Решение по делу № 02-12832/2024 от 21.03.2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 марта 2025 года адрес

Пресненский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Каржавиной Н.С.,

при секретаре – фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1436/2025 по иску ООО «Премиум Недвижимость» к фио фио о взыскании комиссионного вознаграждения по договору оказания агентских услуг по продаже объекта недвижимости, и по встречному иску фио фио к ООО «ПРЕМИУМ НЕДВИЖИМОСТЬ» о признании обязательства отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПРЕМИУМ НЕДВИЖИМОСТЬ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании комиссии в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что 16.06.2022 г. в форме гарантийного письма между сторонами был заключен договор на оказание агентских услуг по продаже объекта недвижимости. Согласно гарантийному письму, ФИО1 гарантировала ООО «ПРЕМИУМ НЕДВИЖИМОСТЬ» выплату 4% от цены продажи объекта, а именно сумма, в случае государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - квартиру № 50 по адресу: адрес, на имя фио и фио; выплата производится в течение 3 календарных дней после получения денежных средств собственником в полном размере за продажу объекта недвижимости на имя покупателей, найденных ООО «ПРЕМИУМ НЕДВИЖИМОСТЬ». Переход права собственности на объект недвижимости произведен 28.07.2022 г., о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи №№ 77:01:0005002:2669-77/072/2022-3, 77:01:0005002:2669:77/072/2022-2. Между тем, оплата за оказание услуг по условиям гарантийного письма до настоящего времени ответчиком истцу не произведена.

Решением Пресненского районного суда адрес от 27 ноября 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 июня 2024 года, исковые требования удовлетворены. С ФИО1 в пользу ООО «Премиум Недвижимость» взысканы денежные средства в размере сумма по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения суда, государственная пошлина в размере сумма.

Определением судебной коллегии суда Второго кассационного суда общей юрисдикции от 24.08.2024 года указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. В кассационном определении указано, что суды первой и апелляционной инстанции не мотивировали свои выводы о том, почему при изменении цены продажи квартиры в меньшую сторону размер вознаграждение остался прежним - сумма, а не составил 4 % от цены сделки. Кроме того, если расчеты за квартиру произведены в рублях, то суды не мотивировали свои выводы о взыскании суммы в иностранной валюте – евро.

При новом рассмотрении дела ответчик предъявила встречные исковые требования, в которых просит суд признать обязательство ФИО1 по отношению к ООО «Премиум Недвижимость» о выплате 4% от цены продажи Объекта, а именно сумма, в случае государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости на имя Покупателя-1 гражданина РФ фио.., и Покупателя-2 гражданки РФ фио отсутствующим.

Истец обеспечил участие в судебном заседании своего представителя, который требования иска поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещалась, обеспечила участие своего представителя по доверенности, которая в судебном заседании требования иска не признала.

Представитель 3-го лица ООО «Урбан Недвижимость» в судебном заедании полагал заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Иные 3-и лица в судебное заседание не явились, извещались.

В данной связи, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, выслушав объяснения явившихся представителей, суд находит исковые требования ООО «Премиум недвижимость» не подлежащими удовлетворению, а требования встречного иска подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что ответчик по первоначально заявленному иску ФИО1 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

16 июня 2022 года между сторонами был заключен договор на оказание агентских услуг по продаже объекта недвижимости, оформленный в виде гарантийного письма, согласно которому ООО «Премиум Недвижимость» обязался осуществить поиск потенциальных покупателей вышеуказанного объекта недвижимости, а также осуществить его показ.

Согласно условиям Договора, ФИО1 гарантирует ООО «Премиум Недвижимость» выплату 4 % от цены продажи Объекта, а именно сумма, в случае государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - квартиру № 50, расположенную по адресу: адрес, на имя фио и фио; выплата производится в течение 3 календарных дней после получения денежных средств собственником в полном размере за продажу объекта недвижимости на имя покупателей, найденных ООО «Премиум Недвижимость» (т. 1, л. <...>).

Истцом осуществлен подбор покупателей, в результате которого были найдены фио... и фио....

26 июля 2022 года между фио фио (продавец) и фио, фио (покупатели) был заключен договор купли - продажи квартиры № 50, расположенной по адресу: адрес по цене сумма. Договор удостоверен Врио нотариуса адрес фио - фио, зарегистрирован в реестре № 50/992- н/77-2022-3-584 (т. 1,л.д. 113-116).

28 июля 2022 года произведен переход права собственности на объект недвижимости, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи № 77:01:0005002:2669-77/072/2022 - 3, № 77:01:0005002: 2669:77/072/2022-2 (т. 1 л. <...>).

Между тем, оплата за оказанные услуги по условиям гарантийного письма до настоящего времени ответчиком не произведена.

Как следует из объяснений представителя ответчика ФИО1 действительно обращалась в ООО «Премиум Недвижимость», когда продавала квартиру, однако, стоимость услуг ООО «Премиум Недвижимость», условия и качество работы ФИО1 не устроили, поэтому она не заключила с ним договор и не имеет по отношению к обществу иных обязательств. Тем не менее ООО «Премиум Недвижимость» представляет гарантийное письмо, якобы подписанное ФИО1, как основание обязательства ФИО1 выплатить денежные средства, ФИО1 никогда не подписывала, так как не имела намерения в той или иной мере сотрудничать с ним.

Согласно указанному гарантийному письму от 16.06.2022 года, подписанному от имени ФИО1, в котором она якобы гарантирует ООО «Премиум Недвижимость» «выплату 4% от цены продажи Объекта, а именно сумма, в случае государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости на имя Покупателя-1 гражданина РФ фио.., и Покупателя-2 гражданки РФ фио..».

ФИО1 действительно заключила договор купли-продажи своей квартиры по адресу: Москва, адрес, со фио и фио, однако, покупателей нашла ей ее риэлтор, которая не имеет никакого отношения к ООО «Премиум Недвижимость».

ООО «Премиум Недвижимость» предоставляется два гарантийных письма:

-гарантийное письмо от 17.06.2022 года, подписанное ООО «Премиум Недвижимость», в котором ООО «Премиум Недвижимость» гарантирует ООО «Урбан Недвижимость», ОГРН <***>, «произвести выплату денежной суммы в размере сумма, полученной ООО «Премиум Недвижимость», за поиск Покупателя-1 гражданина РФ фио.., и Покупателя-2 гражданки РФ фио, что составляет 1,5% от суммы в договоре купли-продажи квартиры, находящейся на втором этаже по адресу: Москва, адрес...»;

-гарантийное письмо от 16.06.2022 года, подписанное от имени ФИО1, в котором она якобы гарантирует ООО «Премиум Недвижимость» «выплату 4% от цены продажи Объекта, а именно сумма, в случае государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости на имя Покупателя-1 гражданина РФ фио Д О..., и Покупателя-2 гражданки РФ фио Л,В...».

Из текста гарантийного письма от 17.06.2022 года в адрес ООО «Урбан Недвижимость», ОГРН <***>, следует, что, если предположить, что услуга ФИО1 была оказана, то оказана она была именно ООО «Урбан Недвижимость», ОГРН <***>, но при этом оно не имеет претензий ни к ФИО1, ни к ООО «Премиум Недвижимость».

Как следует из письменных пояснений фио, сотрудника ООО «Премиум Недвижимость», и из текста гарантийного письма от 17.06.2022 года, выданного ООО «Премиум Недвижимость» в адрес ООО «Урбан Недвижимость», только 17.06.2023 года ООО «Премиум Недвижимость» получил от ООО «Урбан Недвижимость» данные покупателей фио и фио, и, следуя логике ООО «Премиум Недвижимость», заключил с ООО «Урбан Недвижимость» договор оказания возмездных услуг путем направления оферты в виде гарантийного письма, подтверждающего оплату сумма вознаграждения при сочетании определенных условий.

Изложенные обстоятельства подтверждаются собранными письменными материалами дела.

При изложенных обстоятельствах суд считает заслуживающим внимание довод ответчика по первоначальному иску, что ООО «Премиум Недвижимость» не мог 16.06.2022 года акцептовать заключение договора с ФИО1, не обладая самим предметом договора - данными Покупателя.

Согласно п.1 ст.435 ГК РФ, оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Гарантийное письмо, не содержит указания, что делает Исполнитель в обмен на предлагаемое вознаграждение. Гарантийное письмо от 16.06.2022 года не содержит даже упоминания о предмете договора. При этом ФИО1 якобы гарантирует выплату денежных средств в случае государственной регистрации и т.д., однако, ООО «Премиум Недвижимость» не является государственным регистратором, не оказывает услуг по регистрации, поэтому сама услуга, которую оказывает ООО «Премиум Недвижимость» из гарантийного письма не понятна.

Цена является существенным условием договора, при этом в гарантийном письме от 16.06.2022 года, выданным якобы фио Л В., она гарантирует выплату 4% от цены продажи Объекта, а именно сумма.

Согласно п.2.1, договора купли-продажи от 26.07.2022 года, заключенного ФИО1, как продавцом, и фио, как покупателями: «указанная квартира продаётся по соглашению сторон за цену в размере эквивалентном сумма в российских рублях по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора (26 июля 2022 года: сумма равен 58,6741 российских рублей), составляющую сумма,.».

Таким образом, соглашение о цене очевидно сторонами не достигнуто, так как договор на отчуждение квартиры (объекта) заключен в рублях. Сторонами для ориентира указан эквивалент в евро в размере сумма, но сумма не являются 4% от сумма.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3).

Согласно п. 1 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии со ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (пункт 1).

В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента (пункт 2).

Согласно ст. 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации договор принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43 постановления Пленума).

Из гарантийного письма от 16 июня 2022 года не усматривается, что сторонами достигнуто соглашение о выплате вознаграждения по агентскому договору в размере сумма в любом случае, в том числе, если произошло уменьшение цены продажи квартиры (т.е. фактически вознаграждение должно быть больше, чем 4 % от цены продажи объекта).

Гарантийное письмо от 17.06.2022 года, выданное ООО «Премиум Недвижимость» ООО «Урбан Недвижимость», как раз содержит предмет договора «за поиск Покупателя».

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о недоказанности оснований первоначально заявленных исковых требований. Доказательств возникновения на стороне ответчика обязанности произвести оплату истцу денежных средств в размере сумма суду не представлены. Ссылки на наличие вышеуказанного гарантийного письма сами по себе не свидетельствуют о возникновении у ответчика безусловного обязательства произвести выплату денежных средств.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон ответчик ФИО1 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: адрес.

Однако, со стороны истца не представлены доказательства оказания услуг ответчику, за которые он имел бы право требовать взыскания сумма по вышеназванному гарантийному письму. Наоборот, отсутствие таковых доказательств, не соответствие содержания гарантийного письма буквальному содержанию условий договора купли-продажи квартиры, который был заключен ответчик, при том, что не подтверждено, что данный договор был заключен именно в результате оказания услуг сотрудниками истца, свидетельствует о том, что обязательство ФИО1 по отношению к ООО «Премиум Недвижимость» о выплате 4% от цены продажи Объекта, а именно сумма, в случае государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости на имя Покупателя-1 гражданина РФ фио.., и Покупателя-2 гражданки РФ фио, следует признать отсутствующим.\

В связи с отказом в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований, на основании ст. 98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению требования иска о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ООО «Премиум Недвижимость» к фио фио о взыскании комиссионного вознаграждения по договору оказания агентских услуг по продаже объекта недвижимости - отказать.

Требования встречного иска фио фио к ООО «ПРЕМИУМ НЕДВИЖИМОСТЬ» о признании обязательства отсутствующим - удовлетворить.

Признать обязательство фио фио по отношению к ООО «Премиум Недвижимость» (ОГРН <***>) о выплате 4% от цены продажи Объекта, а именно сумма, в случае государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости на имя Покупателя-1 гражданина РФ фио.., и Покупателя-2 гражданки РФ фио – отсутствующим.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья фио

Мотивированное решение изготовлено 11.07.2025