Дело № 2-1835/2022
18RS0021-01-2022-002575-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. ФИО1 25 ноября 2022 года
Можгинский районный суд Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Кожевниковой Ю.А.,
при секретаре Бажиной Е.В.,
с участием истцов ФИО2, ФИО3,
представителя истцов адвоката Горбунова С.В., действующего на основании ордера №*** от дд.мм.гггг,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4 к ФИО5, К.А.Л., ФИО6, ФИО7 о расторжении договора купли-продажи квартиры,
установил:
ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5, ФИО8, ФИО6, ФИО7 о расторжении договора купли-продажи квартиры.
Исковое заявление мотивировано тем, что в соответствии с заключенным договором купли-продажи двухкомнатной квартиры от дд.мм.гггг продавцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4 передали в собственность покупателям ФИО5, К.А.Л., ФИО6, ФИО7 двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Удмуртская Республика, <***>. Покупатели обязались принять и оплатить стоимость квартиры в размере 632000 руб. за счет средств предоставленного КПКГ «Партнёр» займа с целевым назначением на приобретение недвижимости.
На основании указанного договора, 19.01.2022 г. произведена регистрация перехода права собственности на квартиру, с залогом у третьего лица КПКГ «Партнёр».
В нарушение ст. 309 ГК РФ ответчик не исполнил обязательство по оплате стоимости приобретенной квартиры, что является существенным нарушением договора.
Истцы направляли в адрес ответчиков предложение о расторжении договора, однако по данным сайта Почта России письмо не получено, срок хранения письма истёк.
На основании изложенного, истцы просят:
- расторгнуть договор купли-продажи двухкомнатной квартиры от 14.01.2022 г.,
- прекратить обременение в виде залога в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 41,5 кв.м., расположенной по адресу: УР, <***>.
В судебное заседание истцы ФИО4, ФИО4, ответчики ФИО5, действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего К.А.Л., а также ФИО6, ФИО9, представитель третьего лица КПКГ «Партнёр» не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, что подтверждается сведениями сайта «Почта России».
На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.
Истец ФИО2 в судебном заседании отказалась от исковых требований в части прекращения обременения на квартиру в виде залога, в остальной части на исковых требованиях настаивала, пояснив суду, что в 2022 году решила продать квартиру, расположенную по адресу: <***>. С ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры должна была быть погашена за счет заемных средств. После получения займа, судебные приставы списали деньги ФИО5 со счета в счет погашения долгов. По договору купли-продажи стоимость квартиры истцам не выплачена. Частично за квартиру ей деньги перевела дочь у ФИО5 – 139000 руб., а также 70000 руб. передала ФИО10 наличными денежными средствами под расписку. В остальной части обязательства по оплате стоимости квартиры ответчиками не исполнены.
Истец ФИО3 в судебном заседании отказался от исковых требований в части прекращения обременения на квартиру в виде залога, в остальной части на исковых требованиях настаивал.
Представитель истцов адвокат Горбунов С.В. поддержал исковые требования.
Заслушав явившихся участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
14.01.2022 г. между ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО4 (продавцами) и ФИО5, К.А.Л., ФИО6, ФИО7 (покупателями) был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 41,5 кв.м., расположенной по адресу: Удмуртская Республика, <***>.
По условиям договора право собственности (владение, пользование, распоряжение) объектом недвижимого имущества у покупателей возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Можгинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике.
19.01.2022 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на квартиру за ФИО5, К.А.Л., ФИО6, ФИО7 по 1/4 доле за каждым.
Стоимость квартиры по договору определена в размере 632000 руб., которая выплачивается покупателями за счет средств предоставляемого займа (с целевым назначением на приобретение недвижимости) по договору займа «Целевой капитал» № 04122100000004 от 14.01.2022 г., предоставленного КПКГ «Партнёр». Покупатели обязались в течение 3-х дней после поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет, произвести оплату по договору купли-продажи продавцам.
Недвижимость, приобретаемая покупателями на средства займа, является залогом КПКГ «Партнёр» до полного погашения предоставленного займа.
В связи с тем, что стоимость квартиры продавцам (истцам) не оплачена, они обратились в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и прекращении обременения в виде залога.
В соответствии с пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Статьей 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Обращаясь с требованием о расторжении договора купли-продажи, истцы обосновывают их существенным нарушением условий договора со стороны ответчиков, указав, что расчет по договору не произведен.
Письменное предложение от 24.08.2022 г. представителя истцов – адвоката Горбунова С.В. о расторжении договора купли-продажи оставлено ответчиками без ответа.
Как следует из обстоятельств дела и сторонами не оспаривается, денежные средства по договору займа для оплаты стоимости квартиры ФИО5 получила 14.01.2022 г., однако оплату по договору купли-продажи квартиры в срок по 17.01.2022 г. не произвела, задолженность составляет 423000 руб.
Определяя существенность нарушения допущенного покупателями, суд исходит из того, что на момент рассмотрения дела просрочка по оплате квартиры составляет более 10 месяцев, сумма задолженности составляет более половины стоимости квартиры и является значительной.
Исходя из того, что неполучение продавцами оплаты за отчуждаемое покупателям имущество лишает продавцов того, на что они были вправе рассчитывать при заключении договора, допущенное ответчиками нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 488 ГК РФ.
Также истцы просили прекратить обременение в виде залога в отношении спорной квартиры. В ходе рассмотрения дела истцы ФИО2, ФИО3 отказались от иска в данной части, в связи с чем, производство по делу по их требованиям прекращено на основании абз. 4 ст. 220 ГПК РФ. От истцов ФИО4 и ФИО4 подобного заявления не поступало.
Как следует из выписки из ЕГРН, ограничение прав и обременение объекта недвижимости, расположенного по адресу: <***>, не зарегистрировано.
КПКГ «Партнёр» в ответ на запрос суда сообщил, что задолженность по договору займа, заключенного 14.01.2022 г. с ФИО5, погашена в полном объеме, ипотека в силу закона в отношении квартиры по адресу: <***>, снята 11.03.2022 г.
В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и требований части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать нарушенному праву и характеру нарушения. При этом бремя доказывания нарушения прав согласно статье 56 ГПК РФ лежит на самом истце, который при обращении в суд должен доказать, какие права и охраняемые законом интересы нарушены ответчиком и подлежат восстановлению в случае удовлетворения искового заявления.
Поскольку из установленных судом обстоятельств дела следует, что обременение в виде залога квартиры было снято задолго до обращения истцов в суд, в данной части факт нарушения прав истцов ФИО4, ФИО4 не усматривается, постольку основания для удовлетворения иска отсутствуют.
руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4 к ФИО5, К.А.Л., ФИО6, ФИО7 о расторжении договора купли-продажи квартиры – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи двухкомнатной квартиры от 14.01.2022 г., заключенный между ФИО2 (паспорт гражданина <данные изъяты> выдан дд.мм.гггг МВД по Удмуртской Республике), ФИО3 (паспорт гражданина <данные изъяты> выдан дд.мм.гггг МО УФМС России по Удмуртской Республике в <***>), ФИО4 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты> <данные изъяты> выдан дд.мм.гггг МВД по Удмуртской Республике), ФИО4 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты> выдан дд.мм.гггг МО УФМС России по Удмуртской Республике в <***>) и ФИО5 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты> выдан дд.мм.гггг ОВД <***> и <***> Удмуртской Республики), К.А.Л., ФИО6 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты> выдан дд.мм.гггг Отделением по вопросам миграции межмуниципального отдела МВД России «Можгинский), ФИО7 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты> <данные изъяты> выдан дд.мм.гггг МО УФМС России по Удмуртской Республике в <***>), в отношении квартиры с кадастровым номером 18:17:017005:854, расположенной по адресу: Удмуртская Республика, <***>.
Вступившее в законную силу решение суда о расторжении договора купли-продажи квартиры от 14.01.2022 г. является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру с кадастровым номером 18:17:017005:854, расположенную по адресу: Удмуртская Республика, <***>, ФИО5, К.А.Л., ФИО6, ФИО7 и регистрации права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4 по 1/4 доле за каждым.
Исковые требования ФИО4, ФИО4 к ФИО5, ФИО8, ФИО6, ФИО7 о прекращении обременения в виде залога двухкомнатной квартиры – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Можгинский районный суд Удмуртской Республики.
Мотивированное решение изготовлено 02.12.2022 г.
Председательствующий судья- . Кожевникова Ю.А.
.