Дело № 2-316/2023 31 августа 2023 года
29RS0014-01-2022-004779-08
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе
председательствующего судьи Каркавцевой А.А.,
при секретаре Крыловой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ» о признании недействительным акта, возложении обязанности устранить недостатки квартиры, взыскании неустойки, штрафа,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ» (далее – АО «Эталон ЛенСпецСМУ») о признании недействительным акта, возложении обязанности устранить недостатки в квартире, взыскании неустойки, штрафа.
В обоснование иска указано, что 5 августа 2019 года между сторонами заключен договор <№> участия в долевом строительстве, по условиям которого в срок не позднее девяти месяцев с даты заключения договора, то есть не позднее 5 мая 2022 года, ответчик обязался передать истцу квартиру .... Обязательство по оплате данной квартиры было исполнено истцом в полном объеме, общая стоимость квартиры составила 6 486 546 рублей. При осмотре квартиры 18 ноября 2021 года были выявлены недостатки, в том числе наличие труб ливневой канализации на балконе, что препятствует его использованию. Две претензии, направленные истцом в декабре 2021 года, были ответчиком проигнорированы. Данный недостаток застройщиком не устранен до настоящего времени, что подтверждается экспертным заключением от 17 февраля 2022 года. На приемку квартиры после устранения согласованных ответчиком недостатков ее не приглашали, направив односторонний акт передачи квартиры. До настоящего времени недостатки не устранены.
В связи с изложенным истец просила признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от 28 июня 2022 года, обязать ответчика не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить недостатки квартиры, указанные в заключении эксперта от 17 февраля 2022 года, взыскать с ответчика неустойку в размере 1 000 000 рублей за нарушение срока передачи квартиры за период с 5 мая 2022 года по 12 июля 2022 года, штраф.
В отзыве на иск представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, с иском не согласился. Пояснил, что проходящие транзитом через лоджию квартиры истца трубы ливневой канализации, предназначенные для отведения осадков с расположенной над квартирой истца террасы, предусмотрены проектом и не являются строительным недостатком. Также полагал, что неустойка не подлежит взысканию, поскольку заявлена за период действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479.
В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО3, действующая по устному ходатайству истца, исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Истец дополнительно пояснила, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик не уведомлял ее о том, что через балкон квартиры будут проходить трубы.
Ответчик АО «Эталон ЛенСпецСМУ», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил.
По определению суда дело рассмотрено при данной явке.
Заслушав истца, ее представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
На основании части 1 статьи 6 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании подпункта 1 части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Согласно пункту 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В соответствии с пунктом 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
По правилам пункта 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Как следует из материалов дела, 5 августа 2019 года между АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор <№> участия в долевом строительстве. В соответствии с договором застройщик обязался в срок не позднее девяти месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию передать истцу квартиру .... В свою очередь ФИО1 обязалась уплатить обусловленную договором цену в сумме 6 486 546 рублей.
Обязанность по оплате истцом выполнена в полном объеме, что ответчик не оспаривает.
Во исполнение указанного договора ответчиком построен объект, которому присвоен адрес: ....
20 января 2022 года сторонами подписан акт осмотра объекта долевого строительства, из которого следует, что ФИО1 отказалась от принятия объекта, указав в качестве дефекта факт прохождения на балконе квартиры трубы ливневой канализации. В акте имеется отметка о несогласии застройщика с наличием дефекта.
6 апреля 2022 года застройщиком в адрес истца по электронной почте направлено уведомление о готовности квартиры к осмотру, указан номер телефона для записи на осмотр.
Из письма ФИО1 от 18 мая 2022 года следует, что повторный осмотр объекта был согласован сторонами на 19 мая 2022 года. В письме истец сообщает, что не сможет явиться в указанную дату, выразила намерение переписаться на июнь.
С участием дольщика акт о передаче объекта по договору <№> от 5 августа 2019 года подписан не был.
28 июня 2022 года АО «Эталон ЛенСпецСМУ» в порядке пункта 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ был составлен односторонний акт о передаче застройщиком квартиры <№> по указанному договору.
ФИО1 полагает, что акт от 28 июня 2022 года составлен ответчиком неправомерно, поскольку в квартире имеется недостаток – наличие труб ливневой канализации на балконе.
До обращения в суд истцом инициировано проведение экспертизы. Согласно заключению ИП ФИО4 от 17 февраля 2022 года смонтированная система ливневой канализации на балконе квартиры, расположенной по адресу: ... не соответствует требованиям нормативно-технической документации и законодательству Российской Федерации, а именно нарушено архитектурное решение планировки помещения балкона, не соответствует требованиям безопасности здания и проживания людей, а именно имеет место изменение проектной ширины балкона с 600 мм до 300 мм, не обеспечена беспрепятственность перемещения людей внутри здания.
Вывод об изменении ширины балкона и затрудненности перемещения по нему людей сделан исходя из наличия на балконе трубы ливневой канализации, проходящей транзитом через балкон указанной квартиры. В то же время, как следует из имеющихся в деле фотоматериалов, спорная труба расположена в центральной части балкона. В каждую из частей балкона, образованных в связи с наличием данной трубы, имеется отдельный выход: на одну часть – из кухни, на вторую – из комнаты. Вторая труба расположена в углу балкона и перемещению по нему не препятствует.
Вывод ИП ФИО4 о нарушении разработанного архитектурного решения в заключении ничем не мотивирован.
По ходатайству ответчика судом была назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее – Северо-Западный РЦСЭ Минюста России). Из заключения эксперта Северо-Западного РЦСЭ Минюста России ... <№> от 17 июля 2023 года следует, что проектной документацией на строительство многоквартирного дома предусмотрено устройство труб дождевой канализации в двух местах на лоджии квартиры <№>, расположенной по адресу: .... Фактически установленная транзитная ливневая канализация, проходящая через лоджию квартиры <№>, соответствует представленной проектной документации. При этом данная система ливневой канализации соответствует требованиям нормативно-технической документации и законодательству Российской Федерации.
Оснований не доверять выводам эксперта Северо-Западного РЦСЭ Минюста России, имеющего образование и опыт работы в соответствующей сфере и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется.
В опровержение результатов судебной экспертизы сторона истца представила рецензию эксперта ООО «Бюро судебно-строительной экспертизы», который не предупреждался судом об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. При этом о назначении дополнительной либо повторной экспертизы истец не просила.
Таким образом, поскольку недостаток, наличием которого ФИО1 неоднократно мотивировала отказ в приемке квартиры, отсутствовал, застройщик был вправе составить односторонний акт от 28 июня 2022 года о передаче объекта долевого строительства.
Поскольку несвоевременная передача квартиры была связана с необоснованным отказом истца от приемки объекта, отсутствуют правовые основания для взыскания неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, и возложения на ответчика обязанности устранить недостатки.
Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» о признании недействительным акта, возложении обязанности устранить недостатки квартиры, взыскании неустойки, штрафа.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт ...) к акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ» (ИНН <***>) о признании недействительным акта, возложении обязанности устранить недостатки квартиры, взыскании неустойки, штрафа отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.А. Каркавцева
Мотивированное решение изготовлено 6 сентября 2023 года.
Председательствующий А.А. Каркавцева