября 2025 года адрес

Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5333/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» о взыскании неустойки. В обоснование иска указано, что 20.04.2024 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № 145-ШГЛ-12 купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес, общей площадью 85,10 кв.м. 14.11.2024 истцом и ответчиком заключен договор № 145-ШГЛ-12 купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. По условиям договора ответчик обязался передать в собственность истца квартиру № 32 в многоквартирном доме по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес. Вместе с тем, истцом при рассмотрении проекта договора купли-продажи были выявлены условия отличные от условий предварительного договора купил-продажи. В пункте 3.1.4. ответчик указал, что срок передачи квартиры устанавливается в течение 7 месяцев со дня подписания договора купли-продажи. Данное условие существенно ущемляет права истца на пользование недвижимым имуществом. 04.10.2024 истцом в адрес ответчика направлялось обращение с предложением о внесении изменений в п. 3.1.4. договора, а именно указания: явиться к продавцу для подписания акта приема-передачи объекта недвижимости в срок до 30.11.2024 при условии полной оплаты стоимости объекта недвижимости. Также истцом 30.10.2024 направлялся в адрес ответчика протокол разногласий к условиям договора. Несмотря на обращение к ответчику, договор купли-продажи квартиры был подписан сторонами 14.11.2024, при этом п. 3.1.4. вновь был изменен ответчиком, с указанием подписания акта приема-передачи в срок до 30.06.2025. 20.11.2024 право собственности на квартиру было зарегистрировано за ФИО1 19.05.2025 по акту приема-передачи квартиры была передана истцу. Истец полагает, что передача квартиры произошла с существенным нарушением срока и должна была быть произведена в течение 30 календарных дней с даты регистрации права собственности покупателя на квартиру, т.е. не позднее 20.12.2024. За нарушение срока передачи квартиры за период с 21.12.2024 по 19.05.2025 с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере сумма, которая самостоятельно уменьшена истцом до сумма С учетом изложенного, истец просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя фио, который в судебном заседании просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении иска. Суду пояснила, что нарушений со стороны ответчика условий договора по сроку передачи объекта недвижимости не имеется, обязательства по договору исполнены ответчиком в полном объеме. В случае удовлетворения иска судом, просила снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в при данной явке.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 указанной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что 20.04.2024 между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» заключен предварительный договор № 145-ШГЛ-12 купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес, общей площадью 85,10 кв.м.

В силу п. 1.2. предварительного договора стороны подписывают договор купли-продажи в течение 180 рабочих дней с момента осуществления государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и полной предоплаты покупателем стоимости квартиры.

Согласно п. 3.2.1. договора продавец обязуется сообщить покупателю о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и в течение 30 рабочих дней с момента явки покупателя для подписания договора купли-продажи квартиры подписать с покупателем договор купли-продажи квартиры в срок, предусмотренный п. 1.2. настоящего договора.

14.11.2024 истцом и ответчиком заключен договор № 145-ШГЛ-12 купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. По условиям договора, ответчик обязался передать в собственность истца квартиру № 32 в многоквартирном доме по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.

В п. 1.3. договора указано, что объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 21.05.2024 сделана запись о государственной регистрации № 77:05:0002005:4140-77/060/2024-1.

Согласно п. 3.1.4. договора покупатель обязуется передать продавцу для подписания акта приема-передачи объекта недвижимости в срок до 30.06.2025 при условии полной оплаты стоимости объекта недвижимости.

20.11.2024 право собственности зарегистрировано за истцом ФИО1 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств №145-ШГЛ-12 от 14.11.2024.

19.05.2025 по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» передал квартиру ФИО1

Истец указывает, что при рассмотрении проекта договора купли-продажи, были выявлены условия отличные от условий предварительного договора купил-продажи. В пункте 3.1.4. ответчик указал, что срок передачи квартиры устанавливается в течение 7 месяцев со дня подписания договора купли-продажи. Данное условие существенно ущемляет права истца на пользование недвижимым имуществом.

04.10.2024 истцом в адрес ответчика направлялось обращение с предложением о внесении изменений в п. 3.1.4. договора, а именно указания: явиться к продавцу для подписания акта приема-передачи объекта недвижимости в срок до 30.11.2024 при условии полной оплаты стоимости объекта недвижимости.

Также, истцом 30.10.2024 направлялся в адрес ответчика протокол разногласий к условиям договора. Несмотря на обращение к ответчику, договор купли-продажи квартиры был подписан сторонами 14.11.2024, при этом п. 3.1.4. вновь был изменен ответчиком, с указанием подписания акта приема-передачи в срок до 30.06.2025.

Истец полагает, что передача квартиры произошла с существенным нарушением срока и должна была быть произведена в течение 30 календарных дней с даты регистрации права собственности покупателя на квартиру, т.е. не позднее 20.12.2024.

Согласно расчету истца за нарушение срока передачи квартиры за период с 21.12.2024 по 19.05.2025 с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере сумма, которая самостоятельно уменьшена истцом до сумма

Как разъяснено п. 8 Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу п. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Между тем, с такими требованиями истец к ответчику не обращался, тогда как взыскание неустойки за нарушение срока заключения основного договора законом не предусмотрено, равно как и взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта в собственность.

Более того, как указывалось выше, ответчик передал покупателю спорную квартиру по акту приема-передачи 19.05.2025, ввиду чего, доводы истца о применении к спорным правоотношениям положений ст. 23.1 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» основаны на ошибочном толковании норм материального права.

С требованиями о признании недействительным пунктов договора купли-продажи в части сроков передачи объекта недвижимости ФИО1 в суд не обращался, соответствующего требования в рамках рассмотрения дела истцом не заявлено.

Ссылка истца на направление в адрес ответчика обращения об изменении условий договора купли-продажи, а также протокола разногласий к условиям договора, не может расцениваться судом в качестве соглашения сторон о согласовании сроков передачи объекта недвижимости, поскольку в требуемой установленной форме данное соглашение между истцом и ответчиком не заключено.

При подписании договора купли-продажи от 14.11.2025 истец фактически выразил согласие в том числе с п. 3.1.4. о подписании акта приема-передачи квартиры в срок до 30.06.2025.

Таким образом, учитывая, что судом не установлено нарушение прав истца ответчиком, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспортные данные) к ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» (ИНН: <***>) о взыскании неустойки - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через канцелярию Останкинского районного суда адрес в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 04.12.2025

фио Евтева