Дело № 2-1419/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 сентября 2022г. г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Нистратовой Т.М.,
при секретаре Мирзакаримове М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился с иском к ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поседение Соколовское, д. Марьино, НТИЗ «НЕВЕЛЬ», участок 258, заключенного 28 октября 2017г. между ФИО2, действующей от имени ФИО1 и ФИО4; исключении из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО4 на указанный земельный участок с кадастровым номером № и возведенный на данном земельном участке жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Солнечногорск, <...>; восстановлении права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и внесении в ЕГРН сведений о праве собственности ФИО1 на жилой дом № 14 с кадастровым номером №, а также взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 75000 рублей.
Заявленные требования мотивированы тем, что 11 декабря 2014г. истцом, в качестве продавца, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной в г. Москва, г. Зеленоград. 12 декабря 2014г. истцом выдана доверенность на имя невестки ФИО2, которая должна была на основании данной доверенности подать договор купли-продажи квартиры на государственную регистрацию, получить от покупателя деньги за квартиру и приобрести на часть вырученных денежных средств земельный участок на имя истца. На оставшиеся после покупки земельного участка денежные средства ФИО2 должна была организовать и оплатить строительство дома на земельном участке и зарегистрировать право собственности на дом после завершения строительства на имя истца. 26 декабря 2014г. ответчиком ФИО2 заключен договор строительного подряда с ООО «СтройИндустрия», в соответствии с которым подрядчик обязался выполнить работы по строительству дома на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Соколовское, д. Марьино, НТИЗ «НЕВЕЛЬ», уч. 258, а заказчик обязался принять работы и оплатить их стоимость.
27 декабря 2014г. ФИО5 (продавец) и ФИО2, действующей в интересах истца, заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Вопросами по проектированию, строительству и регистрации права собственности на жилой дом на приобретенном на имя истца земельном участке занималась ФИО2 Оплата работ, связанных со строительством дома, производились из находившихся у ответчика денежных средств, вырученных от продажи квартиры истца, оставшихся после покупки земельного участка. Истец, полностью доверяя ФИО2, вопросами строительства и оформления права собственности на дом не занимался. После окончания строительства ФИО2 сообщила истцу о регистрации за ним права собственности на жилой дом. Истец вселился в жилой дом и проживает до настоящего времени. Осенью 2021г. истец решил зарегистрироваться по месту жительства в принадлежащем ему жилом доме. С получением сведений из ЕГРН в отношении спорных земельного участка и жилого дома, истцу стало известно, что данное имущество принадлежит его сыну ФИО4, в то время как истец не продавал и не дарил указанные объекты недвижимости и не имел таких намерений. Из разговора с сыном истцу стало известно, что в 2017г. ответчик (жена сына истца), имея доверенность от имени истца на распоряжение принадлежащим ему имуществом, уговорила сына истца заключить договор купли-продажи земельного участка, так как опасалась, что истец, который периодически злоупотреблял спиртными напитками, мог продать земельный участок и жилой дом, и тогда сын не получил бы данное имущество по наследству. 28 октября 2017г. ФИО4 и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка, государственная регистрация которого была осуществлена 15 октября 2019г. О существовании такого договора истцу не было известно. Подготовка договора купли-продажи земельного участка осуществлялась ООО «Помидор Эксперт» на основании заключенного 7 октября 2017г. с ФИО2 договора. Истец не давал поручения ФИО2 продавать земельный участок, документов, связанных с оформлением договора купли-продажи земельного участка, государственной регистрацией перехода права на земельный участок, истец не подписывал. Денежные средства в размере 950000 рублей, за которые якобы продан земельный участок, истец не получал. 19 марта 2018г. истцом на имя ФИО2 выдана доверенность на право представлять его интересы по всем вопросам, связанным с кадастровым учетом и государственной регистрацией права собственности на жилой дом и другие строения, расположенные на спорном земельном участке. Данная доверенность не имела бы смысла, если бы истец знал о заключенном ответчиком 28 октября 2017г. договоре купли-продажи земельного участка. Заключая договор купли-продажи земельного участка от имени истца со своим супругом, без согласия и ведома истца, не имеющего намерения продавать принадлежащий ему земельный участок, ФИО2 совершила сделку и в отношении себя лично, так как недвижимое имущество, приобретенное супругами в период брака, в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ, является общим имуществом супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. После регистрации на имя ФИО4 права собственности на построенный на земельном участке жилой дом, ответчик ФИО2 также прибрела право собственности на данный жилой дом, как построенный в период брака с ФИО4 Сделка купли-продажи земельного участка нарушила права истца, так как он против своей воли лишился права собственности на земельный участок и построенный на земельном участке жилой дом.
Представители истца в судебном заседании заявленные требования поддержали.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражал.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В п. 1 ст. 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу приведенных правовых норм, сделка, совершенная собственником по распоряжению принадлежащим ему имуществом в форме и в порядке, установленными законом, предполагается действительной, а действия сторон добросовестными, если не установлено и не доказано иное.
Из материалов дела следует, что 11 декабря 2014г. истец на основании договора купли-продажи произвел отчуждение принадлежащей ему квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1652, кв. 93, стоимостью 4400000 рублей. Переход права собственности на квартиру к покупателю был зарегистрирован 24 декабря 2014г.
12 декабря 2014г. истцом на имя ФИО2 выдана доверенность, удостоверенная нотариусом города Москвы ФИО6, в реестре № 1д-1410, которой ФИО2 предоставлены полномочия по распоряжению имуществом истца, в том числе, недвижимым, по совершению от имени истца всех предусмотренных законом сделок, в том числе, по приобретению на имя истца недвижимости и отчуждению недвижимости, полномочия по регистрации на имя истца любой недвижимости.
Согласно достигнутой с истцом договоренности ФИО2 должна была на основании выданной на ее имя доверенности подать договор купли-продажи квартиры на государственную регистрацию, получить от покупателя деньги за квартиру и приобрести на часть вырученных денежных средств земельный участок на имя истца. На оставшиеся после покупки земельного участка денежные средства ФИО2 должна была организовать и оплатить строительство дома на земельном участке и зарегистрировать право собственности на дом на имя истца.
26 декабря 2014г. ответчик ФИО2 заключила договор строительного подряда № 0127/14 с ООО «СтройИндустрия», в соответствии с которым подрядчик обязался выполнить работы по строительству дома из оцилиндрованного бревна на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Соколовское, д. Марьино, НТИЗ «НЕВЕЛЬ», уч. 258, а заказчик обязался принять работы и оплатить их стоимость в размере 1172040 рублей.
Согласно квитанциям к приходному ордеру 26 декабря 2014г. ФИО2 оплачено 450000 рублей, 28 февраля 2015г. - 456000 рублей, 14 марта 2015г. - 150000 рублей, 31 марта 2015г. - 212149 рублей.
27 декабря 2014г. ФИО2, действующей в интересах истца на основании доверенности от 12 декабря 2014г., и ФИО5, в качестве продавца, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Соколовское, д. Марьино, НТИЗ «НЕВЕЛЬ», уч. 258., стоимостью 300000 рублей. Государственная регистрация права собственности истца на данный земельный участок произведена 30 декабря 2014г.
28 октября 2017г. ответчиком ФИО2, действующей от имени истца ФИО1 на основании доверенности от 12 декабря 2014г., реестровый номер 1д-1410, удостоверенной нотариусом города Москвы ФИО6, с одной стороны (продавец), и ФИО4, с другой (покупатель), заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по цене 950000 рублей.
Вместе с тем, 19 марта 2018г. истцом на имя ФИО2 выдана доверенность на право представлять его интересы по вопросам государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, и по всем вопросам, связанным с кадастровым учетом и государственной регистрацией права собственности на жилой дом и другие строения, расположенные на спорном земельном участке.
Представитель истца адвокат Королевская Е.А. в судебном заседании пояснила, что данная доверенность не имела бы смысла, если бы истец знал о заключенном ответчиком 28 октября 2017г. договоре купли-продажи земельного участка.
При этом 24 мая 2018г. на имя ФИО1 выдано разрешение на строительство жилого дома на принадлежащем ему земельном участке с кадастровым номером №.
Переход права собственности и право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от 28 октября 2017г. зарегистрированы 15 октября 2019г.
Право собственности ФИО4 на индивидуальный жилом дом, площадью 113,2 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный на спорном земельном участке, зарегистрировано 28 февраля 2020г.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ).
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся, в том числе, приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 28 октября 2017г. действующая от имени продавца на основании доверенности ответчик ФИО2 и покупатель ФИО4 состояли в браке, что подтверждается свидетельством о браке <...>, выданным 27 января 2007г. Зеленоградским отделом ЗАГС Управления ЗАГС Москвы.
Таким образом, ответчиком, действующей от имени истца на основании доверенности, совершена сделка в отношении себя лично, так как приобретенное покупателем ФИО4 спорное недвижимое имущество в силу закона является общим имуществом супругов.
Оценив имеющие по делу доказательства, установив, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка права истца были нарушены, поскольку согласия на отчуждение спорного имущества ФИО1 не давал, денежных средств от продажи земельного участка не получал, доказательств обратного ответчиками не представлено, оспариваемый договор заключен в нарушение требований п. 3 ст. 182 ГК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемого договора недействительным.
В отсутствие права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, на котором возведен спорный жилом дом, оснований для возникновения и регистрации права собственности ФИО4 на данный жилой дом с кадастровым номером №, с учетом положений ст. 209 ГК РФ, ст. 51 ГрК РФ, не имеется. В указанной связи зарегистрированное право собственности ФИО4, номер регистрации №, подлежит прекращению.
Учитывая, что указанный выше индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № возведен на основании выданного в установленном порядке, в соответствии со ст. 51 ГрК РФ, разрешения на строительство на имя истца, на принадлежащем истцу земельном участке с кадастровым номером №, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, в отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил, что установлено при государственной регистрации права собственности ФИО4 на данный жилой дом, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания за ФИО1 право собственности на спорный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Принимая во внимание представленное в материалы дела соглашение об оказании юридической помощи от 20 октября 2021г.. заключенное ФИО1 с адвокатом Королевской Е.А., документы, подтверждающие оплату услуг представителя на сумму 75000 рублей, а также объем оказанных представителем услуг, сложность и категорию рассматриваемого дела, количество судебных заседаний, суд полагает возможным удовлетворить требования истца в части взыскания расходов на оплату услуг представителя частично, в разумных пределах, в размере 20000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный 28 октября 2017г. между ФИО2, действующей от имени ФИО1 и ФИО4.
Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, номер регистрации 50:09:050713:3466-50/009/2019-5.
Восстановить в ЕГРН сведения о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Прекратить право собственности ФИО4 на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины 20000 (двадцать тысяч) рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме 3 октября 2022г.
Судья Нистратова Т.М.