Решение по делу № 02-2040/2025 от 04.04.2025 - о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, применении последствий недействительности сделки.

77RS0012-02-2024-009697-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 апреля 2025 года город Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Соколовой Е.Т., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2040/2025 по иску ФИО2 к ФИО3, АО «Центр управления городским имуществом» о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи комнаты № 1, общей площади 20,1 кв.м., расположенной по адресу: гор. Москва, ул. ***, заключенный между ФИО3 и АО «ЦУГИ» недействительными, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указано, что из ответа ГУП г. Москвы центра управления городским имуществом от 04.03.2024 г. №Ц-5-410/24 Истцу стало известно, что ГУП «ЦУГИ» г. Москвы и ФИО4 07.12.2023г. заключили договор купли-продажи комнаты №1 общей площадью 20,1 м2 расположенной по адресу: г. Москва, ул. *** с кадастровым номером ***. В своих обращениях в ГУП «ЦУГИ» от 19 июня 2023 г. и в Департамент городского имущества города Москвы от 26 июня 2023 г. я сообщала о своем желании купить комнату №1 общей площадью 20,1 м2 расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***. Кроме того на направленное ГУП «ЦУГИ» извещение №Ц-15-1533/23 от 09.10.2023 г. с предложением приобрести комнату №1 в мой адрес я подтвердила своё желание приобрести указанную комнату, произвела оплату за доли данной комнаты в месячный срок. Несмотря на прямое указание в постановлении Правительства Москвы от 18.10.2018 № 1285-ПП предоставить освободившуюся комнату по договорам купли-продажи жилого помещения собственникам комнат коммунальной квартиры в равных долях, ГУП «ЦУГИ» 07.12.2023г. заключило с одним ФИО4 договор купли-продажи комнаты №1 общей площадью 20,1 м2 расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, тем самым нарушив действующее законодательство. В результате государственной регистрации данного договора в Росреестре по г. Москве право собственности на комнату №1 общей площадью 20,1 м2 расположенной по адресу: г. Москва, ул. *** было оформлено на имя ФИО4, денежные средства оплаченные мной за !4 долю комнаты №1 общей площадью 20,1 м2 расположенной по адресу: г. Москва, ул. *** мне не вернули, право собственности на /2 долю комнаты №1 общей площадью 20,1 м2 расположенной по адресу: г. Москва, ул. *** на меня не оформили. Кроме вышеуказанного нарушения ГУП «ЦУГИ», перед продажей ФИО4 комнаты №1 общей площадью 20,1 м2 расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, не направило извещение №Ц-15-1533/23 от 09.10.2023 г. с предложением приобрести комнату №1 в адрес всех собственников, а именно не было направленно - в адрес ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р., собственника комнаты №4 расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***. ГУП ЦУГИ не дождались ответа других собственников, не всем собственникам комнат в коммунальной квартире по адресу г. Москва, ул. *** направило извещение о возможности приобретения комнаты 1, не выполнили требование Закона при продаже муниципального жилья, при наличии денежных средств и согласия от другого собственника заключили договор лишь с ФИО3, тем самым предоставив ему необоснованное преимущество перед другими жильцами коммунальной квартиры, что недопустимо.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку представителя путем системы видео-конференц-связи по доверенности, который доводы иска поддерживал, настаивал на удовлетворении.

Представитель ответчика АО «ЦУГИ» (правопреемник ГУП «ЦУШИ») по доверенности ФИО6 в судебное заседание явился, просил иск оставить без удовлетворения по доводам представленных письменных возражений.

Ответчик ФИО3, представители ответчика в судебном заседании просили исковые требования оставить без удовлетворения.

Руководствуясь положениями с. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12, 56, 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Пленума).

Согласно ч. 3 ст. 59 ЖК РФ при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи (наниматели и (или) собственники, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещения; обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления), освободившееся жилое помещение предоставляется по договору по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

В соответствии со ст. 37 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (далее - Закон г. Москвы N 29), освободившиеся комнаты в коммунальной квартире предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города жителями города Москвы, проживающими в данной квартире по месту жительства на законных основаниях, в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона (ч. 1).

Освободившиеся комнаты из жилищного фонда города Москвы в коммунальных квартирах предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность, не будет превышать размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона, В случае превышения указанных размеров освободившиеся комнаты приобретаются в собственность гражданами, указанными в части настоящей статьи, при условии доплаты по рыночной стоимости за площадь, превышающую размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона

Согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы N 29 норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека.

В силу ст. 38 Закона г. Москвы N 29, освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование, в том числе по договорам социального найма, или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях (ч. 1).

При отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по договору социального найма или предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жильте помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет (ч. 2).

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат (ч. 6).

В соответствии с п. п. 1, 2 Приложения N 6 к Постановлению Правительства Москвы от 18.10.2018 N 1285-ПП порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по льготной стоимости (далее - Порядок) определяет условия и процедуру предоставления по договору купли-продажи жилого помещения освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение собственникам комнат в коммунальных квартирах, собственникам долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, зарегистрированным по месту жительства в данных жилых помещения и не имеющим задолженности по оплате занимаемого жилого помещения, коммунальных и иных услуг за три месяца, предшествующие месяцу подачи заявления.

В качестве заявителей выступают собственники комнат в коммунальной квартире, в которой находится освободившаяся комната, собственники доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в отношении которого у города Москвы имеется доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, зарегистрированные по месту жительства в данных жилых помещениях и не имеющие задолженности по оплате занимаемого жилого помещения, коммунальных и иных услуг за три месяца, предшествующие месяцу подачи заявления (далее - заявитель).

При наличии нескольких собственников комнат в коммунальной квартире, зарегистрированных по месту жительства в коммунальной квартире, в которой находится освободившаяся комната, собственников долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в отношении которого у города Москвы имеется доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, подавших заявление, и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении им освободившейся комнаты, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по договору купли-продажи жилого помещения освободившаяся комната, доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение предоставляются по договору купли-продажи жилого помещения в долях, равных долям в праве общей долевой собственности таких заявителей на жилые помещения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 19 июня 2023 года ФИО2 обратилась с заявлением в адрес ГУП «ЦУГИ» с заявлением о приобретении ранее комнаты № 2 в квартире по адресу: г. Москва, ул. *** и желанием на приобретение в собственность комнаты № 1 в вышеуказанной квартире. (л.д. 17)

26 июня 2023 года истец обратилась в адрес Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе освободившейся комнаты № 1 в квартире по адресу: г. Москва, ул. ***.

Исх.письмом от 08 августа 2023 года Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о принятии решения об отказе в удовлетворении такого заявления.

В адрес суда представлено уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 30 июня 2023 года об отказе в выкупе комнаты по заявлению ФИО2, по тексту которого следует, что в отношении комнаты № 1 зарегистрировано право хозяйственного ведения Государственного унитарного предприятия города Москвы «Центр управления городским имуществом» (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 25.01.2021 № ***-77/072/2021-1). Согласно п. 17.12 Порядка оснований для продажи комнаты № 1 в квартире по адресу: г. Москва, ул. ***, у Департамента не имеется, в связи с чем принято решение об отказе в выкупе жилого помещения по заявлению от 26.06.2023 № Б/Н (вх. 27.06.2023 № ДГИ-196850/23-(0)-0). (л.д. 20)

Из выписки из домовой книги (л.д. 40) следует, что в коммунальной квартире по адресу: г. Москва, ул. *** зарегистрированы ФИО3

После передачи спорного объекта жилищного фонда в хозяйственное ведение ГУП «ЦУГИ» руководствуясь ст. 42 ЖК РФ, ст. ст. 250, 289 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», реализация вышеуказанного объекта недвижимости должна производиться в соответствии со статьями 250, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, федеральными законами от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 4 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», постановлениями Правительства Москвы от 21 сентября 2011 г. № 44 КПП «О совершенствовании системы взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении прав собственника имущества и учредителя государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы», от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы».

ФИО2 обратилась в адрес ГУП г. Москвы центра управления городским имуществом с заявлением о по вопросу правомерности заключения договора купли-продажи комнаты № 1 в коммунальной квартире.

Исх.письмом ГУП г. Москвы центра управления городским имуществом от 04.03.2024 г. №Ц-5-410/24 уведомило истца о том, что ГУП «ЦУГИ» г. Москвы и ФИО4 07.12.2023г. заключили договор купли-продажи комнаты №1 общей площадью 20,1 м2 расположенной по адресу: г. Москва, ул. *** с кадастровым номером ***. (л.д. 14-15)

Основанием к заключению такого договора послужило направление ГУП «ЦУГИ» всем сособственникам предложения приобрести комнату № 1 в жилом помещении по вышеуказанному адресу.

Вместе с тем, истцу было разъяснено, что поскольку истцом не внесена полная оплата стоимости жилого помещения, ГУП «ЦУГИ» был заключен договор с ФИО4

Как следует из платежного поручения от 11 декабря 2023 года (л.д. 22), ФИО2 на депозит ГУП «ЦУГИ» были внесены денежные средства в размере 1 301 500 руб. в счет «оплата за ФИО7, 4».

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылался на те обстоятельства, что ГУП «ЦУГИ» 07.12.2023г. заключило с одним ФИО4 договор купли-продажи комнаты №1, тем самым нарушив действующее законодательство, в адрес истца не было направлено уведомление и (или) извещение с предложением приобрести комнату №1, с предоставлением достаточного срока для внесения оплаты за жилое помещение.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Вместе с тем, как следует из материалов дела, руководствуясь ст.42 ЖК РФ, ст.ст. 250, 295 ГК РФ и имея сведения из ЕГРП о наличии собственников (ФИО8, ФИО9, ФИО5, ФИО3, ФИО2) в квартире, ГУП «ЦУГИ» извещало их письмами № Ц-15-4977/21 от 26.10.2021, № Ц-15-2683/22 от 03.06.2022, № Ц-15-322/23 от 31.01.2023, № Ц-15-5133/23 от 09.10.2023 о намерении продать комнату № 1 по преимущественному праву, по цене, указанной в извещениях на тот момент.

Согласно отчетов Почты России об отслеживании отправлений извещение от 26.10.2021 № Ц-15-4977 никто не получил и извещения вернулись обратно.

Согласно отчета Почты России об отслеживании отправления извещение от 03.06.2022 № Ц-15-2683/22 никто не получил и извещения вернулись обратно.

Согласно отчета Почты России об отслеживании отправления извещение от 31.01.2023 № Ц-15-322/23 никто не получил и извещения вернулись обратно.

Согласно отчета Почты России об отслеживании оправления извещение от 09.10.2023 № Ц-15-5133/23 ФИО2 получила 15.11.2023, ФИО3 получил 28.10.2023, ФИО9 не получила извещение и оно вернулось в ГУП «ЦУГИ» 05.12.2023.

Частью 6 статьи 42 ЖК РФ предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, вопреки доводам истца, нормами пункта 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрены иные последствия нарушения права преимущественной покупки, не связанные с признанием сделки недействительной.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

ФИО3 выразил желание приобрести комнату № 1 привлекая кредитные денежные средства от ПАО РОСБАНК (кредитный договор № ***от 07.12.2023) и с ним 07.12.2023 года был заключен договор купли-продажи № ПП-228/23 на комнату № 1.

Таким образом, суд отмечает, что стороной ответчика ГУП «ЦУГИ» не было допущено нарушений порядка извещения и уведомления сособственников в отношении комнаты № 1 и порядка заключении договора купли-продажи комнаты.

Вопреки доводам иска, судом не принимаются доводы истца о нарушении продавцом его преимущественного право покупки объективно опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Отклоняя заявленные требования истца об оспаривании упомянутого договора купли-продажи, суд исходит из того, что материалами дела подтвержден факт соблюдения продавцом установленного действующим законодательством порядка отчуждения принадлежащего ему недвижимого имущества, а также того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку последствием нарушения продавцом правила извещения участника общей собственности о намерении реализации своей доли посторонним лицам является не признание договора купли-продажи недействительным, а право требования участником долевой собственности в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, чего истцом заявлено не было.

Руководствуясь ст.ст. 193, 194-199, ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, АО «Центр управления городским имуществом» о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Мотивированное решение изготовлено 26.09.2025 года.

Судья