Решение по делу № 3А-14/2025 от 20.01.2025

Дело № 3а-14/2025

55OS0000-01-2024-000600-84

Строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Щевровской Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 января 2025 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Омска к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

муниципальное образование городской округ город Омск Омской области является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в <...> м по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>. (т. 2 л.д. 3-6)

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 2)

На основании отчета об оценке от 13 мая 2024 года, выполненного ООО «ЭОА «ЛЕДОН» (оценщик ФИО1), 21 мая 2024 года Администрация города Омска обратилась в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просила установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости согласно отчету об оценке. (т. 2 л.д. 131-132)

Решением бюджетного учреждения от 20 июня 2024 года № ОРС-<...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 136-141)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает права Администрации города Омска как получателя арендных платежей, 24 июля 2024 года административный истец обратился в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно отчету об оценке. (т. 1 л.д. 3)

В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Омска ФИО2 заявленные требования поддержал. Также просил взыскать с бюджетного учреждения в пользу административного истца судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере <...> рублей. (т. 2 л.д. 224)

Представитель бюджетного учреждения ФИО3 против удовлетворения административного искового заявления возражала.

Представители заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Агро-Мастер» (далее – ООО «Агро-Мастер», общество) ФИО4, ФИО5 административный иск считали не подлежащим удовлетворению. Полагали ошибочным вывод оценщика, подтвержденный экспертом, об отнесении спорного земельного участка к сегменту «Предпринимательство», подсегменту «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей».

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовал.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля ФИО6, являющегося директором ООО «ЭОА «ЛЕДОН», эксперта ФИО7, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 145-161)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, производится в соответствии с решением Омского городского Совета от 10 апреля 2019 года № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» с применением величины кадастровой стоимости земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы Администрации города Омска как получателя арендных платежей. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 21 мая 2024 года Администрация города Омска обратилась в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2024 года. К заявлению приложен отчет об оценке № <...> от 13 мая 2024 года. (т. 2 л.д. 131-132)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

20 июня 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-<...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости, в отчете имеются нарушения статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункта 22 ФСО № 7, пункта 10 ФСО № III. В частности, нарушен п. 22 «в» ФСО № 7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке» (замечание 1); отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание 2); оценщиком допущены нарушения при нормализации выборки объектов-аналогов, заключающиеся в исключении аналогов с крайними значениями скорректированных цен, что вводит в заблуждение пользователей отчета (замечание 3); при расчете корректировки на местоположение неверно принято мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, в то время как признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации; в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников (замечание 4); оценщиком в качестве ценообразующего фактора ошибочно принято во внимание наличие ограждения на земельном участке (замечание 5); при переходе по ссылке, указанной на стр. 31 отчета, появляется сообщение «Не удается установить соединение с сайтом», таким образом проверить информацию по указанной ссылке не представляется возможным (замечание 6); также в решении бюджетного учреждения указано на наличие описок в отчете, не влияющих на рыночную стоимость объекта оценки (замечание 7). (т. 2 л.д. 136-141)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с отчетом № <...> от 13 мая 2024 года, подготовленным ООО «ЭОА «ЛЕДОН» (оценщик ФИО1), по состоянию на 1 февраля 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей (т. 1 л.д. 14-187)

Определением суда от 15 августа 2024 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об определении рыночной стоимости спорного земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; наличия в отчете недостатков, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 185-187)

Согласно заключению эксперта № <...> от 29 ноября 2024 года в отчете имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки.

Нарушения, указанные в замечании № 7 решения бюджетного учреждения, имеются в части:

- на стр. 35, 36 (табл. 9.3) отчета неверно указано количество сравнимых объектов для Кировского и Советского административных округов города Омска, что привело к неверному определению среднего значения цены предложения для указанных административных округов, при этом среднее арифметическое значение цены предложения по выборке определено верно и составляет 7 369,46 руб. за 1 кв. м;

- в таблицах 11.1, 11.7, 11.12 отчета для объекта-аналога № 1 неверно указана характеристика участка «Подсегмент рынка» - «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание», так как в соответствии с видом разрешенного использования данный участок относится к подсегменту «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов» сегмента «Предпринимательство».

Также согласно заключению эксперта отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков.

Допущены несоответствия требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную в отчете:

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № <...> от 29 ноября 2024 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о соответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО7 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», прошедшей профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», дополнительную профессиональную переподготовку в ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» и по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж работы по экспертным специальностям с 2021 года. (т. 3 л.д. 196)

Таким образом, в соответствии с заключением эксперта представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке содержит нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не оказывающие влияние на итоговый результат кадастровой стоимости.

Возражения заинтересованного лица ООО «Агро-Мастер» проверены судом. В судебном заседании допрошены директор ООО «ЭОА «Ледон»», оценщик ФИО6, эксперт ФИО7, письменные пояснения приобщены к материалам дела (т. 3 л.д. 31-33, 89-97).

Доводы заинтересованного лица об ошибочном отнесении оценщиком спорного земельного участка к сегменту «Предпринимательство», подсегменту «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей», вместо верного сегмента «Производство», подлежат отклонению ввиду следующего.

Согласно пунктам 12, 13, 14, 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10 ФСО № 7).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером <...> имеет вид разрешенного использования: «для строительства административно-торгового комплекса». (т. 2 л.д. 3-6)

Цель использования земельного участка согласно договору аренды от 10 ноября 2021 года № Д-Кр-14-410 - для эксплуатации объекта недвижимости. (т. 2 л.д. 8-10)

В соответствии с информацией, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» («ДубльГиС», «Яндекс.Карты») (т. 2 л.д. 8), на спорном земельном участке расположено одноэтажное административное здание, в котором размещено ООО «Агро-Мастер», организация осуществляет такие виды деятельности, как продажа сельскохозяйственной техники и запасных частей, оборудования; ремонт сельскохозяйственной техники, что также подтверждается фотоматериалами, являющимися приложением № 1 к отчету об оценке, а также представленными в ходе рассмотрения настоящего дела (стр. 96-98 отчета, т. 3 л.д. 43-51, 91-94).

Основным видом деятельности ООО «Агро-Мастер» согласно Единому государственному реестру юридических лиц является торговля оптовая машинами, оборудованием и инструментами для сельского хозяйства (т. 3 л.д. 72-83).

С учетом фактического использования земельного участка оценщиком произведен отбор предложений (оферт) сегмента «Предпринимательство», из которых в расчет приняты объекты-аналоги, наиболее близкие к объекту оценки по ценообразующим факторам подсегмента «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей», всего 9 объектов (таблица 11.12 стр. 81 отчета), в итоговую выборку для расчета стоимости вошло 3 объекта (таблица 11.15, стр. 89-91 отчета).

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом вида его фактического использования согласуется с приведенными выше положениям ФСО № 7.

Пояснения директора ООО «ЭОА «Ледон»», оценщика ФИО6, эксперта ФИО7, данные в судебном заседании, являются мотивированными, и учитываются судом при разрешении настоящего административного спора.

Как следует из пояснений ФИО6 специальных исследований о выделении в сегменте «Предпринимательство» подсегмента «Продажа сельскохозяйственной техники» не имеется, основания для отнесения спорного земельного участка к подсегменту «сельскохозяйственное производство» соответствующего сегмента отсутствовали.

При таком положении доводы представителей заинтересованного лица подлежат отклонению, поскольку оснований для отнесения оцениваемого земельного участка к сегменту «Производство» не имелось. Наличие в здании, расположенном на земельном участке, в том числе, помещений для обслуживания транспортных средств, складирования материалов, при наличии данных о ведении организацией деятельности по продаже сельскохозяйственной техники и запасных частей, о неправильности содержания отчета об оценке не свидетельствует.

Доказательств, подтверждающих доводы заинтересованного лица, либо опровергающих выводы оценщика и эксперта, не приведено. Оснований для переоценки экспертного заключения по этому доводу суд не усматривает.

Учитывая изложенное, заявленное в ходе судебного заседания ходатайство ООО «Агро-Мастер» о назначении по делу повторной экспертизы для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства отклонено судом ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ.

Ходатайство заинтересованного лица о назначении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом изложенного выше также оставлено без удовлетворения.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете об оценке имеются нарушения, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, вместе с тем не повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, а иные замечания не нашли свое подтверждение, оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем требования административного истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, с учетом экспертного заключения, суд делает вывод о достоверности содержащейся в отчете величины рыночной стоимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного отчета.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 21 мая 2024 года.

Разрешая требования Администрации города Омска о взыскании судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьей 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, среди прочих, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы. (п.п. 1, 7)

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Как указано выше определением суда от 15 августа 2024 года по ходатайству административного истца по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, расходы по ее проведению в сумме <...> рублей возложены на Администрацию города Омска. (т. 2 л.д. 185-187)

Денежные средства в указанном размере перечислены на счет суда административным истцом. (т. 2 л.д. 120)

Согласно счету от 29 ноября 2024 года, на основании определения судьи от 4 декабря 2024 года произведена оплата экспертной организации в названной сумме. (т. 2 л.д. 216, 221)

Поскольку с учетом результатов проведенной судебной экспертизы решение бюджетного учреждения было признано незаконным, судебные расходы в размере <...> рублей по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с бюджетного учреждения в пользу Администрации города Омска.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

признать незаконным решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 20 июня 2024 года № ОРС-<...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 февраля 2024 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 21 мая 2024 года.

Взыскать с Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в пользу Администрации города Омска судебные расходы в размере <...> рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 24 января 2025 года.