Решение по делу № 3ГА-149/2025 от 13.03.2025 - об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

дело № 3га-149/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Уфа 13 марта 2025 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,

при секретаре судебного заседания Т.Д..В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об оспаривании решений ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года №№ ОРС-02/2024/000771, ОРС-02/2024/000772 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и одновременно с требованием об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №...:1492 и №...:1607 равной рыночной стоимости по состоянию на 11 ноября 2024 года.

В обоснование требований административный истец указала, что является собственником объектов капитального строительства, по ее мнению, установленная кадастровая стоимость зданий превышает рыночную. Однако решениями государственного бюджетного учреждения было отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету №278-24 ООО «Центр оценки и права». Полагает, что оспариваемые решения противоречат положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, а также Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представитель административного истца ФИО2 просил дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что согласен с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО3 иск не признала, с заключением судебной экспертизы согласна.

Представители административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административного искового заявления.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 7 декабря 2023 года №713 установлена дата перехода к применению на территории Республики Башкортостан положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - с 1 января 2024 года.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами №...:1607 и №...:1492 по адресу: адрес

В соответствии с Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 26 сентября 2023 года №2363 (с изменениями) «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Башкортостан: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест по состоянию на 1 января 2023 года» в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной оценки объектов капитального строительства Республики Башкортостан, в том числе кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами №...:1607 в размере 38935034,83 рубля, №...:1492 - 42933686,44 рублей. Дата по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость, 1 января 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2024 года.

20 ноября 2024 года в ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» поступили заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов капитального строительства в размере рыночной стоимости. К заявлениям в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» был приложен отчет №278-24 от 11 ноября 2024 года ООО «Центр оценки и права» об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства нежилых зданий с кадастровыми номерами №...:1607 в размере 25 871 000 рублей, №...:1492 - 29 105 000 рублей (том 1 л.д.46-102).

17 декабря 2024 года ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» приняты решения №№ ОРС-02/2024/000772, ОРС-02/2024/000771 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по следующим основаниям.

«В нарушение п.13 ФСО III информация, полученная от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки или иного уполномоченного ими лица, не подтверждена ни одним из следующих способов: путем заверения заказчиком копий документов и материалов; путем подписания заказчиком письма-представления, содержащего существенную информацию и (или) перечень документов и материалов, с подтверждением того, что информация соответствует известным заказчику фактам, планы и прогнозы отражают ожидания заказчика.

В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно использования данных с интернет-источника «СтатРиэл» по состоянию на 1 октября 2023 года, тогда как на дату оценки были выложены свежие данные на 1 октября 2024 года.

В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно устаревшего анализа рынка недвижимости (стр.42-44) тогда как на сайте expert-russia имеется анализ рынка недвижимости на март 2024 года.

В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.2 ФСО VI отчет вводит в заблуждение в части подтверждения существенной информации, приведенной в отчете. В рамках отчета использует два источника для корректировок.

Для однозначного толкования полученных результатов при выборе источника информации для корректировки требуется соответствующее обоснование, например, в случае наличия аналогичных корректировок в двух источниках одновременно. Оценщику следует указать первоочередность источников информации, за исключением случаев отсутствия соответствующих корректировок в выбранном для расчета стоимости объектов недвижимости, источнике сведений (информации).

В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно использования объекта-аналога №2 в расчетах со стоимостью объекта 45 000 000 рублей (23 023,79 руб/кв.м), тогда как на дату, ближе к дате оценки (11 ноября 2024 года) стоимость объекта составляла 48 000 000 рублей (24 559 руб/кв.м). Согласно р.10 ФСО V при выборе аналогов следует учитывать, что сделки, соверше6нные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок. Таким образом, оценщику следует учитывать объявления ближе к дате оценки.

В нарушение ст.11 Закона об оценке, п.2.3 ФСО VI отчет вводит в заблуждение относительно корректности полученных результатов и сопоставимости подобранных объектов-аналогов. Подбор объектов-аналогов в отчете производился некорректно: объекты-аналоги выбраны по нижней границе рыночных цен предложений в диапазоне от 23023,79 до 35707,39 рублей за кв.м. При этом в нарушение п.22а ФСО №7 оценщиком не описан объем доступных оценщику рыночных данных и правила их отбора для проведения расчетов, не исследованы иные сопоставимые предложения объектов-аналогов (приведены в решениях), стоимость которых составляет от 45 912,06 до 65217,39 рублей за кв.м, что значительно выше использованных в расчетах объектов-аналогов.

Таким образом, анализ рынка проведен не в полном объеме. Оценщиком были проигнорированы альтернативные (в том числе более дорогие) предложения на рынке и не проанализирована возможность использования их в дальнейших расчетах, соответственно, уровень рыночных цен диапазона (средних, максимальных, минимальных значения) не подтверждён.

Итоговая величина стоимости отраженная в отчете (рыночная стоимость объекта оценки) не подтверждается» (том 1 л.д.22-33).

24 декабря 2024 года, с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО1 обратилась в суд с настоящим административным иском.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», суд полагает, что оспариваемые решения были приняты полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета №278-24 от 11 ноября 2024 года ООО «Центр оценки и права» требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости объектов капитального строительства, судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту К.В..Н. ООО «РегионЗемОценка».

В соответствии с заключением №05/02/25-ЗЭ от 26 февраля 2025 года, подготовленным экспертом К.В.Н. отчет №278-24 от 11 ноября 2024 года ООО «Центр оценки и права» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и прав оценочной деятельности, поскольку в рамках проведения сравнительного подхода – представленные объекты аналоги по объектам недвижимости отражают не весь возможный диапазон стоимости из открытых источников.

Количество принимаемых объектов аналогов составляет 3 предложения и отражает необходимую, но недостаточную (при развитом рынке) репрезентативность выборки о ценах предложений, возможных для использования в дальнейших расчетах и основанным на информации о ценах предложений объектов, находящихся в ценовой категории, преимущественно ниже среднего. Диапазон стоимости без корректировки составил от 23 023,79 руб./кв.м (среднее значение 28 803,25 руб./кв.м) (стр.60 отчета), что привело к занижению итоговой скорректированной средневзвешенной стоимости (согласно требованиям ФСО №7, п.11, п.11в, п.22б, п.22в).

Количество идентифицированных сопоставимых объектов аналогов составляет 7 предложений и отражает необходимую и достаточную репрезентативность выборки, в том числе соответствующих требованиям статистической значимости, о ценах предложений, возможных для использования в дальнейших расчетах. По найденной информации о ценах предложений сопоставимых объектов недвижимости, находящихся в расширенной средней ценовой категории, диапазон стоимости без корректировки составил от 24 559 руб./кв.м до 47404 руб./кв.м (среднее значение 32084 руб./кв.м).

Рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №...:1607 в размере 25 871 000 рублей, №...:1492 - 29 105 000 рублей, определенная в указанном отчете, экспертом не подтверждена.

По состоянию на 11 ноября 2024 года рыночная стоимость нежилых зданий определена экспертом К.В.Н.. в следующем размере с кадастровым номером №...:1607 - 27 132 000 рубля, №...:1492 – 29 173 000 рублей.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы №05/02/25 от 26 февраля 2025 года, подготовленное экспертом К.В.Н. соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт К.В.Н. является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, были отражены в оспариваемых решениях ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года №№ ОРС-02/2024/000771, ОРС-02/2024/000772.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявлений ФИО1 у ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемые решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО1 не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания оспариваемых решений ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года №№ ОРС-02/2024/000771, ОРС-02/2024/000772 незаконными, отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в рассмотрении дела выводы судебной оценочной экспертизы не оспаривают, ходатайств о назначении дополнительной и повторной экспертиз не заявляют.

При проведении оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства эксперт ФИО4 использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Экспертом был проведен анализ рынка с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети «Интернет», используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет», имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов капитального строительства и может быть положено в основу решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

Пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим принципом суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Разрешая заявленные административным истцом требования, оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает необходимым определить кадастровую стоимость нежилых зданий с кадастровым номером №...:1607 - 27132000 рубля, №...:1492 – 29 173 000 рублей по состоянию на 11 ноября 2024 года.

Руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требований о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 17 декабря 2024 года №№ ОРС-02/2024/000771, ОРС-02/2024/000772 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №...:1607, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 ноября 2024 года в размере 27 132 000 (двадцать семь миллионов сто тридцать две тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №...:1492, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 ноября 2024 года в размере 29 173 000 (двадцать девять миллионов сто семьдесят три тысячи) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова