УИД: 66RS0044-01-2025-003872-68
Дело № 2-2659/2025
Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2025 года
(с учетом выходных дней 13.09.2025-14.09.2025 и 20.09.2025-21.09.2025)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Первоуральск 11 сентября 2025 года
Первоуральский городской суд Свердловской области
в составе: председательствующего Кутенина А.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бусовой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2659/2025 по иску ФИО1 к Садоводческому некоммерческому товариществу «Товарищество садоводов сада № 7» в лице председателя ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к СНТ «Товарищество садоводов сада № 7» в лице председателя ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка входящего в состав земель общего пользования, расположенных по адресу: <адрес>.
В обоснование иска истец указал, что истец в 2017 году договорилась с Товариществом садоводов сада № 7 о приобретении участка, в связи с чем был оформлен договор задатка от 17.04.2017. Согласно заключенному договору в соответствии с п. 1.1. истец приобретает, а Ответчик продает по договору купли - продажи недвижимое имущество, представляющее собой жилой дом 29 кв. м. и земельный участок 600 кв. м. входящий в состав земель общего пользования площадью 3417 кв. м, кадастровый №, расположенные по адресу: Свердловская область город Первоуральск, за 400 000 рублей из собственных средств с оформлением договора купли - продажи. Цена договора составляет 170 860 рублей (п. 2.1 договора задатка от 14.04.2017). Согласно п 2.2.1 договора задатка от 14.04.2017 года «Продавец обязан подготовить все необходимые документы для продажи, а также после получения документов на выделенный земельный участок, заключить на жилой дом и данный земельный участок договор купли - продажи с рассрочкой платежа, на один год с момента подписания основного договора купли - продажи с Продавцом». Все споры, связанные с данным договором, решаются в судебном порядке (п 4.1. договора задатка от 14.04.2017 года). Свои обязательства истец исполнила в полном объеме, о чем свидетельствует расписка от 17.04.2017 года о получении председателем сада № 7 денежных средств в размере 170 000 рублей по договору задатка от 14.04.2017 года. К правлению сада № 7 за оформлением основного договора истец обратилась в 2018 году, но ее попросили подождать, так как со слов председателя: изыскиваются денежные средства для получения документов необходимых для оформления сделки. Истцу было предложено потихоньку оплачивать, она оплатила еще 170000 руб. В 2020 году истец отправляла письменно предложение о заключении договора, но ее успокоили сказали, что для сделки необходимо оформить землю, чем непосредственно сад на данное время и занимается, что процедура занимает несколько месяцев. В 2024 году истец подошла вновь к председателю со своим вопросом, ей ответили, что землю оформить не удалось и отказали в сделке, т.к. она выплатила 340 860 рублей, а необходимо выплатить 400 000 рублей, т.е. еще нужно заплатить 59 140 рублей. 27.04.2019 года между истцом и Товариществом садоводов сада № 7 был заключен предварительный договор, где Товарищество садоводов сада № 7 принял на себя обязательства заключить основной договор в срок до 31.12.2022. В соответствии с п.6 данного договора - в случае незаключения основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, другая может обратиться в суд.
Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении.
Представитель истца ФИО3, действующая по устному ходатайству, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что в 2017 году был заключен договор задатка, по которому СНТ должно было оформить переход права собственности на ФИО1 Денежные средства за дом стоимостью 400000 руб. были получены 17.04.2017 в размере 170000 и 21.04.2018 в размере 170860 руб. Протоколом общего собрания товарищества садоводов №7 было принято решение о передаче данного участка ФИО1, до настоящего времени обязательства не выполнены.
Представитель ответчика СНТ «Товарищество садоводов сада № 7» - председатель ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, дополнительно пояснил, что протоколом общего собрания Товарищества садоводов сада №7 от 14.08.2016 было принято решение о продаже домика сторожа. 17.04.2017 был составлен договор задатка между ФИО1 и Товариществом садоводов №7 в лице председателя ФИО4 (сына истца). С представленными в материалы дела расписками о получении денежных средств по договору задатка от 17.04.2017 не согласен, в виду того, что ФИО4 указывает себя в качестве физического лица, а не в качестве председателя Товарищества садоводов №7. Протоколом общего собрания Товарищества садоводов сада № 7 от 18.06.2017 председателем товарищества был избран ФИО4 В 2018 году ФИО4 оспаривает протокол общего собрания Товарищества садоводов сада № 7 от 13.05.2018. Решением Первоуральского городского суда 26.11.2018 признан недействительным протокол общего собрания Товарищества садоводов сада № 7 от 13.05.2018, и ФИО4 возвращается на должность председателя товарищества. Денежные средства ответчиком не были получены, доказательств этого не имеется. В 2019 году появился предварительный договор купли-продажи. Денежные средства, полученные ФИО4 по договору задатка от 17.04.2017 на счет товарищества не поступали, о чем свидетельствует акт № 01 ревизионной комиссии. Кроме того, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со статьей 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение требований о форме совершения сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Из пунктов 1 и 2 статьи 223 ГК РФ следует, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в включении договора.
Согласно п. п. 1 - 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В п. 1 - 2 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации; если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Судом установлено и следует из материалов дела, что 17.04.2017 между Товариществом садоводов №7 в лице председателя ФИО4 и ФИО1 заключен договор задатка (л.д. 5).
Согласно п. 1.1 Договора «Покупатель» выразил волеизъявление купить у «Продавца» недвижимое имущество, представляющее собой жилой дом площадью 29 кв.м., кадастровый № и выделенный земельный участок, расположенный под жилым домом площадью 600 кв.м., входящий в состав земель общего пользования площадью 3417 кв.м., кадастровы1й №, расположенные по адресу: Свердловская область, город Первоуральск, в садоводческом товариществе №7, за 400000 руб. из собственных средств, с оформлением договора купли-продажи.
Согласно п. 2.1 Договора Покупатель выдает Продавцу задаток в размере 170860 руб. необходимый для покупки вышеуказанного жилого дома и выделенного земельного участка. Сумма задатка входит в общую стоимость купли-продажи.
27.04.2019 между Товариществом садоводов №7 в лице председателя ФИО4 (Продавцом) и ФИО1 (Покупатель) заключен и подписан предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (л.д. 6).
Согласно п. 1 Договора «Продавец» обязуется в будущем продать, а «Покупатель» купить недвижимое имущество, представляющее собой здание жилой дом 29 кв. м. и земельный участок 600 кв. м. входящий в состав земель общего пользования площадью 3417 кв. м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3 Договора - Договор купли-продажи квартиры будет заключен на следующих условиях:
3.1. Продажная цена недвижимого имущества будет составлять: 400 000 (четыреста тысяч) рублей, изменению не подлежит.
3.2 «Стороны» договорились, что «Покупатель» оплачивает стоимость квартиры, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, следующим образом:
- Сумма в размере 340860 рублей оплачена Покупателем по договору задатка от 17.04.2017 года;
- Сумма в размере 59140 рублей оплачивается Покупателем в день сделки, до сдачи основного договора купли-продажи через МФЦ на его регистрацию в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 31.12.2022 включительно (п. 5 Договора).
Денежные средства в сумме 170 860 руб. получены продавцом от ФИО4 в качестве задатка, о чем составлена расписка от 17.04.2017 (л.д. 24); в сумме 170000 руб. получены ФИО4 от ФИО1, о чем также составлена расписка от 21.04.2018 (л.д. 25).
Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что в срок до 31.12.2022 основной договор купли-продажи сторонами подписан не был.
На вопрос суда о том, почему после заключения договора задатка предварительный договор был заключен только через 2 года, а в предварительном договоре указан очень долгий срок для заключения основного договора до 31.12.2022 (3 года и 8 месяцев) истец не смогла дать пояснений, как и не представила подлинников данных документов.
В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны его заключить, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить данный договор (п. 6 ст. 428 ГК РФ).
Таким образом, обстоятельства того, является ли заключение основного договора обязательным для сторон предварительного договора, и направляла сторона другой стороне предложение заключить основной договор, являются одними из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении спора о понуждении к заключению основного договора.
Исходя из положений абзаца 2 пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании такого срока.
В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Поскольку в предусмотренный в предварительном договоре купли-продажи срок до 31.12.2022 стороны не совершили действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи, обязательства сторон по заключению основного договора в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ прекратились. В силу положения п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 имела право обратиться с требованием о понуждении к заключении основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, то есть до 30.06.2023.
При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, к тому же ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Садоводческому некоммерческому товариществу «Товарищество садоводов сада № 7» в лице председателя ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Первоуральский городской суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: