Дело №2-6/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 марта 2023 г. г. Саратов
Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе
председательствующего судьи Пашенько С.Б.,
при секретаре судебного заседания Гучмазовой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации МО «Город Саратов» к ФИО4 обязать демонтировать незаконно установленные части капитального строения объекта недвижимости, ограждений, нежилого строения, взыскании неустойки, встречных требований ФИО4 к МО «Город Саратов» об уточнении координат и площади земельного участка, образованного с реестровой ошибкой
Установил:
Администрация МО «Город Саратов» (истец) обратилась в суд с иском к ФИО4 (ответчику) с исковыми требованиями с учетом уточнений, обязать демонтировать незаконно установленные части капитального строения объекта недвижимости, ограждений, нежилого строения, взыскании неустойки. Обосновав свои требования тем, что за пределами земельного участка принадлежащего ответчику расположена часть строения кафе принадлежащего ответчику площадь 26 кв.м., а также незаконно установлены ограждения (капитальный и деревянный забор) и нежилое строение площадью 11 кв.м. Разрешительной документации на данные объекты у ответчика отсутствуют.
ФИО4 не соглашаясь с предъявленным к нему требованиям обратился со встречным иском к МО «<адрес>» об уточнении координат и площади земельного участка, образованного с реестровой ошибкой, полагая, что спорная часть кафе, ограждения и нежилое строение входят в территорию единого земельного участка, который был сформирован и поставлен на кадастровый учет с нарушениями.
ФИО4 в судебное заседание не явился, надлежащим образом был извещен о времени и месте слушанья дела, каких-либо заявлений об отложении слушанья дела от него не поступало.
Представитель МО «Город Саратов» в судебном заседании настаивал на рассмотрении основных требований и их удовлетворении, в удовлетворении встречных требований просил отказать. Дав пояснения, что указанная часть кафе и строения, ограждения портят облик города, возведены без разрешительной документации, что может представлять угрозу жизни и здоровью граждан, расположены на участке улицы для общего пользования, платежи за использование муниципальной земли в бюджет города не поступают.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования: Комитет управления имуществом МО «Город Саратов», Комитет по архитектуре администрации МО «Город Саратов», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии надлежащим образом извещены о времени и месте слушанья дела, в суд своих представителей не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела от них не поступало.
Поскольку неявившиеся участники процесса надлежащим образом извещены о рассмотрении дела, суд считает возможным в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, выслушав участников процесса, допросил экспертов, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований МО «Город Саратов» и об отказе в удовлетворении встречных требований ФИО4 по следующим основаниям.
В силу пп. 2 п. 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.
В силу положений абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон № 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Исходя из требований, установленных п. 2 ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Исходя из содержания п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
На основании распоряжения КУИ Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-р ООО «Машук» в аренду был предоставлен земельный участок площадью 221 кв.м. с кадастровым номером № для размещения кафе с летней площадкой в границах, указанных в плане земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Машук» был заключен договор аренды сроком на 20 лет по адресу <адрес>, с пресечением с <адрес>.(т.1 л.д. 39-44).
ДД.ММ.ГГГГ на основании решения арбитражного суда Саратовской области дело №57-18767/05-34 за ООО «Машук» признано право собственности на объект недвижимости кафе с летней площадкой площадью 194,5 кв.м., расположенное по адресу <адрес>» (т.1 л.д. 118).
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 купил у ООО «Машук» здание (кафе) по адресу <адрес> (литер А) площадью 194.5 кв.м. (т.1 л.д. 70). Согласно замены стороны в обязательствах от 11.12.2012 года к ФИО5 перешло право аренды земельного участка по договору аренды от 02.02.2005 года с ООО «Машук» с кадастровым номером № площадью 221 кв.м. для размещения кафе с летней площадкой в границах, указанных по адресу <адрес>, с пресечением с <адрес> (т.1 л.д.48).
После смерти отца ФИО5 в 2016 году ответчику по делу ФИО4 перешло по наследству в собственности на здание (кафе) по адресу <адрес> (литер А) площадью 194.5 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1, л.д. 12-29) и права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № площадью 221 кв.м. для размещения кафе с летней площадкой в границах, указанных по адресу <адрес>, с пресечением с <адрес> согласно свидетельства о праве наследства по закону (т.1 л.д.74).
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве аренды ФИО4 с 26.02.2016 по 28.12.2054 года.
Доводы ФИО4 о том, что он и у предыдущих правообладателей здания (кафе) занимали и использовали на протяжении более 17-ти прилегающую территорию с расположенными спорными строениями, не может служить основанием для закрепления за ФИО4 данной территории. ФИО4 и предыдущие правообладатели не обращались в установленном порядке за формированием земельного участка в новых больших размерах, МО «Город Саратов» в аренду или на иных правах земельный участок не предоставляло, что свидетельствует о фактическом самовольном использовании части земельного участка МО «Город Саратов».
В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом. (п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Указанными Правилами в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ) и ЗК РФ в муниципальном образовании «Город Саратов» введена система регулирования землепользования и застройки, основанная на градостроительном зонировании – делении всей территории в границах муниципального образования «Город Саратов» на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон с целью защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки.
В п. 1 ст. 11 ЗК РФ установлено, что полномочиями органов местного самоуправления в области земельных отношений, в частности, являются: установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности отнесены: подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений и утверждение правил землепользования и застройки поселений.
В ст. 22 Устава г. Саратова, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 18 декабря 2005 года № 67-649 (далее Устав г. Саратова), определена структура органов местного самоуправления города которую составляют: Саратовская городская Дума, именуемая – представительный орган; глава муниципального образования «Город Саратов», исполняющий полномочия председателя городской Думы; администрация муниципального образования «Город Саратов» – исполнительно-распорядительный орган; контрольно-счетная палата – контрольный орган.
Органы местного самоуправления обладают собственными полномочиями по решению вопросов местного значения и исполнению отдельных переданных государственных полномочий.
На основании подп. 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее Закон № 131-ФЗ) и подп. 26 п. 1 ст. 6 Устава г. Саратова, к вопросам местного значения относятся: утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.Таким образом, органом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком, является администрация муниципального образования «Город Саратов», в связи с чем, в силу указанных положений закона вправе обратиться в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.
Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
В соответствии с положением ч.3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.
В силу ч. 3 ст.61 ГПК РФ, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Из содержания решения арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ дело №57-18767/05-34 за ООО «Машук» признано право собственности на объект недвижимости кафе с летней площадкой площадью 194,5 кв.м., расположенное по адресу <адрес> При этом из содержания решения от ДД.ММ.ГГГГ дело № следует, что ООО «Машук» был предоставлен на основании распоряжения КУИ Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-р ООО и договора аренды земельный участок для размещения кафе № от ДД.ММ.ГГГГ.
Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером № в аренду ООО «Машук» был предоставлен до возведения объекта самовольного строительства и признания права собственности на самовольное строение, в соответствии с чем, часть здания (кафе) могло и выходить за пределы ранее сформированного земельного участка, поскольку данные обстоятельства в решении арбитражного суда не отражены. При этом, после признания права собственности на здание (кафе) в судебном порядке ООО «Машук» и последующие правообладатели данного строения не обращались в установленном законном порядке за уточнением границ земельного участка под зданием (кафе).
Поскольку ФИО4 является правопреемником основного строения - здания (кафе), право собственности на которое, как объект самовольного строительства было признано арбитражным судом и отсутствуют какие-либо доказательств, что после принятия арбитражным судом решения производилась работы по изменению основных параметров строения, то у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований в части демонтировать часть капитального строения объекта здания (кафе) в размере 26 кв.м.
В судебном заседании была допрошена эксперт ФИО2, которая принимала участие в проведении судебной экспертизы ООО «НИЛС» от 02.03.2023 года, согласно ее пояснений, экспертиза проводилась с использованием материалов дела и в соответствии с формулированным судом вопросом, согласно чего имело утверждение о наличии кадастровой ошибки.
Суд критически относится к заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ о наличии кадастровой ошибки и к выводам основанных на данном заключении судебной экспертизы ООО «НИЛС» от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку заключение кадастрового инженера от 06.12.2022 года противоречит материалам гражданского дела и им не принималось во внимание, что земельный участок был сформирован и предоставлен прежнему правообладателю ООО «Машук» еще до возведения здания (кафе). Кадастровый инженер в своих выводах берет за основу эскизный проект кафе по адресу <адрес>, согласованный главным архитектором города Саратов и архитектором Фрунзенского района и планом кафе, а также землеустроительное дело по межеванию, согласно которых здание кафе не выходит за пределы сформированного земельного участка и имеет иные параметры и форму чем фактически возведенное строение, в соответствии с чем, арбитражным судом согласно решения от ДД.ММ.ГГГГ дело №57-18767/05-34 фактически возведенный объект был признан самовольной постройкой. При этом как в заключении кадастрового инженера, так и в заключении судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ не учитывается, что площадь земельного участка 221 кв.м. поставленного на кадастровый учет соответствует правоустанавливающим документам: распоряжению КУИ Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-р и договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в которые изменения не вносились. За увеличением площади данного земельного участка и внесение изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ как ответчика, так и прежние правообладатели земельного участка не обращались.
В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО1, который проводил по настоящему делу судебную землеустроительную экспертизу от ДД.ММ.ГГГГ №. Подтвердив свои выводы, эксперт пояснил, что кадастровая ошибка могла бы иметь место только в том случае, если земельный участок формировался под имеющимся строением и в последствии параметры этого строения выходили за пределы границ поставленного на кадастр участка. В данном случае кадастровой ошибки быть не может, поскольку участок был сформирован еще до начала строительства, вспомогательные строения: ограда капитальная и деревянная, арка, мостик, капитальное строение построены позже предоставления земельного участка и за его пределами.
Понятие кадастровой ошибки и порядок ее устранения определен ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В соответствии с ч. 3 ст.61 указанного Закона, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Фактически встречные требования ФИО4 направленны не на исправлении кадастровой ошибки, а на увеличение площади земельного участка и внесения изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, что предусматривает иной порядок предусмотренный законодательством, в соответствии с чем, отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований ФИО4
Согласно условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № <адрес>, пересечении с <адрес> для размещения кафе с летней площадкой в границах участка площадью 221 кв.м. (п.1 Договора). В соответствии с чем, размещение каких-либо строений и сооружений за пределами участка противоречит условию договора.
Ограждение капитальное с аркой и деревянное ограждение, мостик, а также капитальное строение 11 кв.м., расположенные за пределами сформированного земельного участка и являются самовольными. Доказательств того, что сам ответчик или предыдущие собственники кафе предпринимали установленные законом меры для закрепления самовольно занятой территории или легализации самовольно возведенных объектов суду не представлено. При этом из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 – (отец ответчика) купил у ООО «Машук» только здание (кафе), какие-либо другие строения и сооружения по указанному договору им не приобретались. Поскольку земельный участок с кадастровым номером № находится на противоположной стороне относительно здания кафе от спорных объектов, то принадлежность данного земельного участка ответчику для рассмотрения настоящего дела правого значения не имеет.
В соответствии с абз.4 п. ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет.
Размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку (п. 19 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2022 года).
Акт обследования территории подготовленный главным специалистом отдела муниципального земельного контроля комитета муниципального контроля администрация МО «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ с приложенным планом-схемой, а также заключение проведенной судебной землеустроительной экспертизой № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают доводы истца, что капитальное ограждение (каменный забор) с аркой, мости и деревянный забора с мостиком, а также нежилое строение (здание площадью застройки 11 кв.м.), расположены за пределами сформированных земельных участков с кадастровыми номером № и №, в соответствии с чем, указанные строения и сооружения являются самовольными и полежат сносу (демонтажу) ФИО4 либо за его счет.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Администрации МО «Город Саратов» к ФИО4 обязать демонтировать незаконно установленные части капитального строения объекта недвижимости, ограждений, нежилого строения, взыскании неустойки удовлетворить частично.
Обязать ФИО4 в двухмесячный срок после вынесения, а в случае обжалования в месячный срок после вступления решения в законную силу освободить земельный участок примыкающий к земельному участку с кадастровым номером № и № путем сноса (демонтажа) ограждений деревянного и каменного забора с аркой, лестницы, каменного строения площадью 11 кв.м.
В случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с ФИО4 судебную неустойку в размере 150 рублей за каждый день неисполнения решения суда с даты окончания срока для добровольного исполнения по день фактического исполнения судебного акта.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к МО «Город Саратов» об уточнении координат и площади земельного участка, образованного с реестровой ошибкой - отказать.
Взыскать с ФИО4 судебные расходы за проведение экспертизы в пользу ООО «Приоритет-Оценка» в размере 30 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, то есть 29 марта 2023 года.
Судья С.Б. Пашенько