Решение по делу № 3А-289/2024 от 20.03.2025 - об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2024-000616-48

Дело № 3а-30/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2025 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: администрация Балтийского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиал ППК Роскадастр по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 13 декабря 2024 года №ОРС-39/2024/001307 об отказе в установлении по состоянию на 16 сентября 2024 года кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 1 700 000 руб., на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 11 ноября 2024 года № Н.2024-09-27-2.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность оспариваемого решения и на нарушение права на справедливое налогообложение, административный истец просил суд установить по состоянию на 16 сентября 2024 года кадастровую стоимость объекта в размере 1 700 000 руб., указав, что утвержденная по состоянию на 01 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 649 415,28 руб. необоснованно завышена.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3, уточнив административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы в размере 3 417 200 рублей.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 111-116); просила в удовлетворении требований административного истца отказать, указав, что судебный эксперт выявил нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке от 11 ноября 2024 года № Н.2024-09-27-2, в связи с чем является верным решение бюджетного учреждения о недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка.

Представители Правительства Калининградской области, администрации Балтийского городского округа, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиала ППК Роскадастра по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены по состоянию на 01 января 2022 года результаты кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области.

На основании данного постановления актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 27 ноября 2023 года АОКС-39/2023/000161 установлена по состоянию на 01 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 649 415,28 руб., сведения о которой внесены в ЕГРН 29 ноября 2023 года и с 15 ноября 2023 года подлежат применению (л.д. 10).

Судом установлено, что с 03 сентября 2024 года ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1112 +/- 12 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, местоположение: <адрес> (л.д. 14-17).

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

15 ноября 2024 года ФИО1 обратился в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, приложив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 11 ноября 2024 года №Н.2024-09-27-2, согласно которому рыночная стоимость данного объекта определена по состоянию на 16 сентября 2024 года в размере 1 700 000 руб.

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 13 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001307 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости на основании данного отчета (л.д. 11-12).

Как следует из оспариваемого решения, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности:

- не выполнены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

В разделе 3.1 «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» оценщик относит объект оценки к сегменту «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», используя данные, указанные в «Методических указаниях о государственной кадастровой оценке», утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №22(5 (утратили силу с 01.03.2022). Однако целью оценки в отчёте является определение рыночной стоимости.

В соответствии с группировкой, применяемой в отчете №05/01-2022 ЗУ «Об итогах государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области по состоянию на 01.01.2022», на который ссылается оценщик, в сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» входят следующие группы: 13.1. Блокированные дома и коттеджи, иные многоквартирные дома (Малоэтажная застройка - до 4 этажей, включая мансардный); 13.2. Индивидуальное жилищное строительство; 13.3. Личное подсобное хозяйство; 13.4. Ведение огородничества; 13.5. Садоводческое использование. Вид разрешённого использования объекта оценки - для индивидуального жилищного строительства и его кадастровая стоимость определялась в составе группы 13.2. Индивидуальное жилищное строительство.

Однако в разделе 3.2 отчета оценщика (стр. 35-37) приведена выборка, состоящая из 9 предложений о продаже объектов-аналогов, отнесённых к группе 13.5. Садоводческое использование. Таким образом, сегмент рынка объектов-аналогов значительно отличается от сегмента рынка объекта оценки.

Четыре объекта из выборки приняты в качестве объектов-аналогов при проведении расчетов стоимости объекта оценки сравнительным подходом. Минимальное значение составило 599 руб./кв.м, максимальное - 2 459 руб./кв.м, среднее - 1 336 руб./кв.м. Цены использованных в расчетах аналогов не соответствуют фактическому диапазону цен рыночных данных в сегменте рынка объекта оценки в г. Балтийске, г. Светлом, г. Янтарном - земельные участки для индивидуального жилищного строительства (январь - август 2024), диапазон значений которого находится в пределах 800 - 6 900 руб./кв.м, среднее - 3 900 руб./кв.м, медианное - 4 500 руб./кв.м.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 16 сентября 2024 года.

Оспариваемое административным истцом решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Утвержденная по состоянию на 01 января 2022 года в размере 6 649 415,28 руб. и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, являющаяся в силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговой базой для исчисления земельного налога, затрагивает права собственника данного объекта ФИО1 как плательщика земельного налога в налоговом периоде 2023 года и в последующих налоговых периодах.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения от 13 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001307 подано ФИО1 в суд 24 декабря 2024 года, в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В соответствии с частью 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 16 января 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ИП ФИО5, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № Н.2024-09-27-2 от 11 ноября 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки ?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 16 сентября 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером №.

В соответствии с заключением эксперта № 02-02/2025 от 08 марта 2025 года в отчете об оценке № Н.2024-09-27-2 от 11 ноября 2024 года, выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО2, имеются нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 16 сентября 2024 года определена экспертом размере 3 417 200 руб.

Из анализа экспертного заключения следует, что эксперт выявил те же нарушения, допущенные в отчете об оценке №Н.2024-09-27-2 от 11 ноября 2024 года, что и бюджетное учреждение (применение «Методических указаний о государственной кадастровой оценке» для определения сегмента рынка объекта оценки), подтвердив тем самым правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», содержащихся в оспариваемом административным истцом решении.

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ФИО5, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах суд полагает не подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 13 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001307.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которым не разрешалось в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление административного истца об установлении рыночной стоимости объекта.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Уточненное в судебном заседании требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 16 сентября 2024 года итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 417 200 руб.

Суд отклоняет доводы административного ответчика о несогласии с экспертным заключением в части определенного в нем размера рыночной стоимости земельного участка и о его существенном отличии от размера установленной кадастровой стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска»).

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО5 соответствует по уровню образования, квалификации, опыту экспертной работы требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: в 1979 году ею получено высшее образование по специальности «инженер – строитель», она имеет дипломы о профессиональной переподготовке по специальностям «Оценка предприятия (бизнеса). Оценка недвижимости» (профессия: оценщик), «Кадастровая деятельность», «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» (квалификация: судебный эксперт), прошла учебный курс для судебных экспертов на базе Института подготовки и повышения квалификации экспертов и оценщиков (специальность: судебный эксперт); имеет сертификаты соответствия требованиям системы и сертификации в качестве судебного эксперта в области специальных знаний: «Судебная оценочная экспертиза», а также по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», срок действия до 2026 года; является членом саморегулируемой организации оценщиков «СМАО», «Союза финансово-экономических судебных экспертов», стаж работы по экспертной специальности с 1994 года, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО5 методологии проведения оценки земельного участка, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Более того, сторона административного истца категорически против этого возражала, приводя доводы о чрезмерном несении физическим лицом – собственником земельного участка расходов для защиты своего права на справедливое налогообложение.

Данные доводы заслуживают внимания, поскольку невозможно по результатам оценочной экспертизы установить единственно верную величину рыночной стоимости объекта исследования, результаты каждой оценки будут разниться, иное противоречило бы природе рынка.

Вместе с тем проведение оценки объекта недвижимости, а затем судебной оценочной экспертизы, а, возможно, повторной судебной экспертизы способно финансово обесценить значение судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что участие налогоплательщиков, прежде всего граждан, в чрезмерно длительных процедурах пересмотра кадастровой стоимости с неясными последствиями, сопровождающееся к тому же издержками, причем неоднократными, на оплату оценочных и экспертных работ, для многих из них весьма проблематично, что само по себе может побуждать их к отказу от защиты своих прав законными средствами, равно как и то обстоятельство, что органы публичной власти имеют перед ними и такие неоспоримые преимущества, как собственный опыт организации кадастровой оценки, участия в анализе ее результатов, разрешении споров, а также располагают для этого необходимыми средствами, особенно если при бюджетном проектировании они будут заранее предназначены для оплаты оценочно-экспертных работ и представительских юридических услуг (Постановление от 5 июля 2016 года № 15-П).

Объектом экспертного исследования являлся земельный участок категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, находящийся в территориальной зоне Ж-4, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, его ближайшим окружением является квартал индивидуальных жилых домов, и на оцениваемом земельном участке также расположен индивидуальный жилой дом, обеспеченный электричеством, водоснабжением посредством использования колодца, отоплением электрическим, подъездными путями посредством местных внутренних дорог (т.1 л.д. 38).

Несмотря на площадь земельного участка 1112 кв. м, он имеет сложную (изрезанную) форму, с длиной значительно превышающей его ширину, фактически является территорией для прохода (проезда) к земельным участкам для индивидуальной жилой застройки (т.1 л.д. 164).

Форма земельного участка отражена на скриншоте публичной кадастровой карты, приобщенном к материалам дела.

Для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости (Постановление от 5 июля 2016 года № 15-П).

Допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта. ФИО1 подал такое заявление 15 ноября 2024 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решения от 13 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001307 об отказе в установлении по состоянию на 16 сентября 2024 года кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости отказать.

Установить по состоянию на 16 сентября 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 417 200 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 15 ноября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 03 апреля 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова