Дело № 2-2201/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 сентября 2025 года г. Челябинск
Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего Левинской Н.В.
при помощнике ФИО1, секретаре Подкорытовой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению собственников помещений многоквартирного дома в г. Челябинске по адресу <адрес> (в лице их представителя ФИО2) к ООО «Первая управляющая» о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке, о возложении обязанности освободить помещение,
УСТАНОВИЛ:
Собственники помещений многоквартирного дома в г. Челябинске по адресу <адрес> (в лице их представителя ФИО2) (далее собственники дома) обратились в суд с иском (в редакции уточненного искового заявления от 03.09.2025) к ООО «Первая управляющая», просили взыскать с ООО «Первая управляющая» задолженность арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 127,3 кв.м., по Договору аренды нежилого помещения № от 01.02.2023, за период с 01.02.2023 по 30.06.2025 в размере 174 000 рублей и неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 24 941,40 рублей в пользу собственников помещений многоквартирного <адрес> путём перечисления денежных средств на расчётный счёт №, открытый в ООО "Банк Точка", БИК №, корреспондентский счёт №, получатель управляющая компания ООО УК «ЖилФондСервис» ИНН №, КПП №, для зачисления на счёт многоквартирного <адрес>. Взыскать с ООО «Первая управляющая» задолженность арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 115 кв.м., по Договору аренды нежилого помещения № от 01.02.2023г., с 01.02.2023г. по 30.06.2025г. в размере 410 000 рублей и неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 48 240,34 рублей в пользу собственников помещений многоквартирного <адрес> путём перечисления денежных средств на расчётный счёт №, открытый в ООО "Банк Точка", БИК №, корреспондентский счёт №, получатель управляющая компания ООО УК «ЖилФондСервис» ИНН №, КПП №, для зачисления на счёт многоквартирного <адрес>. Обязать ООО «Первая управляющая» освободить нежилое помещение общей площадью 127,3 кв.м, и нежилое помещение общей площадью 115 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> течение 7 (семи) календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда. Взыскать с ООО «Первая управляющая» денежные средства, в виде арендной платы ООО «Наркомед» за размещение вывески на фасаде дома за период с 01.07.2023г. по 30.10.2024г. в размере 15000 рублей в пользу собственников помещений многоквартирного <адрес> путём перечисления денежных средств на расчётный счёт №, открытый в ООО "Банк Точка", БИК №, корреспондентский счёт №, получатель управляющая компания ООО УК «ЖилФондСервис» ИНН №, КПП №, для зачисления на счёт многоквартирного <адрес>. (т. 1 л.д. 5-9, уточненное исковое заявление - т. 2 л.д. 12-13).
В обосновании иска указано, что на дату 01.02.2023 Управляющей организацией, обслуживающей <адрес> в г. Челябинске, являлась ООО «Первая управляющая». Между арендодателем – собственниками помещений многоквартирного дома в г. Челябинске по адресу <адрес> и арендатором ООО «Первая управляющая» 01.02.2023 заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор арендует объект нежилого фонда в виде подвального нежилого помещения площадью 127,3 кв.м. в г. Челябинске по адресу <адрес>; арендатор обязался оплачивать плату за аренду помещения 6000 рублей в месяц.
Также между арендодателем – собственниками помещений многоквартирного дома в г. Челябинске по адресу <адрес> и арендатором ООО «Первая управляющая» 01.02.2023 заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор арендует объект нежилого фонда в виде подвального нежилого помещения площадью 115 кв.м. в г. Челябинске по адресу <адрес>; арендатор обязался оплачивать плату за аренду помещения 10000 рублей в месяц.
Как указывает истец, по настоящее время Договор аренды нежилых помещений между сторонами установленным порядком не расторгнуты, ответчик помещения не освободил, однако арендатор не исполняет обязательства по оплате арендных платежей.
Кроме этого, ООО «Первая управляющая компания» и ООО «Наркомед» заключили договор на сдачу в аренду места на фасаде дома под вывеску, арендная плата составляет 1000 рублей в месяц. За период с 01.06.2023г. по 31.01.2025г. сумма арендной платы за размещение вывески со стороны ООО «Наркомед» составляет 15000 рублей, которые, по мнению собственников, не могли быть использованы со стороны Ответчика по своему усмотрению, и данные денежные средства также Ответчик обязан перечислить на расчетный счет многоквартирного <адрес>.
В судебное заседание представитель истцов ФИО2, ФИО3 явились, заявленные требования поддержали.
В судебное заседание явился представитель ответчика ФИО4, исковые требования не признал.
Третьи лица ООО УК «ЖилФондСервис», ООО «Наркомед» извещены, представителей своих в судебное заседание не направили.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В судебном заседании установлено, что между арендодателем – собственниками помещений многоквартирного дома в г. Челябинске по адресу <адрес> и арендатором ООО «Первая управляющая» 01.02.2023 заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор арендует объект нежилого фонда в виде подвального нежилого помещения площадью 127,3 кв.м. в г. Челябинске по адресу <адрес>; арендатор обязался оплачивать плату за аренду помещения 6000 рублей в месяц (т. 1 л.д. 12-14).
Также между арендодателем – собственниками помещений многоквартирного дома в г. Челябинске по адресу <адрес> и арендатором ООО «Первая управляющая» 01.02.2023 заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор арендует объект нежилого фонда в виде подвального нежилого помещения площадью 115 кв.м. в г. Челябинске по адресу <адрес>; арендатор обязался оплачивать плату за аренду помещения 10000 рублей в месяц (т. 1 л.д. 15-17). 12.12.2024 к договору заключено дополнительное соглашение об изменении п. 2.2 договора аренды и установлении арендной платы 30000 руб.
По условиям каждого договора аренды Арендная плата подлежит учету на многоквартирном доме, как средства, поступившие за пользование общедомовым имуществом. При этом, денежные средства перечисленные Арендатором на счет дома № №, расположенного по <адрес> в г. Челябинске могут быть использованы только с согласия собственников помещений или по согласованию с председателем совета многоквартирного дома.
07.09.2024 Председатель совета дома ФИО2 направил в адрес ООО «Первая управляющая» уведомление о расторжении договоров аренды № и № и освобождении помещений в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления с оформлением акта приема-передачи (т. 1 л.д. 30-31). Данные уведомления получены ответчиком 24.09.2024.
Как указывает истец, до настоящего времени помещения ответчиком не освобождены.
В подтверждение данных обстоятельств истец представляет фототаблицы (т. 2 л.д. 21-24), акты обследования помещений (т. 2 л.д. 5-6).
Истец считает, что действие договоров аренды нежилого помещения № и № от 01.02.2023г. продолжается, поскольку арендатор помещение не освободил. Задолженность по договору № перед Арендодателем на 31.01.2025г. составляет 144 000 рублей за период с 01.02.2023г. по 30.06.2025г. в размере 174 000 рублей. Задолженность по договору № перед Арендодателем на 31.01.2025г. составляет 260 000 рублей за период с 01.02.2023г. по 30.06.2025г. в размере 410 000 рублей.
12.12.2024г. в адрес Ответчика направлено требование об оплате задолженности.
Требования об освобождении нежилых помещений повторно направлены в адрес ООО «Первая управляющая» со стороны собственников по почте России, что подтверждается чеком и описью об отправке (т. 1 л.д. 35-36). В требовании была указана дата с целью присутствия представителя ООО «Первая управляющая» и членов совета МКД для приема-передачи освобожденного помещения. Однако, на встречу никто из представителей Ответчика не появился, о чем составлен Акт от 24.12.2024г.
Учитывая положения договоров аренды, в соответствии с п. 3.1.2.,3.1.10., в случае прекращения (расторжения) Договора Арендатор обязан передать Арендодателю Помещение по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием, а также безвозмездно передать Арендодателю неотделимые улучшения (двери, решетки на окнах и т.п.). Оплата по договору производится до момента подписания акта приема-передачи.
Согласно п.4.3. при прекращении действия Договора независимо от оснований, Арендатор обязан в трехдневный срок после прекращения Договора оплатить имеющиеся долги по оплате аренды помещения, соответствующие неустойки и сдать помещение по акту приема-передачи Арендодателю.
Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства возражал по заявленным требованиям, указал на тот факт, что помещения освобождены.
Между тем судом допрошены свидетели ФИО8 и ФИО9, которые показали суду, что спорные помещения до настоящего времени не освобождены ответчиком. В части помещения №, которое использовалось под мастерскую, до настоящего времени находится рабочий станок, инвентарь для уборки, часть помещения закрыта на замок. Помещение № используется представителем ООО «Первая управляющая» ФИО10, бухгалтером общества.
Суд считает установленным факт того, что помещения до настоящего времени используются ответчиком, не освобождены установленным порядком.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.
В силу п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено договором.
Как указано в п. 4.8 договора, он может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендатора и считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления арендатором арендодателю уведомления о расторжении договора.
Направление в адрес арендодателя уведомления о расторжении договора аренды явно свидетельствует о намерениях арендатора прекратить существующие между сторонами арендные отношения, что, в свою очередь, подразумевает собой возврат нежилого помещения. Однако до настоящего времени истец нежилые помещения не освободил, в части помещений находятся вещи арендатора, часть помещений закрыта на замок.
Таким образом, истец имеет право требования взыскания с ответчика арендных платежей за спорный период.
Расчеты задолженности приведены истцом в письменных расчетах арендной платы (т. 1 л.д. 156 и 158). Суд принимает данные расчеты и соглашается с ними.
Собственниками многоквартирного дома <адрес>, в соответствии со ст. 44-48 ЖК РФ принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управляющая компания ООО УК «ЖилФондСервис», оформленного в виде Протокола № общего собрания собственников от 20.09.2024г.
Решением ГУ «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» № от 14.10.2024г. внесены изменения в реестр лицензий Челябинской области, согласно которого ООО УК «ЖилФондСервис» приступило к управлению многоквартирным домом № по <адрес> с 01 ноября 2024г.
На дату смены управляющей компании, со стороны ответчика не переданы денежные средства по договорам аренды нежилых помещений от 01.02.2023г. в адрес новой управляющей компании ООО УК «ЖилФондСервис», и до настоящего времени оплата арендных платежей не поступила.
Таким образом, следует с ответчика взыскать задолженность по договору № за период с 01.02.2023г. по 30.06.2025г. в размере 174 000 рублей, задолженность по договору № за период с 01.02.2023г. по 30.06.2025г. в размере 410 000 рублей.
Соответственно, считаем необходимым начисление неустойки с 01.11.2024г., т.е. с даты начала управления домом ООО УК «ЖилФондСервис».
Согласно условиям договора аренды, за несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости оплаты по настоящему договору за каждый день просрочки исполнения обязательств.
Согласно расчету размер неустойки за несвоевременную оплату арендной платы по договору № за период с 01.11.2024 г. по 30.06.2025 г. составляет 24 941,40 руб. (расчет – т. 1 л.д. 157).
Согласно расчету размер неустойки за несвоевременную оплату арендной платы по договору № за период с 01.11.2024 г. по 30.06.2025 г. составляет 48 240,34 руб. (расчет – т. 1 л.д. 159).
Кроме этого, протоколом общего собрания № от 19.10.2019г. пунктом 21 «Управляющая организация обязана заключать договор на аренду площадей на фасаде дома и на придомовой территории на размещение рекламной продукции».
Протокол общего собрания № от 25.12.2023г. п.8 регламентирует, установить, что доход, получаемый от использования общего имущества дома (аренда помещений), оплата договоров предоставления доступа к общему имуществу (рекламные щиты, вывески, интернет оборудование…) зачисляются на лицевой счет дома и используются исключительно по решению Совета дома на содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и на расходы, связанные с деятельностью Совета дома (оргтехника, канцелярские расходы).
Пункт 9 протокола общего собрания № от 25.12.2023г регламентирует, обязать УК ООО «Первая Управляющая» заключить с собственниками нежилых помещений дома договор от имени собственников на аренду площадей на фасаде и на придомовой территории на размещение рекламной продукции. Доход, получаемый от размещения рекламы, зачисляется на лицевой счет дома и используется по решению Совета дома.
Между ООО «Первая управляющая компания» и ООО «Наркомед» заключен договор на сдачу в аренду места на фасаде дома под вывеску от 01.06.2023 (т. 1 л.д. 231), арендная плата составляет 10000 рублей за год размещения рекламы.
Ответчик представил справку, подтверждающую, что ООО «Наркомед» за период с 01.07.2023 по 30.10.2024 оплатил 15000 рублей (т. 2 л.д. 8). Данная информация подтверждена третьим лицом ООО «Наркомед» в акте расчетов (т. 2 л.д. 61).
Соответственно, за период с 01.06.2023г. по 31.01.2025г. сумма арендной платы за размещение вывески со стороны ООО «Наркомед» составляет 15000 рублей, которые, по мнению собственников, не могли быть использованы со стороны Ответчика по своему усмотрению, и данные денежные средства также Ответчик обязан перечислить на расчетный счет многоквартирного дома <адрес>, г. Челябинск, открытый управляющей компанией ООО УК «ЖилФондСервис» для их последующего использования собственниками помещений по своему усмотрению.
Протокол общего собрания № от 25.12.2023г., п. 8 повестки дня также гласит, что доход, получаемый от использования общего имущества дома (аренда помещений) зачисляются на лицевой счет дома и используются исключительно по решению Совета дома на содержание общего имущества собственников МКД и на расходы, связанные с деятельностью Совета дома (оргтехника, канцелярские расходы).
Собственниками помещений многоквартирного дома направлена досудебная претензия в адрес ООО «Первая управляющая» с указанием реквизитов для перечисления денежных средств на расчетный счет многоквартирного дома <адрес>, открытый управляющей компанией ООО УК «ЖилФондСервис».
Перечислений денежных средств со стороны ООО «Первая управляющая» так и не произведено.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Расходы по оплате госпошлины, понесенные истцом, в размере 12424 рубля следует взыскать с ответчика в пользу ФИО2 Государственную пошлину в размере 6019,62 рублей следует взыскать с ответчика в доход местного бюджета.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с ООО «Первая управляющая» (ИНН №) в пользу в пользу собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> задолженность арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 127,3 кв.м., по договору аренды нежилого помещения № от 01.02.2023, за период с 01.02.2023 по 30.06.2025 в размере 174 000 рублей и неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 24 941,40 рублей, задолженность арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 115 кв.м., по договору аренды нежилого помещения № от 01.02.2023г., с 01.02.2023г. по 30.06.2025г. в размере 410 000 рублей и неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 48 240,34 рублей, денежные средства, в виде арендной платы ООО «Наркомед» за размещение вывески на фасаде дома за период с 01.07.2023г. по 30.10.2024г. в размере 15000 рублей.
Обязать ООО «Первая управляющая» освободить нежилое помещение общей площадью 127,3 кв.м, и нежилое помещение общей площадью 115 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> течение 7 (семи) календарных дней, с даты вступления в законную силу решения суда.
Денежные средства, указанные в решении суда и взысканные с ответчика в пользу истца, перечислить на расчётный счёт №, открытый в ООО "Банк Точка", БИК №, корреспондентский счёт №, получатель управляющая компания ООО УК «ЖилФондСервис» ИНН №, КПП №, для зачисления на счёт многоквартирного <адрес>.
Денежные средства в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 12424 рублей взыскать с ООО «Первая управляющая» (ИНН №) в пользу ФИО2 (паспорт №).
Взыскать с ООО «Первая управляющая» (ИНН №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6019,62 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Левинская
Мотивированное решение составлено 17 сентября 2025 года