УИД 61RS0041-01-2024-002056-61 № 2-1/2026
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 января 2026 года п. Матвеев Курган
Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Савченко Д.С.,
при секретаре Тищенко Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И. к администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Истец И.. обратился в суд с иском к администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области, в котором просит сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 426,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание по адресу: <адрес> расположенный на принадлежащем ему земельном участке, площадью 1 932 кв.м. В марте-апреля истцом произведена реконструкция нежилого здания, при этом общая площадь уменьшилась на 33,2 кв.м. и составила 426,7 кв.м. В администрацию Матвеево-Курганского района истцом направлено заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в удовлетворении которого отказано. Поскольку реконструкция произведена без разрешения, то является самовольной постройкой, поэтому он вынуждена обратиться в суд.
Истец И.., будучи надлежащим образом извещенный, в судебное заседание не явился, об отложении дела не заявлено, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика администрации Матвеево-Курганского района Ростовской области ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, направила заявление, в котором просила дело рассмотреть в ее отсутствие, с указанием, что исковые требования администрация Матвеево-Курганского района Ростовской области признает в полном объеме, последствия признания иска разъяснены и понятны.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, будучи надлежащим образом извещенное, в судебное заседание представителя не направило, об отложении дела не заявлено, дело рассмотрено в отсутствие данного лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав представленные материалы, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, в том числе право собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.
Из статьи 40 Земельного кодекса РФ следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу части 2 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов в области градостроительной деятельности относятся, в частности: утверждение правил землепользования и застройки соответствующих межселенных территорий (п.3); выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих межселенных территориях (п.5).
Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2).
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 – 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4).
Из представленных материалов дела следует, что истец И.. является правообладателем нежилого здания, площадью 459,9 кв.м., и земельного участка, площадью 1 932 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>
В результате произведенной истцом И. реконструкции площадь спорного нежилого здания, расположенного по вышеуказанному адресу, составила 426,7 кв.м., что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 18.04.2024 года.
Из статьи 222 Гражданского кодекса РФ следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2).
Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на принадлежащем этому лицу земельном участке, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.
В утвержденном Верховным Судом РФ Обзоре от 19.03.2014 года отмечено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Материалами дела подтверждается, что истец И.. во внесудебном порядке предпринимал меры к легализации реконструированного жилого дома, обращаясь в администрацию Матвеево-Курганского района Ростовской области с соответствующим заявлением, однако решением от 29.10.2024 года ему в этом отказано.
По ходатайству истца по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России №25 от 05.12.2025 года на земельном участке с кадастровым номером № (в его фактических границах) расположено исследуемое нежилое здание лит. «А, А1, А2» общей площадью 426,7 кв.м, которое представляет собой одноэтажное отдельно стоящее здание, 1962 года постройки, 3 группы капитальности, состоящее из нежилого здания лит. «А», указанного в копии технического паспорта на 18.04.2024 г. как «нежилое здание (центральный склад)», с габаритными размерами 31.3х11.4 м. пристройки лит. «А1» с габаритными размерами 11.4x13.1 м, пристройки лит. «А2» с габаритными размерами 2,95 х 4,90 м, стеновые ограждающие конструкции которых выполнены из камней и кирпича, а также беседка лит. «Е», навес лит. «Ж», приемный склад лит. «И», навес лит. «К», навес лит. «Л», сливная яма № 1. мощение № 5, ограждение № 6. В результате выполненных работ по реконструкции нежилого здания лит. «А, А1, А2» с кадастровым номером №, заключающихся в устройстве в здании лит. «А» в
помещении склада №1 оконных проемов в правой наружной стене и одного оконного проема в левой наружной стене, в заделке одного дверного проема в левой наружной стене и в устройстве по одному дверному проему с установкой по дверному блоку в тыльной и правой наружных стенах помещения склада №1, в устройстве в помещении склада № 1 внутренних ненесущих перегородок с дверными проемами и установкой в них дверных блоков, с образованием помещений коридора № 11, площадью 96,5 кв.м, основной № 12, площадью 22.0 кв.м, санузла № 13, площадью 3.7 кв.м, основной № 14. площадью 23,5 кв.м, санузла № 15. площадью 3.7 кв.м, основной № 16, площадью 24,3 кв.м, санузла № 17, площадью 3,8 кв.м, основной № 18, площадью 23,7 кв.м, санузла № 19, площадью 3,8 кв.м, основной №20, площадью 23.6 кв.м, санузла №21, площадью 3.8 кв.м, основной №22.
площадью 22,6 кв.м, санузла № 23, площадью 3.8 кв.м, основной № 24. площадью 20,9 кв.м, санузла № 25, площадью 3,6 кв.м, в оборудовании вновь образованных помещений санузлов № 13, 15, 17, 19, 21. 23, 25 унитазами, умывальниками и душевыми поддонами с их подключением к внутренним сетям водоснабжения и канализации, в устройстве системы пожарной сигнализации и системы оповещения людей о пожаре во вновь образованных основных помещениях № 12, 14. 16, 18. 20, 22, 20, коридоре № 11 и помещении № 9, в устройстве системы отопления во всех помещениях здания лит. «А» и в
пристройке лит. «А2» от дополнительно установленного газового напольного
отопительного котла в помещении бытовой № 5, произошло уменьшение общей площади здания лит. «А, А1, А2» с 459,9 кв.м до 426.7 кв.м (за счет исключения площади занимаемой вновь возведенными перегородками в здании лит. «А»), а также изменение фактического функционального назначения здания лит. «А» (помещений № 11-25), имеющего признаки фактического функционального использования в качестве гостиницы (для временного проживания граждан) и повышение уровня его инженерного оснащения. В результате выполненных работ по реконструкции исследуемое нежилое здание лит. «А, А1, А2» обеспечено автономным водяным (от газового котла) отоплением и автономным горячим водоснабжением, централизованным водоснабжением, электроснабжением, газоснабжением, автономной канализацией, естественной системой вентиляции, системой пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре (в здании лит. «А»), кондиционированием. Основные помещениях №12, 14, 16, 18, 20, 22, 20, коридор № 11 и помещение № 9 обеспечены естественным освещением. Фактические наружные габариты, высота и количество этажей исследуемого нежилого здания лит. «А, А1, А2», а также планировочное решение и функциональное назначение пристроек лит. «А1» и «А2» не изменились. К южной продольной наружной стене здания лиг. «А» пристроен
металлокаркасный навес лит. «Л», с покрытием кровли из асбестоцементных листов, габаритными размерами 3,90x2,95м, выполняющий функции козырька над входом в помещение подсобной № 10 пристройки лит. «А2».
Экспертами установлено, что реконструированный объект строительства соответствует требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительным), предъявляемым к нежилым зданиям.
Эксперты пришли к выводу о том, что имеющееся преимущественное соответствие исследуемого нежилого здания лит. «А, А1, А2» с КН № требованиям действующих норм и правил, предъявляемым к общественным зданиям, в т.ч к зданиям гостиниц (исходя из его фактического функционального использования), а также его работоспособное техническое состояние обуславливает техническую возможность дальнейшей эксплуатации объекта исследования по его фактическому функциональному назначению (пригодность) в качестве нежилого здания гостиницы. Угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого объекта при существующем техническом состоянии не имеется.
Суд считает необходимым принять за основу экспертное заключение ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России № № от 05.12.2025 года, которое соответствует всем необходимым нормативным и методическим требованиям, выполнено экспертами, имеющими соответствующую квалификацию и стаж работы, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, приняв во внимание выводы экспертов, изложенные в экспертном заключении № от 05.12.2025 года, суд приходит к выводу о том, что нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 426,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, реконструирована истцом И.. без существенных нарушений градостроительных, строительных и иных норм и правил, его сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, доказательств обратному вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ в процессе рассмотрения дела суду не представлено.
При таких установленных судом обстоятельствах, учитывая вышеприведенные нормы права, разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, суд считает возможным удовлетворить заявленные требования И.. о сохранении в реконструированном состоянии нежилого здания, площадью 426,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования И. удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание (гостиницу), площадью 426,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
Признать за И. право собственности на нежилое здание (гостиницу), площадью 426,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>», прекратив право собственности на нежилое здание (гостиница), площадью 459,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
Управлению Судебного департамента по Ростовской области произвести оплату за проведение судебной экспертизы экспертному учреждению ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России (ИНН №) в размере 87 120 рублей, внесенных плательщиком И.. (чек по операции от 21.01.2025 года на сумму 15 000 рублей и чем по операции на сумму 72 120 рублей).
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Матвеево-Курганский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 28 января 2026 года.
Судья Д.С. Савченко