Дело № 2-111/2025 (№2-3172/2024)

УИД 70RS0004-01-2024-004108-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 августа 2025 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Кравченко А.В.,

при секретаре Новосельцевой А.И.,

с участием:

представителя ответчика ФИО1 ФИО2, действующего на основании доверенности от 23.05.2023, выданной на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска к ФИО1 об обязании привести самовольно реконструированный объект в первоначальное положение,

установил:

муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило признать реконструкцию здания, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым № площадью 66 кв.м., незаконной; обязать ответчика привести самовольно реконструированный объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> в первоначальное состояние, путем демонтажа подвальной части здания с засыпанием грунта подвальной части здания, восстановить ограждающую конструкцию многоквартирного дома в части восстановления демонтированной части пола.

В обоснование заявленных требований указано, что ответчику ФИО1 принадлежит на праве собственности помещение, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым № площадью 66 кв.м. 13.05.2024 в адрес администрации Города Томска поступило письмо УК «Фрунзенская» о нарушении ответчиком градостроительного и жилищного законодательства, выразившееся в самовольной реконструкции подвала. Согласно сведениям ЕГРН, вышеуказанное помещение 13.06.2022 переведено в разряд нежилых помещений для размещения аптечного пункта, срок действия свидетельства до 13.06.2024. Согласно акту обследования УК «Фрунзенская» в помещении со стороны 4 подъезда, расположена аптека, в которой имеется подвальное помещение с инженерными коммуникациями, самовольно реконструированные собственником помещений. Из ответа Департамента градостроительства следует, что разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома, не выдавалось, произведенная реконструкция является самовольной.

Определением Советского районного суда г. Томска к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «УК «Фрунзенская».

В судебное заседание представитель истца муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела, избрав форму процессуального участия через представителя.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО2 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что исходя из выводов заключения судебной экспертизы, оснований для демонтажа подвальных помещений, принадлежащих ФИО1, не имеется, поскольку все выявленные экспертом недостатки являются устранимыми и несущественными, в связи с чем, оснований для применения крайней меры гражданской ответственности, в виде приведения объекта в первоначальное состояние не имеется. Кроме того, полагал, что в результате реконструкции объекта ответчиком не затронуто и не присоединено общее имущество собственников многоквартирного дома. Полагал, что в данном случае не требуется согласие всех собственников многоквартирного дома для согласования реконструкции спорного объекта. В случае удовлетворения требований просил суд предоставить срок (6 месяцев) для устранения выявленных нарушений. Также пояснил, что ответчику не известно, кто оборудовал указанные подвальные помещения, нежилые помещения были приобретены ФИО1 уже с подвалом. Не оспаривал, что у ответчика отсутствует разрешительная документация на производства реконструкции спорного объекта. Также указал, что в настоящее время подвальные помещения больше эксплуатируются ответчиком как склад аптеки.

Третье лицо ООО «УК «Фрунзенская» в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещено о дате, времени и месте рассмотрения дела, причин неявки суду не сообщило, об отложении дела не просило.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, результаты судебной экспертизы, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При этом, исходя из установленного п. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации принципа осуществления прав и свобод человека и гражданина при недопустимости нарушения прав и свобод других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им (ч. 2), никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3). По смыслу данной статьи во взаимосвязи со статьей 55 (ч.3) Конституции Российской Федерации, право частной собственности не является абсолютным и может быть ограничено федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ч. 6 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пункты 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (ч. 6 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (п. 1 ст. 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, являются реконструкцией (пункт 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 г. (далее - Обзор от 13 декабря 2023 г.)).

Согласно ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В преамбуле Обзора от 13 декабря 2023 г. разъяснено, что поскольку помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), и не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (п. 6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума № 44), п. 3 Обзора от 13 декабря 2023 г.).

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п. 1); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) (п. 3).

Оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, так же как и изменение таких параметров многоквартирного дома как площадь и объем относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности (п. 4, 5 Обзора от 13 декабря 2023 г.).

Эксплуатация зданий (в частности, многоквартирных домов) должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной и исполнительной документацией (ч. 5 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вопросы безопасности эксплуатации жилых домов регулируются в том числе нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку к градостроительной деятельности относится архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства, эксплуатация зданий, сооружений (п. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (п. 4 ст. 17 указанной статьи).

Вопрос о выдаче разрешения на реконструкцию объекта подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (пункт 6 Обзора от 13 декабря 2023 г.).

Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.8 Обзора от 13 декабря 2023 г.).

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности, не вправе распорядиться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (п. 2, 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствии с установленными требованиями на основании решения суда (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 5 постановления Пленума № 44, постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В п. 12 постановления Пленума № 44 указано, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (ч. 1 ст. 45, ст. 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик ФИО1 является собственником нежилых помещений №, с кадастровым №, общей площадью 66 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями ЕГРН по состоянию на 11.06.2024 № КУВИ-001/2024-157531465.

Сторонами по делу не оспаривается, что указанные нежилые помещения № располагаются на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Согласно акту приемочной комиссии администрации Советского района г. Томска от 20.11.2007 № 36, акту о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки и перевода в нежилые помещения от 08.04.2008, экспертному заключению от 22.12.2006, дано согласие на перепланировку квартиры № по <адрес> и перевод данной квартиры в статус нежилого помещения под магазин промышленных товаров с организацией отдельного входа.

Многоквартирный жилой дом по указанному адресу обслуживает ООО «УК «Фрунзенская», что также никем из сторон не оспаривается.

13.05.2024 в адрес Администрации Города Томска поступило письмо управляющей организации ООО «УК «Фрунзенская» о нарушении собственником нежилых помещений №, расположенных в многоквартирном доме, ФИО1 градостроительного и жилищного законодательства, выразившемся в самовольной реконструкции помещений.

Согласно обращению председателя совета многоквартирного дома по <адрес>, направленного в адресу Главного Управления МЧС России по Томской области, Управления Роспотребнадзора по Томской области 19.10.2023, в связи с многочисленными жалобами жителей дома на ненормативную температуру в квартирах 4 подъезда, сырость в квартирах, которая проникает из самовольно обустроенного подвала, а также мышей, тараканов и иных насекомых, которые лезут из нежилых помещений первого и подвального этажа, управляющей компанией проведена проверка.

Результатами проверки было установлено, что собственником нежилых помещений № выполнены незаконные переустройства (перепланировка) нежилого помещения первого этажа, незаконное устройство под данными нежилыми помещениями подвального помещения, с переносом (организацией) в этих помещениях систем электроснабжения, отопления, водоснабжения, водоотведения. Вместе с тем, проектная документация на МКД не предусматривает наличие подвальных помещений.

Из представленных в материалы дела технической документации на многоквартирный жилой дом, в том числе, поэтажного плана 1-го этажа, технического плана с экспликацией к плану строения, следует, что технически наличие подвальных помещений под помещениями первого этажа жилого дома, не предусмотрено.

Данных о том, что собственником нежилых помещений № получено согласие (разрешение) на проведение реконструкции многоквартирного жилого дома, путем организации подвального помещения не имеется, что в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспаривалось.

Обращаясь в суд с настоящим иском, муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска указало, что в результате незаконно произведенной ответчиком реконструкции помещений многоквартирного жилого дома, нарушаются права неопределенного круга лиц, в том числе, собственников жилых помещений МКД. Реконструкция помещений произведена без получения соответствующих разрешений, в связи с чем, на ФИО1 должна быть возложена обязанность приведения объекта в первоначальное состояние.

С целью определения юридически значимых по делу обстоятельств, определением Советского районного суда г. Томска от 18.10.2024 по ходатайству ответчика назначено проведение судебной комплексной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено Томской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России).

Согласно выводам заключения ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России от 16.06.2025 № 1714/7-2-24, при производстве реконструкции нежилых помещений первого этажа здания по адресу: <адрес>, с образованием спорных подвальных помещений имеются несоответствия требованиям норм и правил: отсутствие переносных огнетушителей (п. 400 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479); отсутствие двух эвакуационных выходов (п. 4.2.7, 4.2.13 СП 1.131.30.2020); несоответствие высоты горизонтальных участков путей эвакуации в свету (п. 4.3.2 СП 1.13130.2020); несоответствие ширины горизонтальных участков путей эвакуации (п. 4.3.3 СП 1.13130.2020); не допускаются перепады высот на путях эвакуации (п. 4.3.5 СП 1.13130.2020); не допускается устройство лестниц с забежными ступенями, с различной высотой (п. 4.3.6 СП 1.13130.2020); несоответствие ширины и высоты путей эвакуации по лестнице (п. 4.4.1 СП 1.13130.2020); не допускается размещение спортивных залов для детей в подвальном помещении (п. 6.1.7 СП 2.1.3678-20), отсутствует естественное освещение, умывальники, электросушители для рук или бумажные полотенца (п. 6.1.12, 6.1.13 СП 2.1.3678-20); несоответствие размеров проступей, подступенок лестниц. Наличие выступа ступеней относительно друг-друга, отсутствие шероховатой поверхности. Наличие различной высоты ступеней лестницы в пределах марша (п. 5.7 СП 118.13330.2022); отсутствие расчетов по дополнительным нагрузкам на основания, фундаменты, несущие и ограждающие конструкции, существующей части здания в части устроенных подвальных помещений (п. 6.6 СП 118.13330.2022); несоответствие высоты ограждения лестницы, в том числе, несоответствие высоты и наличия поручней в двух уровнях ограждения лестницы в спортивных организациях (п. 6.12, 6.13 СП 118.133330.2022); несоответствие системы вытяжной вентиляции санузла (п. 8.16 СП 118.13330.2022).

На дату экспертного исследования механическая безопасность спорного объекта – подвальных помещений, обеспечена.

Спорные подвальные помещения не соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 394-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», следовательно, представляет угрозу жизни и здоровью для граждан.

Выявленные несоответствия реконструированных нежилых помещений здания могут быть отнесены к малозначительным, значительным, технически устранимым.

Использование нежилых помещений первого этажа согласно технической документации на жилой многоквартирный дом в существующем виде – возможно.

Техническая документация на спорные подвальные помещения отсутствует, кроме того, не предусматривает наличие подвальных помещений. Возможность использования спорных подвальных помещений в составе МКД и в соответствии с технической документацией на жилой дом должна определяться проектными решениями (проект на реконструкцию нежилых помещений первого этажа дома, с образованием подвальных помещений).

Из исследовательской части экспертного исследования следует, что спорные подвальные помещения состоят из двух нежилых помещений, туалета и подсобного помещения. Стены оштукатурены, облицованы гипсовыми листовыми материалами по каркасу, окрашены, местами облицованы керамической плиткой. Пол с покрытием линолеум. Потолок натяжной. Проемы – дверные блоками из древесных материалов. Помещения оборудованы центральными системами коммуникаций: водоснабжение, канализация, отопление (устроены только трубопроводы, радиаторы отопления – отсутствуют), электроснабжение. Вентиляция принудительная.

При осмотре подъезда многоквартирного дома повреждений и деформаций пола и стен со стороны спорных подвальных помещений – не обнаружено. Внутри спорных подвальных помещений повреждений и деформаций стен и пола – не обнаружено. В доступной для визуального исследования цокольной части дома отсутствуют сквозные трещины и иные признаки, свидетельствующие об аварийном состоянии основания.

В ходе судебного разбирательства судом был допрошен эксперт С.Р.А., который выводы экспертного исследования подтвердил. Дополнительно суду пояснил, что объяснить, каким образом технически стало возможным обустройство данных подвальных помещений, не предусмотренных технической документацией, эксперт не может. Предположительно, в какой то период времени изымался грунт до фундамента. Нарушение требований Федерального закона № 384-ФЗ выражается в большей степени в проблеме с эвакуационными путями из помещений подвала, при условии использования помещений в качестве спортивного (танцевального) зала. Обратил внимание, что обустройство подобного рода подвальных помещений безусловно требует разработки технических решений, которые будут содержать расчеты нагрузок за фундамент и несущую способность многоквартирного дома, однако в рассматриваемом случае, экспертом не было установлено каких-либо повреждений и деформаций несущих конструкций объекта. В случае эксплуатации спорных подвальных помещений под склад, количество требований для безопасной эксплуатации объекта будет меньше. Также эксперт пояснил, что коммуникации (водоснабжение, электроснабжение) входят в помещение первого этажа аптеки, далее идут самовольные отводы в подвальные помещения, то есть, инженерные коммуникации жилого дома используются для обеспечения водо и электроснабжения подвала.

Оснований не доверять судебному экспертному заключению, а также объяснениям эксперта, у суда не имеется.

При этом судом созданы все условия для участия в экспертизе спорящих сторон, которые имели равные права, возможность представления дополнительных материалов и сведений для оценки их экспертами, формулировки вопросов экспертам, высказывания своего мнения по ее проведению, выбору экспертной организации и т.д.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Специальные познания связаны с установлением фактических обстоятельств с использованием специальной подготовки и профессионального опыта за пределами права.

Заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, назначение экспертизы необходимо в целях проверки допустимости и достоверности представленных доказательств.

Заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, сделанное на основе изучения и исследование всей полноты материалов гражданского дела, с выездом на место, мотивировано и содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Данное заключение соответствует требованиям ФЗ от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения экспертизы, а также согласуется с материалами дела.

Доказательств и аргументов, опровергающих выводы судебной экспертизы, суду не представлено. Оснований, по которым могла быть назначена повторная либо дополнительная судебные экспертизы судом не установлены, соответствующих ходатайств сторонами в ходе рассмотрения дела не заявлено.

Кроме того, распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р (Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, N 47, ст. 7923), разделом VIII следующего содержания: "VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством Судебная строительно-техническая экспертиза".

Таким образом, суд признает допустимым доказательством по настоящему делу заключение судебной экспертизы ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России от 16.06.2025 № 1714/7-2-24.

Возражая против удовлетворения требований истца об обязании ответчика привести самовольно реконструированный объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> в первоначальное состояние, путем демонтажа подвальной части здания, ФИО1, в том числе, со ссылкой на выводы судебной экспертизы, обращает внимание, что все выявленные нарушения при эксплуатации подвальных помещений являются устранимыми, а также не угрожают безопасности здания многоквартирного дома, в связи с чем, применения такой крайней меры как приведение объекта в первоначальное состояние не является обоснованной.

Суд, проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе, выводы экспертного заключения, полагает, что указанные доводы не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.

В ходе судебного разбирательства было достоверно установлено, сторонами не оспорено, подтверждается, в том числе, выводами судебной экспертизы, что организация подвальных помещений под нежилыми помещений первого этажа №, принадлежащих ФИО1, по своей сути, представляет собой самовольную реконструкцию помещений многоквартирного дома, техническая документация которого не предусматривает в своем составе подвальных помещений.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества в многоквартирном доме определен главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Подпунктом "а" пункта 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 данного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме; решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества в многоквартирном доме.

В ходе судебного разбирательства было установлено, в том числе, следует из объяснений эксперта, что для обеспечения водо и электроснабжения спорных подвальных помещений, ответчиком используются инженерные коммуникации, являющиеся общедомовыми коммуникациями многоквартирного дома, которые проходят в подвал через помещение первого этажа аптеки (далее через самовольные отводы проходят в подвальные помещения).

Кроме того, согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В рассматриваемом случае, как указано выше, техническая документация на жилой дом не предусматривает в своем составе подвальных помещений, вместе с тем, фактически, ответчиком для эксплуатации самовольно возведенных подвальных помещений, используется и земля (земельный участок), расположенный под многоквартирным домом, относящийся к общему имуществу собственников МКД.

При этом, ответчиком в материалы дела не представлено доказательств того, что им в установленном законом порядке получено разрешение собственников многоквартирного дома (протокол общего собрания собственников не представлен) на производство реконструкции и организации (либо сохранения) самовольно возведенных подвальных помещений, с учетом использования им при их эксплуатации общего имущества собственников МКД.

Представленное ответчиком в материалы дела письменное согласие председателя совета дома М.И.В. от 03.10.2024 на узаконивание спорного объекта в существующем виде, не является допустимым доказательством по делу, не может подменять протокол общего собрания собственников МКД.

Учитывая изложенное, исходя из положений жилищных и градостроительных норм, для осуществления оспариваемых работ по реконструкции объекта (помещений многоквартирного дома) по <адрес>, ответчику требовалось как получение разрешительной документации, так и согласие всех собственников помещений в данном многоквартирном доме. Однако как установлено судом, ни разрешительной документации, ни указанного согласия им получено в установленном порядке не было, что приводит в свою очередь к нарушению прав третьих лиц.

В связи с указанными обстоятельствами, тот факт, что выявленные экспертным заключением нарушения при эксплуатации подвальных помещений являются устранимыми, по мнению суда, не имеют существенного значения, поскольку ответчиком не было получено согласие всех собственников на использование как конструктивных элементов жилого дома, так и неделимого земельного участка, на котором расположен объект.

Доводы ответчика о том, что спорные подвальные помещения были приобретены им в существующем виде, судом отклоняются, поскольку при отсутствии доказательств получения согласия собственников МКД на уменьшение (использование) общего имущества в результате произведенной реконструкции, является основанием для приведения объекта в прежнее состояние.

Кроме того, согласно п. 23 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, разъяснено, что при перепланировке, переоборудовании или реконструкции помещения предыдущим собственником обязанность по приведению в прежнее состояние в силу буквального толкования части 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагается на титульного собственника.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска о признании реконструкции здания, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером 70:21:0200018:5213 площадью 66 кв.м., незаконной; обязаании ответчика привести самовольно реконструированный объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> в первоначальное состояние, путем демонтажа подвальной части здания с засыпанием грунта подвальной части здания, восстановить ограждающую конструкцию многоквартирного дома в части восстановления демонтированной части пола, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска к ФИО1 об обязании привести самовольно реконструированный объект в первоначальное положение, удовлетворить.

Признать незаконной реконструкцию здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым № площадью 66 кв.м, в виде организации подвальных помещений.

Возложить на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №, выдан ..., ДД.ММ.ГГГГ) обязанность привести самовольно реконструированный объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>,с кадастровым номером 70:21:0200018:5213, в первоначальное состояние, путем демонтажа подвальной части здания с засыпанием грунта подвальной части здания, восстановить ограждающую конструкцию многоквартирного дома в части восстановления демонтированной части пола.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2025 года