дело № 3а-379/2025
(№ 3а-787/2024)
(16OS0000-01-2024-001313-84)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Казань 27 мая 2025 года
Верховный Суд Республики Татарстан в составе
председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,
при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Родина Парк» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
акционерное общество «Родина Парк» является собственником земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады) площадью 38 172 квадратных метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 12 февраля 2024 года.
Кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000071 от 15 февраля 2024 года, рассчитана с применением удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет 227 864 055 рублей 13 копеек.
Не согласившись с такой кадастровой стоимостью этого земельного участка, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить его кадастровую стоимость в размере 148 527 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.
В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО1 административный иск не признала.
Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 административный иск не признала.
Акционерное общество «Родина Парк», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. От представителя акционерного общества «Родина Парк» поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Сведений об уважительности причин неявки остальных лиц, участвующих в деле, не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителей административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.
В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 66/2024 от 5 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст» по инициативе акционерного общества «Родина Парк», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составила 148 527 000 рублей.
На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка в представленном отчете и определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.
Согласно заключению № 1549/07-4 от 17 апреля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 66/2024 от 5 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст», экспертом выявлены неточности, которые могли привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости земельного участка. Проведенный анализ расчетной части отчета показал, что по состоянию на 1 января 2022 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в размере 148 527 000 рублей определена в нем неверно.
Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 1 января 2022 года, согласно заключению, составляет 155 292 153 рубля.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В пункте 19 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.
Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащего акционерному обществу «Родина Парк» на праве собственности земельного участка не согласились.
По мнению суда, заключение № 1549/07-4 от 17 апреля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.
Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.
Судом не усматривается нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.
Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представил возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, по его мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка, неверно применена корректировка на площадь и местоположение.
Ссылка представителя административного ответчика о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные им недочеты, имеющиеся, по его мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.
Доводы представителя административного ответчика о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование земельных участков, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации земельных участков (таблица 5 л.д. 200-203).
При определении рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом применены корректировки на торг, дату предложения, площадь объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 8 л.д. 207-208).
Основными критериями отбора аналогов для спорного земельного участка являлись: категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование – коммерческое, индустриального или свободного назначения; дата предложения – до 1 января 2022 года, расположение – <адрес>.
В письменных пояснениях экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3 указано, что в заключении установлено расположение объекта оценки в <адрес>, в непосредственной близости по соседству с зоной «зона размещения объектов транспорта (Т), через дорогу зона смешанной жилой застройки и общественной застройки (ОЖ). Окружение – предприятия коммунального, производственно-складского назначения. Вид разрешенного использования объекта оценки – склады, который относится к индустриальной застройке. В рамках данного экспертного заключения наиболее эффективным вариантом использования объекта исследования принимается его разрешенное использование – склады, то есть под индустриальную застройку. Примененная корректировка на площадь выполнена согласно данным таблицы Статриелт, которая не содержит указанных административным ответчиком ограничений. Объект оценки расположен в промзоне (зона размещения объектов транспорта и зона размещения объектов специального назначения) с преобладанием производственно-складской застройки (ПАТП № 2 и пр.). Корректировка на местоположение рассматривалась от этой характеристики. Расположение относительно дороги по улице Родины рассмотрена при возможности учета «Корректировка на расположение относительно крупной автомагистрали». Объект оценки расположен на первой линии, как и аналоги, в непосредственной близости от автодорог с наличием свободного выезда и хорошей транспортной доступностью, в связи с чем корректировка не вводится.
Доказательств, опровергающих указанную в заключении судебной экспертизы рыночную стоимость принадлежащего акционерному обществу «Родина Парк» на праве собственности земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административным истцом, административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.
Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного земельного участка, в материалах дела не имеется.
При оценке заключения № 1549/07-4 от 17 апреля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.
В пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 1549/07-4 от 17 апреля 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Акционерное общество «Родина Парк» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка 18 декабря 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление акционерного общества «Родина Парк» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады) площадью 38 172 квадратных метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 155 292 153 рубля по состоянию на 1 января 2022 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 декабря 2024 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.
Судья Ю.А. Старшая
Справка: решение принято судом в окончательной форме 9 июня 2025 года в виде электронного документа.
Судья Ю.А. Старшая