Дело № 2-761/2025
УИД 42RS0020-01-2025-000640-93
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Осинники 3 октября 2025 года
Осинниковский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Замберг Е.В.,
при секретаре Малай А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Осинниковского городского округа о сохранении объекта недвижимости в реконструированном (переустроенном) виде, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Осинниковского городского округа о сохранении объекта недвижимости в реконструированном (переустроенном) виде, признании права собственности.
Свои требования мотивирует тем, что на праве собственности владеет нежилым зданием, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу: <адрес> кадастровый номер здания №, кадастровый номер земельного участка №, год постройки <данные изъяты>. Названный объект недвижимости является вспомогательным по отношению к объекту недвижимости с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенному на том же земельном участке. Объекты недвижимости расположены в границах земельного участка с кадастровым номером №, категория земли - земли поселений, вид разрешенного использования - для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта. Договор субаренды для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости был заключен ОАО «РЖД» (арендатор) с прежним собственником объектов недвижимости <данные изъяты>. После приобретения объектов недвижимости выполнил переустройство (реконструкцию) во вспомогательном помещении с кадастровым номером № тем самым увеличил его площадь до <данные изъяты> кв.м. Работы по переустройству (реконструкции) выполнены без нарушений прав и интересов других лиц, соответствуют требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение постройки в переустроенном (реконструированном) виде не создает угрозы жизни и здоровью граждан, исследуемый объект недвижимости соответствует основному разрешенному виду использования территориальной зоны, не создают жизни и здоровью граждан, окружающей среде, градостроительных ограничений не установлено. При обращении в Администрацию, ему было отказано в получении акта ввода объекта недвижимости в реконструированном виде в эксплуатацию, поскольку в компетентный орган представлен не полный пакет документов, в частности, не представлено действующее разрешение на строительство.
Просит сохранить нежилое помещение – <данные изъяты>, назначение - нежилое, площадь здания <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер здания №, расположенное по адресу: <адрес> в реконструированном и перепланированном состоянии; признать за ним право собственности на переустроенное здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер здания №, расположенное по адресу: <адрес>
В ходе рассмотрения дела третьими лицами, не заявляющими самостоятельные требования привлечены ОАО «Российские железные дороги», Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях, Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, ООО «Осинниковский маслозавод».
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.
Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности <данные изъяты> в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика администрации Осинниковского городского округа Васильева В.В., действующая на основании доверенности <данные изъяты> не возражала против удовлетворения требований ФИО1
Представитель третьего лица ООО «Осинниковский маслозавод» ФИО3 <данные изъяты> в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования. Пояснил, что в зданиях по <адрес> в настоящее время осуществляет деятельность маслозавод. Спорное здание используется для хранения сырья, и в случае его сноса работа завода будет нецелесообразна.
Представитель третьего лица ОАО «РЖД» ФИО4, действующая на основании доверенности <данные изъяты> возражала против удовлетворения исковых требований ввиду отсутствия оснований для удовлетворения требования ФИО1, так как право на строительство объекта истцом не подтверждено.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представил письменные объяснения, согласно которым в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объекте – здание вспомогательного назначения общей площадью 1932 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объекте недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> и за № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за ФИО1 <данные изъяты>
Представитель третьего лица Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, причины неявки не сообщил.
Суд, заслушав стороны, допросив специалиста, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.
Согласно п. 1 ст. 130 данного Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из содержания указанных норм следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.
Соответственно, право собственности на здание как на самостоятельный объект гражданских прав, может возникнуть в том случае, если он создан именно как объект недвижимости в установленном порядке, индивидуализирован в качестве объекта недвижимости.
Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В соответствии с п.1, 2 со ст.269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору бессрочного пользования соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при одновременном соблюдении ряда условий.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, ФИО9 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателю нежилые помещения/здания:
-здание, адрес: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.;
- <данные изъяты> здание, адрес: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.;
- <данные изъяты> здание, адрес: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.;
- <данные изъяты> здание, адрес: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.;
- <данные изъяты> здание, адрес: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.;
- <данные изъяты> здание, адрес: <адрес> кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.;
- <данные изъяты> адрес: <адрес> кадастровый №, протяженностью <данные изъяты> м. <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Осинниковский маслозавод» (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату: нежилое здание по адресу <адрес> кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; нежилое здание по адресу <адрес> кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; нежилое здание по адресу <адрес> кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; нежилое здание по адресу <адрес> кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; отдельно стоящее нежилое здание, адрес: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; нежилое здание по адресу <адрес> кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; погрузочно-выгрузочный тупик (железнодорожные пути) по адресу <адрес> кадастровый номер № протяженностью <данные изъяты> м. (объекты).
В соответствии с п. 1.3 договора аренды объекты сдаются в аренду на <данные изъяты> месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
Право собственности на нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый № зарегистрировано за ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН <данные изъяты>
Как указывает сторона истца, после приобретения объектов недвижимости, он выполнил переустройство (реконструкцию) во вспомогательном помещении с кадастровым номером №, тем самым увеличил его площадь до <данные изъяты> кв.м.
Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области (арендодатель) и ОАО «Российские железные дороги » (арендатор) заключили договор аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель поселений: с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, под участок полосы отвода железной дороги с <данные изъяты> км по <данные изъяты> км; с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>, под участок полосы отвода железной дороги с <данные изъяты> км <данные изъяты> по <данные изъяты> км. <данные изъяты> в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимися его неотъемлемой частью, общей площадью <данные изъяты> га <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Российские железные дороги» (арендатор) и <данные изъяты> (субарендатор) заключили договор субаренды части земельного участка №, в соответствии с п.1.1 которого, арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с учетным кадастровым номером № являющийся частью земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №. Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Разрешенное использование: участок полосы отвода железной дороги с <данные изъяты> км <данные изъяты> по <данные изъяты>
Из договора субаренды (п.1.4) следует, что на участке расположены объекты: <данные изъяты> здание производственного корпуса из сборных стеновых панелей общей площадью <данные изъяты> кв.м.; <данные изъяты> здание котельной из трехслойных металлических панелей с утеплителем общей площадью <данные изъяты> кв.м.; <данные изъяты> здание котельной из трехслойных металлических панелей с утеплителем общей площадью <данные изъяты> кв.м.; <данные изъяты> кирпичное здание контрольно-пропускного пункта общей площадью <данные изъяты> кв.м.; <данные изъяты> кирпичное здание насосной станции общей площадью <данные изъяты> кв.м.; одноэтажное кирпичное здание трансформаторной подстанции общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Согласно п.2 договор действует по ДД.ММ.ГГГГ
Пунктом 5.4.3 указанного договора предусмотрено, что субарендатор обязан не возводить временные и капитальные здания, строения, сооружения без письменного разрешения арендатора <данные изъяты>
Согласно заключению кадастрового инженера ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ отдельно стоящее нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м., этажность <данные изъяты> <адрес> является объектом капитального строительства вспомогательного использования, выполняет обслуживающую функцию для основного производственного корпуса из сборных стеновых панелей кадастровый номер № <данные изъяты>
Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеет характеристики: Вид земельного участка: землепользование; Площадь: <данные изъяты> кв. м.; Категория земель: Земли <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>
Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеет характеристики: Вид земельного участка: обособленный участок; Площадь: <данные изъяты> кв. м.
ФИО1 обращался в администрацию Осинниковского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ администрацией в адрес № А.В. был дан ответ, поскольку разрешение на строительство для проведения реконструкции объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> не выдавалось, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным <данные изъяты>
Согласно экспертному исследованию № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному по обращению ФИО1 <данные изъяты>) по результатам экспертного осмотра установлено, что в исследуемом нежилом здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес> выполнены работы по реконструкции, заключающиеся в переоборудовании нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м. и возведении строения площадью <данные изъяты>.м.
Исследуемое нежилое здание (кадастровый №) после реконструкции по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным нормам и правилам (в том числе местоположение здания не противоречит функциональному зонированию территории), соответствует требованиям технических регламентов, в т.ч. противопожарным, строительно-техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям, градостроительные ограничения отсутствуют.
Исследуемое нежилое здание (кадастровый №) после реконструкции по адресу: <адрес>, пригодно для дальнейшей безопасной эксплуатации. Угроза жизни и здоровья граждан отсутствует. Сохранение и безопасная эксплуатация возможна.
В силу положений ст. 55 ГПК РФ суд принимает заключение филиала <данные изъяты> в качестве доказательства по делу, которое соответствует требованиям ст. 67, ч. 2 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», экспертом, имеющим высшее техническое образование, длительный стаж работы по специальности. Кроме того, выводы эксперта являются полными и мотивированными, ответы на постановленные вопросы последовательны и обоснованы, не содержат противоречий в установленном законом порядке не опровергнуты, согласуется с иными представленными письменными доказательствами по делу. Данное заключение сторонами не оспорено.
Постановлением администрации Осинниковского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» <данные изъяты> утверждена схема расположения земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес> территориальная зона <данные изъяты> (п.1). Рекомендовано ФИО1 обеспечить проведение работ по образованию земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка (п.2). Срок действия постановления <данные изъяты> года (п.3) – <данные изъяты>
В соответствии с договором-счетом от ДД.ММ.ГГГГ № истец ФИО1 обращался к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по местоположению: <адрес> на основании постановления администрации Осинниковского городского округа №-п от ДД.ММ.ГГГГ.
В результате выполнения кадастровых работ кадастровым инженером ФИО11 был составлен межевой план.
Из заключения кадастрового инженера следует:
Данный межевой план подготовлен в связи с образованием земельного участка из земель, находящегося в государственной или муниципальной собственности, расположенного по местоположению: Российская Федерация, <адрес>-Кузбасс, Осинниковский городской округ, <адрес>А, на основании Постановления Администрации Осинниковского городского округа №- п от ДД.ММ.ГГГГ
Земельный участок расположен в границах кадастрового квартала №
Вид разрешенного использования образуемого земельного участка – пищевая промышленность, имеет категорию земель – земли населенных пунктов. Предельные минимальные и максимальные размеры для таких земельных участков определены Правилами землепользования и застройки муниципального образования – Осинниковский городской округ на основании решения Совета народных депутатов Осинниковского городского округа от 24 мая 2016 года № 223-МНА «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования – Осинниковский городской округ».
В границах образуемого земельного участка расположено сооружение с кадастровым номером <данные изъяты> (без координат), принадлежащее на основании права собственности ФИО1 (№ от ДД.ММ.ГГГГ) <данные изъяты>
Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалась.
Допрошенный в судебном заседании <данные изъяты> ФИО12 пояснил, что является <данные изъяты> с <данные изъяты> года, состоит в реестре <данные изъяты> Он сопровождает оформление объектов недвижимости на земельном участке по <адрес> установление характеристик объектов на данном земельном участке, приведения в соответствие границ земельного участка. Всего учтенных зданий по данному адресу - 6. На карте спорный объект недвижимости указан <данные изъяты> Данное здание в настоящее время реконструировано, площадь увеличена. Для постановки данного объекта на кадастровый учет не требовалось разрешение на строительство, поскольку это объект вспомогательного значения. ФИО1 в заявительном порядке обратился для устранения ошибок, поскольку участок был неверно оформлен, администрация изменила территориальную зону. Землеустроительное дело подтверждает тот факт, что объект был построен, объект соответствует. Имелись расхождения в границах территорий зоны земельного участка, которые устранены. Точки координат по одной стороне здания, имевшегося ранее как недостроенного, совпадают с координатами реконструированного здания.
С учетом представленных по делу доказательств, суд приходит к выводу о том, что сооружение с кадастровым номером №, принадлежащее на основании права собственности истцу ФИО1, В расположено границах образуемого земельного участка, соответствует его целевому использованию, реконструкция и перепланирование которого началось после предоставления в аренду земельного участка, соответственно истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на нежилое помещение без необходимого разрешения на земельном участке, который предоставлен в аренду в целях размещения, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как указывалось выше, нежилое здание (кадастровый №) после реконструкции по адресу: <адрес>, градостроительные и строительные нормы не нарушает, соответствует виду разрешенного использования.
Признать право собственности во внесудебном порядке не представляется возможным, поэтому требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Учитывая, что в настоящее время нет возможности в ином, внесудебном порядке установить право собственности истца на переустроенное здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер здания №, расположенное по адресу: <адрес> его владение и пользование данным объектом никто не оспаривает, суд считает возможным признать за ним право собственности на указанный объект недвижимости, в связи с чем, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
Доказательств обратного стороной ответчика в соответствии со ст.56 ГПК РФ суду не представлено.
Доводы представителя ОАО «РЖД» о том, что требования истца не могут быть удовлетворены, поскольку отсутствует разрешение на строительство спорного нежилого здания и его реконструкцию, договором аренды предусмотрен запрет на строительство зданий без разрешения арендодателя, суд считает необоснованными.
Так, согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Согласно п. 43 указанного Постановления Пленума признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Таким образом, суд полагает, что в данном случае только отсутствие у истца соответствующего разрешения не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Недобросовестного поведения со стороны истца судом не установлено, сторонами не представлено.
Более того, как указывалось выше, спорный объект недвижимости возведен, реконструирован и используется как объект вспомогательного использования основного здания, для строительства которого в силу ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение не требуется.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о сохранении нежилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии, поскольку работы по их выполнению произведены без нарушения действующих санитарных, строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил и не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу их жизни или здоровью.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Сохранить нежилое помещение – <данные изъяты>, назначение - нежилое, площадь здания <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер здания № распложенное по адресу: <адрес> в реконструированном и перепланированном состоянии.
Признать за ФИО1 <данные изъяты> право собственности на переустроенное здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер здания №, расположенное по адресу: <адрес>
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 15.10.2025 года.
Судья Е.В. Замберг