Дело № 3а-177/2022
УИД 33OS0000-01-2022-000256-82
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Владимир 26 сентября 2022 г.
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кутровской Е.В.,
при секретаре Шаховой А.Н.,
с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителей административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Владимирской области.
В обоснование требований сослалась на то, что является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ****, площадью 972,3 кв.м., находящегося по адресу: ****, назначение – нежилое, наименование – гараж на 50 мест.
Постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области №18 от 27 ноября 2020 г. утверждена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 4 247 146, 89 руб.
Согласно отчёту об оценке **** №**** от 5 августа 2022 г. рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 2 143 772 руб.
ФИО1 полагала, что более высокая кадастровая стоимость помещения по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению налога на имущество и нарушает ее права, как плательщика налога.
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом (л.д. 194).
Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. Полагал, что представленный отчет об оценке **** №**** от 5 августа 2022 г. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и является надлежащим доказательством по данному делу.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3 поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве (л.д. 197), оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости. После допроса в судебном заседании в качестве свидетеля оценщика С.Н.Н., которым даны пояснения относительно вопросов, возникших после изучения представителем административного ответчика отчета об оценке, не ставила под сомнение правильность этого отчёта, его форму и содержание.
Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО4 в судебном заседании поддержала позицию представителя Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области. Не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в отчете об оценке **** №**** от 5 августа 2022 г.
Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее также - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрации Александровского района Владимирской области своих представителей в судебное заседание не направили, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (л.д. 190-192).
В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области указывает на то, что оспариваемая кадастровая стоимость утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области №18 от 27 ноября 2020 г. по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 4 247 146, 89 руб. Объект недвижимости с кадастровым номером **** принадлежит на праве собственности ФИО1 Учреждение не наделено полномочиями по рассмотрению вопросов относительно установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, а также по даче заключений в отношении отчётов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, приведению доводов, доказательств относительно законности этих отчётов. Заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д. 163-165, 205).
Управлением Росреестра по Владимирской области указано на то, что Управление не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда (л.д. 118).
Администрацией Александровского района Владимирской области заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.206).
Заинтересованное лицо ФИО5, являвшаяся ранее собственником спорного объекта недвижимости, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом (л.д.193). В ранее представленном в суд письменном отзыве выразила согласие с заявленными требованиями, просила рассмотреть дело в её отсутствие (л.д.126).
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации (действовавшей на дату установления кадастровой стоимости - 1 января 2020 г.) налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Исходя из положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером ****, площадью 972,3 кв.м., находящееся по адресу: ****, назначение – нежилое, наименование – гараж на 50 мест (л.д. 19-20).
Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 27 ноября 2020 г. №18 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов)» по состоянию на 1 января 2020г. в размере 4 247 146, 89 руб. (л.д. 18, 134-135).
Государственная кадастровая оценка проведена в соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (л.д.137).
Полагая, что кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает право ФИО1 на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере, административный истец, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Департаменте имущественных и земельных отношений Владимирской области, обратилась 17 августа 2022 г. во Владимирский областной суд (л.д. 2, 97).
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** №**** от 5 августа 2022 г. на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 2 143 772 руб. (л.д. 21-95).
К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик **** С.Н.Н. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценщик имеет диплом о профессиональной переподготовке «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №019592-1 от 20 мая 2021 г., является членом саморегулируемой организации оценщиков – **** и включён в реестр членов указанной организации 24 июля 2007г. за регистрационным номером 000474, гражданская ответственность **** и оценщика застрахована **** и ****, полис 433-121121/21/0325R/776/00001/21-000474, сроком действия по 30 июня 2023 г., ****, полис №220302-035-000006, сроком действия до 30 марта 2023 г. (л.д. 90-95).
Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчёта об оценке не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Сам отчёт соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом, ФСО № 1, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, ФСО № 2, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, ФСО № 3, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиком проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов - аналогов и их исследование в рамках сравнительного и доходного подходов.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объектов оценки.
Произведен расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного и доходного подходов, с обоснованием процедуры согласования и полученных результатов.
Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.
На возникшие у представителей Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы по данному отчету оценщиком С.Н.Н., допрошенным в судебном заседании в качестве свидетеля, даны ответы, в том числе в письменном виде.
Оценщик пояснил, что в силу пп. «б» п. 11 ФСО № 7 в случае, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. В **** на дату оценки не представлено ни одного объекта, сходного с объектом исследования и соответствующего сегменту рынка, определенному в соответствии с п. 10 ФСО № 1. Оценщик согласно п. 11б ФСО № 7 расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Исследован рынок производственно-складской недвижимости в ближайшем населенном пункте - г.Александрове. Соответствующая корректировка на местоположение произведена в процессе расчетов. Таким образом, оценщику удалось выявить несколько объектов, схожих и сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам, в целях проведения анализа фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект исследования. В соответствии с п.п. 6.6 СПОД РОО 04-111-2020 «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» количество используемых для расчета объектов-аналогов должно быть не менее трех. Таким образом, стандарты и правила оценочной деятельности в части количества исследуемых объектов-аналогов не нарушены. Влияние количества наземных этажей на стоимость производственно-складской недвижимости автор возражений не обосновывает. При работе над отчетом, в соответствии с п. 22 ФСО № 7, оценщиком были исследованы взаимосвязи ценообразующих факторов на стоимость объектов недвижимости, в частности количество наземных этажей оцениваемого сегмента. Какой-либо ценовой зависимости от количества наземных этажей в производственно-складских зданиях и их влияния на стоимость производственно-складской недвижимости оценщиком не выявлено. Рынок недвижимости не реагирует на количество наземных этажей производственно-складской недвижимости. Данный факт подтверждается исследованиями, опубликованными в справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО6, Нижний Новгород 2018 г., на стр. 208- 210. По данным справочника, различие в стоимости наблюдается только между подземными и наземными этажами. В отчете об оценке все объекты-аналоги, как и объект оценки, расположены на наземных этажах. Таким образом, корректировка на количество наземных этажей нецелесообразна. Относительно первого объекта-аналога в объявлении указано на то, что в здании дополнительно имеются раздевалки и кабинеты с различной этажностью, но не указано процентное соотношение кабинетов, раздевалок и производственно-складских помещений, не указано процентное соотношение по высоте этажа. Наиболее значимая информация о стоимости объекта оценки заключена в содержании объявления, которое обычно составляется в произвольной форме в соответствии с личными предпочтениями автора объявления (продавца, риелтора и т.д.). Рассчитать корректировки на тип помещений в производственно-складском здании и высоту этажа, без указания процентного соотношения вспомогательных помещений и высот этажей, невозможно. Без раскрытия того, как неиспользование корректировок на тип помещений и высоту этажа, повлияло на результат оценки, замечание не может квалифицироваться как указывающее на нарушение пп. «д» п. 22 ФСО № 7. При работе над отчетом оценщик использовал ресурсы: «Архив авито», «Архив оценщика» и др. Данные ресурсы платные, поэтому в соответствии с п. 11 ФСО № 3 к отчету приложены копии соответствующих страниц материалов (стр. отчета 28-31) (л.д.210-216).
После допроса в судебном заседании оценщика представители Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не оспаривали правильность отчета об оценке №**** от 5 августа 2022 г., его форму и содержание, в том числе размер определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.
Каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающегося от цен, указанных в отчёте №**** от 5 августа 2022г. суду не представлено, ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Напротив, представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области в судебном заседании, а также письменном отзыве, представленном в суд, указал, что представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством по данному делу (л.д. 197).
Разница между установленной кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке №**** от 5 августа 2022г. рыночной стоимостью помещения с кадастровым номером **** (в 1,98 раза) не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, содержащихся в отчёте **** №**** от 5 августа 2022 г., поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанный отчёт оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить отчёт об оценке **** №**** от 5 августа 2022 г. в основу решения суда и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. в размере его рыночной стоимости 2 143 772 руб.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 17 августа 2022 г., то есть дату её обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ****, площадью 972,3 кв.м., находящегося по адресу: ****, назначение – нежилое, наименование – гараж на 50 мест, по состоянию на 1 января 2020 г., в размере его рыночной стоимости 2 143 772 (два миллиона сто сорок три тысячи семьсот семьдесят два) рубля.
Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 17 августа 2022 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.В. Кутровская
Решение в окончательной форме принято 28 сентября 2022 г.