Дело №3а-183/2022
УИД 70OS0000-01-2022-000150-57
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 июля 2022 г. Томский областной суд в составе
председательствующего Простомолотова О.В.
при секретаре Вавилиной В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-183/2022 по административному иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (сокращенное наименование – ООО «Мария-Ра») в лице представителя ФИО1 обратилось в Томский областной суд к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (сокращенное наименование – Управление Росреестра по Томской области), областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование – ОГБУ «ТОЦИК») об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности вышеназванное нежилое здание, кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 1 января 2019 г., в размере 22618969рублей 90 копеек существенно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке от 11 мая 2022 г. № 226-А/2022, подготовленным ООО«Бюро оценки «ТОККО», что нарушает права административного истца как налогоплательщика.
В качестве заинтересованного лица административным истцом указана администрация Города Томска.
Определением судьи от 4 июля 2022 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Томская область в лице Администрации Томской области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (сокращенное наименование – ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Томской области.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Административными ответчиками Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области, ОГБУ «ТОЦИК» представлены письменные отзывы, в которых указано на отсутствие возражений относительно заявленных административных исковых требований.
Заинтересованное лицо Томская область в лице Администрации Томской области в письменных возражениях по существу заявленных требований ничего не пояснила, указала, что с учетом структуры и полномочий исполнительных органов власти Томской области Администрация не является участником соответствующих правоотношений и не может выступать по рассматриваемому делу в суде от имени Томской области.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном законодательством.
Как установлено судом, по сведениям выписки из ЕГРН от 6 мая 2021 г. административному истцу с29 августа 2016 г. принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/, расположенное по адресу: /__/.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 22618969 рублей 9 копеек определена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от22ноября 2019 г. № 41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области» (пункт 98693 Приложения).
Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 24 января 2020 г., подлежат применению с 1 января 2020 г.
Акт об утверждении кадастровой стоимости не составлялся.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положений статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
Статьями 372-374 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что организации, имеющие имущество, признаваемое объектами налогообложения, являются плательщиками налога на имущество организаций.
В силу пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 указанного Кодекса, в пунктах 1, 2 которой закреплено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, а также нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Спорный объект недвижимости распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 25 ноября 2020 г. № 118-о «Об определении перечня объектов для целей налогообложения на 2021 год» включен в такой перечень под номером 2831 приложения к распоряжению; распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 26 ноября 2021 г. №110-о – в перечень объектов для целей налогообложения на 2022 г. (номер 2766 приложения к распоряжению).
В соответствии с абзацем вторым пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Вышеуказанные положения Налогового кодекса, введенные Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019 г. (статья 3 указанного Федерального закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с1 января 2019г.
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. согласуется с приведенными выше положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.
Исходя из положений части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта, который в силу требований статьи 24.18 того же Федерального закона прилагается к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет от 24 июня 2022 г. № 226/1-А/2022, подготовленный оценщиком ООО «Бюро оцени «ТОККО», об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, по состоянию на 1 января 2019 г. составляла 12260000 рублей.
Возражений относительно представленного отчета об оценке рыночной стоимости ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами суду не представлено.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, установлено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Согласно пунктам 11, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).
Оценивая представленный отчет от 24 июня 2022 г. № 226/1-А/2022 в порядке статьи84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при составлении данного отчета требования статей 15, 15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» соблюдены, поскольку указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, обладающим специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования – определение рыночной стоимости объекта оценки.
Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке и размере.
Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 1января 2019 г., то есть на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, в частности, его площади, состоянии и назначении, которая документально подтверждена.
Оценщик произвел анализ рынка предложений объектов недвижимости в Томской области и г. Томске, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки объекта недвижимости оценщиком использован доходный и сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающие цель оценки и обеспеченные исходной информацией и обоснован отказ от применения затратного подхода.
За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м. общей площади как наиболее объективный показатель. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные базы данных ORIS.
В отчете присутствуют скриншоты данных, размещенных в электронной базе данных ORIS, что позволяет делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, что соответствует требованиям пункта 11 ФСО № 3.
Оценщиком отобрано по 3 объекта-аналога для сравнительного и доходного подхода.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. После чего оценщиком проведено согласование результатов оценки, полученных путем применения сравнительного и доходного подхода.
В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/, расположенного по адресу: /__/, по состоянию на 1 января 2019 г. и свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке от 24 июня 2022 г. №226/1-А/2022 итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/, расположенного по адресу: /__/., в размере 12260000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с требованиями пункта 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от13июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указанные сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, включая дату подачи соответствующего заявления, подлежат внесению в кадастр недвижимости.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области в отношении спорного объекта недвижимости административный истец не обращался, административное исковое заявление подано в суд29 июня 2022 г.
Доводы представителя заинтересованного лица Томской области в лице Администрации Томской области о том, что Администрация Томской области не может выступать по настоящему делу от имени Томской области, подлежат отклонению в связи со следующим.
Поскольку в соответствии со статьей 82 Устава (Основного Закона) Томской области, принятого решением Томской областной Думы от 26 июля 1995 г. № 136, зарегистрированного в Управлении Минюста России по Сибирскому Федеральному округу 31 января 2001 г. № RU70000199500001, Администрация Томской области разрабатывает и реализует стратегию социально-экономического развития области, разрабатывает проект областного бюджета и обеспечивает исполнение областного бюджета, готовит отчет об исполнении областного бюджета, разрабатывает и реализует налоговую политику в области, Томская область, в бюджет которой подлежит уплате налог на имущество организаций, подлежала привлечению к участию в настоящем деле в качестве заинтересованного лица в лице Администрации Томской области.
Исходя из положений части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В силу положений части 2 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
Как указано выше, оспариваемая кадастровая стоимость утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от22ноября 2019 г. № 41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области», соответственно, в удовлетворении требований, заявленных к ОГБУ «ТОЦИК», должно быть отказано.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости равной 12260000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г. для применения в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 29 июня 2022 г.
В удовлетворении административного иска к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Томский областной суд.
Председательствующий