Решение по делу № 2-3900/2023 от 02.10.2023 - о признании договора аренды прекратившим действие, взыскании задолженности по арендной плате, признании права отсутствующим, обязании демонтировать объект.

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

02 октября 2023 года г.Солнечногорск Московская область

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Белоусовой Н.В.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г.о.Солнечногорск к ФИО2 о признании договора аренды прекратившим действие, взыскании задолженности по арендной плате, признании права отсутствующим, обязании демонтировать объект,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора аренды прекратившим действие, взыскании задолженности по арендной плате, признании права отсутствующим, обаянии демонтировать забор.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между КУИ и ФИО2 заключен договор аренды №-АЗ земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Срок договора истек ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ранее стороны не заявляли о его прекращении, договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. На земельном участке зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое помещение – хозблок, с кадастровым номером № площадью 12 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о прекращении договора аренды, которое ответчиком было проигнорировано. Решением от ДД.ММ.ГГГГ ответчику было отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в связи с тем, что на земельном участке расположен объект, не обладающий признаками капитального строительства. Кроме того, у ответчика имеется непогашенная задолженность по арендной плате и пени в размере 44 839,55 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.г. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия об оплате задолженности, которая ответчиком оставлена без ответа.

В судебное заседание представитель истца ФИО4, явилась, исковые требования поддержала, пояснив, что в настоящее время задолженности по договору аренды погашена.

Ответчик в судебное заседание не явился, его представитель ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что задолженность по арендной плате погашена, ДД.ММ.ГГГГ заключен договора подряда № на строительство индивидуального жилого дома.

Третьи лица- представители Рореестра по Московской области и Администрации г.о.Солнечногорск в суд не явились, извещены.

Выслушав пояснения сторон, изучив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КУИ и ФИО2 заключен договор аренды №-АЗ земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п. 4.1.1., 4.3.2. договора аренды земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель.

Согласно п. 4.3.7 арендатор обязан производить освоение земельного участка.

В соответствии с п. 6.3.4. договора он подлежит расторжению в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев.

На земельном участке зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое помещение – хозблок, с кадастровым номером № площадью 12 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о прекращении договора аренды, которое ответчиком было проигнорировано.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия об оплате задолженности, которая ответчиком оставлена без ответа.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ ответчику было отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в связи с тем, что на земельном участке расположен объект, не обладающий признаками капитального строительства.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке (п. 4.3.2., 4.3.5., 4.3.7. договора).

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка Комитет по управлению имуществом в ходе судебного разбирательства ссылался на то, что строительство на спорном земельном участке не ведется, объект жилой застройки не возведен, кроме того, оплата арендной платы ответчиком произведена с просрочкой.

Однако ответчиком были представлены доказательства погашения задолженности.

Ответчиком в материалы дела представлен договора подряда на строительство индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно п. 4.3.7. договора, арендатор обязан освоение участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Принимая во внимание, что за период владения ответчиком земельным участком на праве аренды начато освоение земельного участка, его подготовка к возведению жилого дома, задолженность погашена в полном объеме, судом достоверно установлено, что ответчик предпринимает действия по освоению земельного участка, производит оплату по договору аренды. Факт освоения земельного участка в спорный период подтверждается материалами дела, пояснениями ответчика, заключением эксперта в связи с чем, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации г.о.Солнечногорск к ФИО2 о признании договора аренды прекратившим действие, взыскании задолженности по арендной плате, признании права отсутствующим, обязании демонтировать объект- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения, изготовленного ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Белоусова Н.В.