66RS0016-01-2025-000742-78
Дело № 2-736/2025
Мотивированное решение составлено в окончательной форме 16.07.2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 июля 2025 года г. Артемовский
Артемовский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Пимурзиной К.А., при секретаре Гужавиной О А., с участием истца ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску ФИО5 к ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обязании погасить записи о регистрации права собственности и ипотеки (обременения), взыскании расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО4. действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> от 13.10.2023, о возложении обязанности возвратить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> собственность ФИО5, обязании погасить записи о регистрации права собственности и ипотеки (обременения), взыскании с ответчика ФИО4 в пользу ФИО5 расходов по уплате госпошлины.
В процессе подготовки к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Свердловской области, Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в Свердловской области (л.д. 20-21).
В обоснование исковых требований истец ФИО5 в иске указала, что 13.10.2023 между истцом и ответчиком ФИО4, действующей за себя лично и за своих несовершеннолетних детей, был заключен Договор купли-продажи (далее - Договор). По договору истец приобрел в собственность: жилой дом общей площадью 28,5 кв. м, кадастровый номер: №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок категории - «Земли населенных пунктов», виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, площадью 1 500 кв.м.
Согласно п. 2 договора купли-продажи стоимость жилого дома составляет 600 000 (шестьсот тысяч) рублей 00 копеек, стоимость земельного участка составляет 10 000 (десять тысяч) рублей 00 копеек. Денежная сумма в размере 586 946 (Пятьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот сорок шесть) рублей 00 копеек в счет уплаты за приобретаемый жилой дом будет передана Продавцу за счет заемных средств, предоставленных Кредитным потребительским кооперативом «Согласие», согласно договору ипотечного займа.
20.10.2023 была произведена государственная регистрация договора купли- продажи: общая долевая собственность №, №
№, №, № и ипотеки в силу закона №, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости.
23 октября 2023 года ответчик ФИО4 обратилась в МИЦ ПФР с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. К заявлению были приложены копия договора займа и договор, подтверждающий право на объект (договор купли-продажи от 13.10.2023). 09 ноября 2023 года по результатам рассмотрения заявления ФИО4 получила Уведомление об отказе в удовлетворении заявления и направлении средств на улучшение жилищных условий, на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья. Соглашение о расторжении договора купли-продажи не заключалось, ответчик на связь не выходила и не выходит.
Просит суд исковые требования удовлетворить (л.д.3-4).
Истец ФИО5 в судебном заседании доводы иска поддерживаю. Дополнительно пояснив, что в доме никто не проживает, ответчик туда не заезжала.
Ответчик ФИО4 извещена о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась без указания причин.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области, извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился на основании ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие. В ходатайстве дополнительно указал, что оставляет вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда (л.д. 39).
Представитель третьего лица Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Свердловской области извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился без указания причин.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в том числе, публично путем заблаговременного размещения в соответствии со ст. ст. 14, 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов Российской Федерации» информации на интернет-сайте Артемовского городского суда.
При указанных обстоятельствах суд признает причину неявки ответчика в судебное заседание неуважительной и в соответствии со ст. ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам в порядке заочного производства, а также в отсутствие иных неявившихся лиц.
Суд, заслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам:
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч. 1).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (ч. 1).
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ч. 2).
В соответствии с ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 1 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).
В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
13.10.2023 между истцом ФИО5 (продавец) и ответчиком ФИО4, действующей за себя лично и за своих несовершеннолетних детей: ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в общую долевую собственность по ? доли каждому жилой дом общей площадью 28,5 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № и земельный участок, площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № ( договор купли-продажи л.д. 6).
В соответствии с п. 2 договора недвижимое имущество продается по цене 610 000 руб., жилой дом - 600 000 руб., земельный участок - 10 000 руб.
Продавец недвижимого имущества проинформирован покупателем, что недвижимое имущество приобретается покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых Кредитным потребительским кооперативом «Согласие», согласно договору ипотечного займа № от 13.10.2023, заключенному в городе Каменске-Уральском Свердловской области между покупателем и займодавцем (п. 2 договора).Заем, согласно договору займа, предоставляется покупателю в размере 586 946 руб. для целей приобретения в собственность жилого дома, указанного в п. 2 настоящего договора, со сроком возврата займа 12 календарных месяцев с даты фактической выдачи займа (п. 2 договора).
В соответствии с п. 3.1.1 данного договора расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 700 000 руб. в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых покупателю по договору займа, а именно:
- сумма в размере 13 054 руб.: 3 054 руб. - за жилой дом, 10 000 руб. – за земельный участок уплачена покупателем продавцу за счет собственных средств при подписании настоящего договора;
- заемные средства в размере 586 946 руб. передаются покупателем продавцу за жилой дом - не позднее 15 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу займодавца и предоставления займодавцу оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах, подтверждающего факт возникновения ипотеки в силу закона в пользу займодавца.
В отчуждаемом жилом доме никто не зарегистрирован. Лиц, предусмотренных п. 4 ст. 292 ГК РФ, не имеется (п. 4 договора).
На момент заключения договора «продавец» ставит «покупателей» в известность, что вышеуказанное недвижимое имущество никому не продано, не заложено, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоит (п.5 договора).
По соглашению сторон недвижимое имущество передано от «продавца» к «покупателям» без составления передаточного акта до подписания настоящего договора. (п. 9 договора).
13.10.2023 между КПК «Согласие» (займодавец) и ФИО4 (заемщик) заключен договор ипотечного займа № на приобретение недвижимого имущества, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 586 946 руб., а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в установленный настоящим договором срок и оплатить проценты за пользование денежными средствами.
Заем предоставляется для целевого использования: приобретения у ФИО5 жилого дома, расположенного нам земельном участке, находящегося по адресу: <адрес>.
Заем предоставлен на срок 12 календарных месяцев, считая с даты фактического предоставления займа.
Согласно сведениям из ЕГРН государственная регистрация права ФИО4 (общая долевая собственность 1/4), ФИО3 (1/4 доли), ФИО8 (1/4 доли), ФИО2 (1/4 доли) на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, произведена 20.10.2023, установлено ограничение прав и обременение объекта - ипотека в силу закона в пользу КПК «Согласие» (л.д. 26-30, л.д. 31-35).
Таким образом, судом установлено, что 13.10.2023 истцом ФИО5 осуществлено отчуждение недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, общей стоимостью 610 000 руб., оплата которых в размере 13 054 руб.: 3 054 руб. - за жилой дом, 10 000 руб. – за земельный участок уплачена покупателем ФИО4 продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора, заемные средства в размере 586 946 руб. передаются покупателем продавцу за жилой дом - не позднее 15 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателям.
Поскольку, государственная регистрация права ФИО4, ФИО3, ФИО8, ФИО2 на спорное недвижимое имущество осуществлена 20.10.2023, то оставшаяся сумма денежных средств в размере 586 946 руб. должна быть передана покупателем ФИО4 истцу ФИО5 не позднее 04.11.2023.
При обращении ФИО4 в МИЦ ПФР о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала в размере 586 946 руб. на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья, было отказано (заявление л.д. 8-9, уведомление л.д. 13).
При этом, данные условия договора покупателем ФИО4 выполнены не были, доказательств передачи денежных средств в установленные договором сроки и на момент рассмотрения дела ответчиком ФИО4 в порядке ст. ст. 55, 59, 60 ГПК РФ не представлено.
Соглашение о расторжении договора между истцом и ответчиком не заключалось, ответчик на связь не выходила и не выходит.
Таким образом, суд приходит к выводу, что исходя из фактических обстоятельств, условия договора не были выполнены покупателем ФИО4, поскольку полная сумма, согласно договорным отношениям, не была выплачена в срок, согласно установленным сторонами договорным отношением, что повлекло оспоримость сделки.
Неисполнение требований и условий договора даёт основание констатации нарушения его условий в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ.
Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора, так как обязанность по оплате стоимости передаваемого в собственность покупателя недвижимого имущества составляет основное содержание договора купли-продажи как возмездного договора.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В остальной части иска (об обязании погасить записи о регистрации права собственности и ипотеки (обременения) следует отказать, поскольку решение суда о снятии обременения является основанием для указанного действия, в настоящее время право истца в данной части не нарушено, решение суда еще не приведено в исполнение.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. (чек по операции от 19.05.2025, л.д. 5).
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО5 удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи от 13.10.2023 в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>,
<адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО15 ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.
Прекратить право собственности ФИО4 (<данные изъяты>), ФИО13 ФИО16 ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (<данные изъяты>), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (<данные изъяты>), ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (<данные изъяты>), (по 1/4 доли на каждого) в праве общей долевой собственности на:
- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>;
- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие записи:
- запись о регистрации права собственности ФИО4, ФИО13 ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (по 1/4 доли на каждого) в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>;
- запись об обременении (ипотеке в силу закона) на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В остальной части иска (об обязании погасить записи о регистрации права собственности и ипотеки (обременения) - отказать.
Взыскать с ФИО4 (<данные изъяты>) в пользу ФИО5 (<данные изъяты>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
Разъяснить ответчику, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение подлежит изготовлению в течение десяти рабочих дней, в срок по 16.07.2025 включительно.
Судья К.А. Пимурзина