Решение по делу № 2-1161/2023 от 05.04.2023 - о взыскании задолженности по договору аренды и коммунальных платежей, начисленных процентов, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов на уплату государственной пошлины, встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о признании договора найма жилого помещения недействительным.

Мотивированное решение составлено 05.04.2023 года

Дело № 2-1161/2023

25RS0010-01-2023-000338-79

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2023 года г. Находка Приморского края

Находкинский городской суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Дайнеко К.Б.,

при секретаре Андреевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и коммунальных платежей, начисленных процентов, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов на уплату государственной пошлины, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения недействительным,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании с ФИО2 задолженности по договору аренды и коммунальных платежей, начисленных процентов, процентов за пользование чужими денежными средствами, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГ. году между ним и ответчиком был заключен договор №Б найма жилого помещения в отношении жилого помещения по адресу: <.........>Б, <.........>. Помещение принадлежит его супруге ФИО4 на праве собственности с ДД.ММ.ГГ.. Договор был заключен с согласия ФИО4 и в интересах семьи. По условиям договора ответчик обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за помещение и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги на основании выставленных ресурсоснабжающими организациями счетов (квитанций). В соответствии с п.4.1 и 4.2 договора плата за пользование помещением и имуществом составила 25 000 рублей в месяц; оплата за наем помещения переводится на банковский счет наймодателя не позднее 25-числа за текущий месяц. В нарушение условий договора ответчик с ДД.ММ.ГГ. не исполняла свои обязательства арендатора по внесению арендных платежей и возмещение коммунальных платежей наймодателю. Долг по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. составил 200 000 рублей, за коммунальные платежи – 33 339,91 рублей. Итого общий размер задолженности ответчика перед ним составляет 233 339,91 рублей. Требование от ДД.ММ.ГГ. о погашении задолженности по уплате арендной платы ответчиком не удовлетворено, досудебная претензия оставлена без ответа. Условиями договора предусмотрено начисление неустойки в размере 2% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки за несвоевременное внесение платы за пользование помещением и коммунальных услуг. Расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. составляет 8862,58 рублей. Также начислению подлежат проценты по договору. Просит взыскать с ФИО2 в свою пользу сумму задолженности по уплате арендной платы и коммунальных платежей по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ. №Б в размере 143 339,91 рублей, сумму начисленных процентов по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ. №Б в размере 288 607,49 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7519 рублей, также, начиная с ДД.ММ.ГГ. на сумму фактического ежедневного остатка суммы долга в соответствии с ч.4 ст. 395 ГК РФ за каждый день просрочки от суммы неисполненного обязательства по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ. №Б в размере 143 339,91 рублей, расходы на уплату услуг представителя по договору оказания юридических услуг в размере 35 000 рублей.

ФИО2 подала встречное исковое заявление о признании договора найма жилого помещения недействительным, указав, что из материалов дела следует, что жилое помещение, переданное по договору найма, принадлежит на праве собственности ФИО4 (единственный собственник). На момент заключения договора ФИО1 собственником передаваемого имущества не являлся, полномочий на совершение действий по распоряжению недвижимым имуществом не имел, т.е. не обладал необходимой правоспособностью. Решением судьи Находкинского городского суда от ДД.ММ.ГГ. по гражданскому делу № установлено, что сделка совершена не от имени собственника помещения и не в ее интересах. При заключении договора найма ФИО1 действовал от своего имени и в своих интересах и ввел в заблуждение нанимателя относительно полномочий на передачу жилого помещения в найм. Просит признать недействительным договор найма жилого помещения №14-7Б от 05.03.2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующая по доверенности, исковые требования поддержала по доводам истца, указав, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды жилого помещения. В апреле текущего года ответчик ФИО2 освободила жилое помещение, выехав из него. Истец при заключении договора действовал в интересах семьи. Не согласилась со встречным исковым заявлением, пояснив, что собственником жилого помещения – супругой истца, данная сделка была одобрена, ФИО4 дала свое согласие на сдачу в аренду данной квартиры с подписанием необходимых документов для заключения договора аренды своему супругу ФИО1 Настаивает на удовлетворении исковых требований, в удовлетворении встречных исковых требований просит отказать.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6, действующий по доверенности, с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что жилое помещение принадлежит супруге истца с ДД.ММ.ГГ., брак между ними заключен ДД.ММ.ГГ., соответственно, спорное жилое помещение, переданное в найм по договору, не является совместной собственностью супругов и на момент заключения договора найма жилого помещения ФИО1 собственником передаваемого имущества не являлся, полномочий на совершение действий по распоряжению недвижимым имуществом не имел. Из текста договора и его последующего исполнения не следует, что сделка совершена в интересах собственника имущества. Решением судьи Находкинского городского суда от ДД.ММ.ГГ. по гражданскому делу № установлено, что сделка совершена не от имени собственника помещения и не в ее интересах. При заключении договора найма ФИО1 действовал от своего имени и в своих интересах, ввел в заблуждение нанимателя относительно полномочий на передачу жилого помещения в найм. При этом, в пункте 1.2 договора указано о заверении наймодателя об отсутствии прав третьих лиц на указанное помещение. Каких-либо объективных препятствий для заключения договора от имени собственника, либо удостоверении полномочий ФИО1 на совершение подобных действий не имелось. Действия истца при заключении договора найма жилого помещения являются противоправными, поскольку совершены без надлежащих полномочий, с введением в заблуждение нанимателя, позволяют собственнику помещения уклоняться от уплаты налогов за сдачу в найм помещения и от предусмотренной законом обязанности по регистрации обременения права собственности на жилое помещение в государственных органах. Кроме того, требование о взыскании задолженности по договору найма, процентов по договору и процентов в соответствии с ч.4 ст. 395 ГК РФ истец просит удовлетворить именно в свою пользу, не предоставляя суду удостоверенных полномочий на получение денежных средств вместо собственника. Просит в удовлетворении исковых требований отказать, удовлетворить встречный иск ФИО2 о признании сделки недействительной.

В судебное заседание третье лицо ФИО4 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании ее представитель, также представляющая интересы истца, по доверенности ФИО5, представила письменные пояснения, из которых следует, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. ФИО4 принадлежит квартира площадью 46,4 кв.м, расположенная по адресу: <.........>Б, <.........>. ДД.ММ.ГГ. между ФИО4 и истцом заключен брак. ДД.ММ.ГГ. с ее согласия был заключен договор найма жилого помещения между истцом и супругом ответчика ФИО9. в отношении спорного жилого помещения. Так как и последующий договор №Б найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГ. был заключен с ее согласия. Денежные средства, полученные от сдачи в аренду вышеуказанной квартиры, с ее согласия оплачивались арендаторами – ФИО3 ФИО9 и ФИО2, на реквизиты банковской карты, принадлежащей ФИО1 Данные денежные средства расходовались на нужды семьи. На протяжении с 2016 года с ее согласия спорное жилое помещение предоставлялось супругам ФИО9 и ФИО2 в аренду. С декабря 2021 года денежные средства за оплату арендной платы поступали с опозданием и в неполном объеме, на что их представитель в апреле 2022 года направила в адрес ответчика уведомление – претензию о погашении образовавшейся задолженности и обязании освободить квартиру.

На основании ч.4 и ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Суд, выслушав пояснения представителей истца, представляющей также интересы третьего лица, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Согласно ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч.1 ст. 310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ФИО4 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <.........>Б, <.........>.

Материалами дела подтверждается, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор найма жилого помещения №Б от ДД.ММ.ГГ., в соответствии с которым истец передал ответчику во владение и пользование за плату квартиру для проживания в ней, расположенное по адресу: <.........>Б, <.........> (п.1.1 договора найма), а ответчик обязалась выплачивать истцу за пользование жилым помещением денежные средства в размере 25 000 руб. ежемесячно (п.4.1 договора найма), а также самостоятельно оплачивать коммунальные услуги на основании выставленных ресурсоснабжающими организациями счетов (квитанций) (п.2.2.6 договора найма).

Ежемесячно, начиная с момента заключения договора и по декабрь 2021 года, ФИО2 оплачивала денежные средства за наем квартиры в размере, установленном договором.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцом указано, что в период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в нарушение требования договора найма ответчик не осуществляла выплату арендной платы, на направленную претензию действий по погашению ответчиком образовавшейся задолженности за аренду жилья по договору не последовало, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

Перечисленные обстоятельства ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Вместе с тем, возражая по иску, представителем ответчика было указано, что при заключении договора найма от ДД.ММ.ГГ. истец ввел ответчика ФИО2 в заблуждение, истец собственником спорного жилого помещения не являлся, полномочий на совершение действий по распоряжению данным имуществом истец не имел.

Суд находит данные доводы ответчика обоснованными в силу следующего.

Из содержания п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации представляется возможным сделать вывод, что договор найма жилого помещения, в том числе квартиры, - это двусторонний договор, в котором в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения, а в качестве нанимателя - гражданин. Собственником жилого помещения может быть как юридическое, так и физическое лицо. Договор найма заключается только в письменной форме и нотариального удостоверения не требует.

Жилое помещение может находиться в собственности нескольких лиц (общая собственность). В силу п.1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу части 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (ч.2 ст. 253 ГК РФ).

Между тем, как следует из материалов дела, право собственности за ФИО4 на спорное жилое помещение было зарегистрировано ДД.ММ.ГГ., о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела копия свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ..

При этом, брак между истцом и ФИО4 был заключен ДД.ММ.ГГ..

Таким образом, квартира, находящаяся по адресу <.........>Б, <.........>, и принадлежащая на праве собственности ФИО4 в силу изложенных правовых норм не является совместной собственностью супругов.

Следует учесть, что в силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы.

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4 ст. 51 Закона от ДД.ММ.ГГ. N 218-ФЗ).

Однако, доказательств о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного между истцом и ответчиком, в материалы настоящего дела представлено не было.

Об отсутствии такой регистрации ограничения (обременения) указывал в ходе рассмотрения дела представитель ответчика.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии у него полномочий на подписание договора найма и на определение его условий, что не соответствует положениям п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 674 ГК РФ.

Судом не может не учитываться то, что из содержания договора найма жилого помещения №Б от ДД.ММ.ГГ. не следует, что сделка совершена истцом от имени ФИО4 или в ее интересах, либо в интересах их семьи.

Напротив, согласно п.4.2 договора найма от ДД.ММ.ГГ. оплата за наем помещения переводится на банковский счет истца, не позднее 25 числа за текущий месяц по реквизитам, предоставленным истцом ФИО1, а не в пользу собственника жилого помещения ФИО4

Ссылка представителя истца, третьего лица ФИО5 на наличие согласия супруги истца на сдачу принадлежащей ей квартиры не свидетельствует о наделении истца соответствующими полномочиями именно при заключении договора найма жилого помещения, также нотариально удостоверенной доверенностью, содержащей полномочия по распоряжению ее имуществом, как это предусмотрено п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, такое согласие не является.

Такие доводы представителя, по мнению суда, основаны на неверном толковании статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Таким образом, ФИО1 не является собственником квартиры по спорному адресу, заключил договора найма от своего имени, доказательств того, что собственник квартиры делегировал ему право сдавать в аренду (наем) жилое помещение и получать арендные платежи, предъявлять требования по взысканию задолженности по арендной плате, не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды.

По изложенному выше, суд также не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки за несвоевременное исполнение ответчиком условий договора найма жилого помещения.

Разрешая по существу встречные исковые требования ФИО2, суд учитывает следующее.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (ч.1 ст. 160 ГК РФ).

Частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как указывалось ранее, договор найма жилого помещения №Б от ДД.ММ.ГГ. подписан истцом ФИО1, который не являлся на момент заключения договора представителем собственника передаваемого в аренду жилого помещения и не действовал в интересах ФИО4

Таким образом, на момент подписания договора найма жилого помещения №Б от ДД.ММ.ГГ. указанное лицо достоверно знало об отсутствии у него полномочий на заключение данной сделки от имени ФИО4

К выводу о том, что данная сделка была совершена не от имени ФИО4 или в ее интересах, также пришел суд при рассмотрении гражданского дела №, решением которого в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды было отказано.

Поскольку договор найма жилого помещения №Б от ДД.ММ.ГГ. был заключен со стороны арендатора неуполномоченным лицом и ФИО4 в своем лицо или в лице уполномоченных лиц в последующем не совершала действий по одобрению указанной сделки, принимая во внимание, что целью оформления данных правоотношений была последующая передача спорного жилого помещения в аренду за плату ответчику, а также учитывая, что ответчик выехала из спорной квартиры и в настоящее время в квартире не проживает, а также учитывая, что спорный договор был заключен путем введения нанимателя ФИО2 в заблуждение относительно своих полномочий на передачу жилого помещения в найм, суд приходит к выводу о том, что договор найма жилого помещения №Б от ДД.ММ.ГГ. является недействительной сделкой.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и коммунальных платежей, начисленных процентов, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов на уплату государственной пошлины оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения недействительным – удовлетворить.

Признать недействительным договор найма жилого помещения №Б от ДД.ММ.ГГ., заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <.........>вой суд через Находкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья К.Б. Дайнеко