Дело № 2а-1660/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Увельский Челябинской области 26 декабря 2022 года

Увельский районный суд Челябинской области в составе председательствующего Смольниковой Т.Г., при секретаре Зоновой В.В., с участием представителя истца Администрации Увельского муниципального района Челябинской области ФИО2, заинтересованного лица ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации Увельского муниципального района Челябинской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по Челябинской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права д оговора аренды, обязании устранить допущенные нарушения,

установил

Администрация Увельского муниципального района Челябинской области обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконным решения от 11.10.2022г. № №3 об отказе в государственной регистрации обременений земельного участка – договора аренды № от 14.03.2014 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, земельный участок 128; просила суд обязать административного ответчика устранить допущенные нарушения прав заявителя путем осуществления государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости возобновленного на неопределенный срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, Увельский муниципальный район, Кичигинское сельское поселение, <адрес>, земельный участок 128.

В обоснование требований указали, что 14.03.2014г. администрацией Увельского муниципального района на основании постановления Главы Увельского муниципального района ФИО1 по заявлению ФИО3 был предоставлен по договору аренды № от 14.03.2014г. земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, земельный участок 128. Договор аренды подписан сторонами без разногласий. Между Арендодателем и Арендатором достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды. Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи без взаимных претензий для индивидуального жилищного строительства сроком на три года. В последующем в связи с тем, что ни одни из сторон по окончании срока действия договора не выразила желание прекратить договорные отношения, арендатор продолжил пользоваться имуществом (земельным участком) ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя, договор аренды в силу положений п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Арендная плата арендатором оплачивается ежегодно, задолженности не имеется. 04.07.2022г. Арендатор обратился в Комитет по земельным отношениям администрации Увельского муниципального района с вопросом о причинах отсутствия в ЕГРН записи об аренде земельного участка, что препятствует оформлению разрешительной градостроительной документации для возобновления строительства на арендуемом участке. В связи с чем Администрация обратилась в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды № от 14.03.2014г. в качестве обременения земельного участка аренды № от 14.03.2014г. в качестве обременения земельного участка с кадастровым номером №. В регистрации договора аренды было отказано ввиду того, что договор аренды земельного участка, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Полагают отказ неправомерным, как не соответствующим действующему законодательству.

Представитель истца Администрации Увельского муниципального района Челябинской области ФИО2 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по изложенным в нем основаниям.

Заинтересованное лицо ФИО3 заявленные требования полагал обоснованными и подлежащими удовлетворению. В свое время не обратился в Росреестр для регистрации договора аренды, поскольку были семейные и финансовые трудности. Планировал строительство, но не смог начать осуществить застройку. В отношении него проводилась процедура банкротства. В настоящее время финансовых трудностей нет, намерен построить жилой дом. В ноябре 2017 года обращался с заявлением к Главе Увельского района о разрешении на строительство, но получил отказ, поскольку договор аренды не был зарегистрирован, а срок договора уже закончился.

Представитель административного ответчика Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил отзыв, согласно которого в удовлетворении заявленных требований просил отказать, указал, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов государственным регистратором прав установлено, что форма и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации). Согласно п. 2 представленного на государственную регистрацию договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 14.03.2014г. договор заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно п. 4.4.5 договора аренды № от 14.03.2014г. арендатор обязан был произвести государственную регистрацию договора в течении двух месяцев с момента его подписания. Дата подписания договора – 17.04.2014г. В связи с чем, договора аренды № от 14.03.2014г. должен был вступил в силу не позднее 18.06.2014г. Однако согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № право аренды не регистрировалось. Тем не менее, в случае, если стороны договора достигли соглашения по всем существенным условиям договора, заключили договор аренды в установленной законом форме подлежащего государственной регистрации, но нарушили при этом требование о такой регистрации, они считаются связанными обязательствами из договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Аналогичные разъяснения приведены в абзаце 3 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № 49). Учитывая, что предполагаемая дата вступления договора аренды № от 14.03.2014 – 18.06.2014, срок его действия истец 19.06.2017г. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципал ной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекта незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи. В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 041.03.2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Таким образом, учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка № от 14.03.2014г. истек 19.06.2017г., он мог быть продлен без проведения торов только однократно сроком 3 года, а именно до 20.06.2020г. Кроме того, в ЕГРН отсутствуют сведения о каком-либо строении расположенном на земельном участке с кадастровым номером № в то время как согласно требованиям ст. 39.14-39.17 ЗК РФ земельный участок мог быть предоставлен однократно, без проведения торгов, только для завершения его строительства. При этом, 18.07.2022г. государственным регистратором прав в адрес администрации Увельского муниципального района Челябинской области был направлен запрос о предоставлении информации о том, заключалось соглашение о внесении изменений в договор аренды в части срока аренды земельного участка с кадастровым номером №. В ответе на запрос Администрация Увельского муниципального района Челябинской области сообщила, что ввиду отсутствия желания у сторон договора прекратить договорные отношения по истечению срока действия договор № от 14.03.2014г. договор аренды земельного участка является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако согласно позиции изложенной в пункте 11 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №, Письма Минэкономразвития России от 29.01.2018г. № <адрес> договор аренды недвижимого имущества, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации. Таким образом. Внести в ЕГРН запись об аренде земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды № от 14.03.2014г. не представляется возможным. Так как в срок, указанный в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 11.07.2022г. № №/1, выявленные замечания не были устранены, 11.10.2022 государственным регистратором на основании ст. 27 Закона о регистрации, принято решение об отказе в государственной регистрации прав.

Суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя административного истца, заинтересованное лицо ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 6 указанной выше статьи порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно частям 3, 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ, Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статья 26 Закона о регистрации недвижимости содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Основаниями для приостановления регистрационных действий являются в том числе: непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации; ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости (пункты 5, 7, 13 части 1 указанной статьи).

В соответствии с частью 12 статьи 29 Закона приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, на основании постановления Главы Увельского муниципального района Челябинской области № 268 от 14.03.2014г., между Администрацией Увельского муниципального района, именуемой в дальнейшем Арендодатель и ФИО3 (Арендатор) 14.03.2014г. заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка.

Согласного указанного договора аренды, арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду на основании итогового протокола о результатах открытого аукциона на прав заключения договора аренды от 26.02.2014г. земельный участок из населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1308,0 кв.м. Кадастровый №. Срок аренды устанавливается на три года. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (л.д. 20-22).

Договор аренды заключен по итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается итоговым протоколом от 26.02.2014г. (л.д. 26-27).

04.07.2022г. Администрация Увельского муниципального района Челябинской области обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 74:21:0802001:215 находящегося в государственной собственности в пользу ФИО3. В качестве документа основания для осуществления регистрационных действий к заявлению был приложен договор аренды № от 14.03.2014г.

11.07.2022г. Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в адрес Администрации Увельского муниципального района направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № №/1 в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, а именно поскольку договор, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Для устранения причин приостановления, сторонам следки необходимо представить дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.03.2014г. в части продолжения срока договора аренды. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 11.10.2022г. (л.д. 30-31).

Во исполнение запроса № № Администрация Увельского муниципального района сообщила, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Увельский муниципальный район, <адрес>, <адрес>, земельный участок 128 предоставлен ФИО3 по договору аренды № от 14.03.2014г. для индивидуального жилищного строительства сроком на три года. Задолженность по арендной плате отсутствует, арендатор выполняет свои обязательства в соответствии с условиями договора аренды. В связи с тем, что ни одна из сторон по окончании срока действия договора не выразила желание прекратить договорные отношения, арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГПК РФ).

Договор № от 14.03.2014г. является возобновленным на неопределенный срок, поскольку Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора без возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ), уплачивая арендную плату.

В связи с тем, что договор возобновляется в силу закона (а не по волеизъявлению одной из сторон внести какие-либо изменения в существенные условия договора аренды), действующее законодательство не регламентирует обязанность сторон оформлять новые правоустанавливающие документы, в частности подписывать сторонами договор аренды на новый срок либо дополнительное соглашение к ранее заключенному договору аренды сохраняющегося свою силу, так как условия аренды остаются прежними. Возобновленные договора аренды не порождают возникновение новой сделки относительно используемого арендатором земельного участка по сей день.

Учитывая вышеизложенное, администрация Увельского муниципального района уведомила Росреестр о сохранении в настоящее время юридической силы ранее подписанного договора аренды № от 14.03.2014г. земельного участка с кадастровым номером №. Договор аренды № от 14.03.2014г. является возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (л.д. 33-34).

Уведомлением от 11.10.2022г. № № Межмуниципальным отделом по Увельскому, Пластовскому муниципальным районам и Южноуральскому городскому округу Управления Росреестра по Челябинской области (Увельский) Администрации Увельского муниципального района отказано в государственной регистрации прав, поскольку не были устранены замечания (л.д. 35-36).

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с частью 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пункта 2 указанной статьи.

В соответствии п. п. 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае если на земельном участке расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Договор аренды № от 14.03.2014г. между Администрацией Увельского муниципального района и ФИО3 заключен сроком на три года, срок его действия истек 19.06.2017г.

Поскольку срок действия договора аренды, о регистрации которого обратилась Администрация Увельского муниципального района истек, оснований для его государственной регистрации не имелось.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Межмуниципальный отдел по Увельскому, Пластовскому муниципальным района и Южноуральскому городскому округу) № № от 11.10.2022г. об отказе в государственной регистрации обременений земельного участка – договора аренды № от 14.03.2014 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, земельный участок 128; обязании административного ответчика устранить допущенные нарушения прав заявителя путем осуществления государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости возобновленного на неопределенный срок договора аренды № от 14.03.2014 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, земельный участок 128.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

В удовлетворении административного иска Администрации Увельского муниципального района Челябинской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по Челябинской области о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Межмуниципальный отдел по Увельскому, Пластовскому муниципальным района и Южноуральскому городскому округу) № № от 11.10.2022г. об отказе в государственной регистрации обременений земельного участка – договора аренды № от 14.03.2014 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Увельский муниципальный район, <адрес>, <адрес>, земельный участок 128; обязании административного ответчика устранить допущенные нарушения прав заявителя путем осуществления государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости возобновленного на неопределенный срок договора аренды № от 14.03.2014 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Увельский муниципальный район, <адрес>, <адрес>, земельный участок 128 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Челябинского областного суда в течение месяца со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения, через Увельский районный суд Челябинской области.

Председательствующий Т.Г. Смольникова

Мотивированное решение изготовлено 13 января 2023 года