(4)/2022
64RS0028-04-2022-000397-38
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 июля 2022 г. с. Перелюб
Пугачевский районный суд Саратовской области в составе
председательствующего судьи Панкова А.И.,
при секретаре Кубашевой Ю.В.,
с участием представителя истца - помощника прокурора Перелюбского района Саратовской области Фокина Р.К.,
представителя ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Перелюбского района Саратовской области в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации Перелюбского муниципального района Саратовской области и ФИО2 о признании недействительным договора аренды в части, обязании заключения дополнительного соглашения,
установил:
прокурор Перелюбского района Саратовской области обратился в суд с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц к ответчикам, в котором указал, что на основании задания прокуратуры Саратовской области от 18.01.2021 № 7/1-11-2021 «О проведении проверки соблюдения земельного, градостроительного и природоохранного законодательства при использовании земельных участков, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий» проанализированы на предмет соответствия требованиям действующего законодательства договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, заключенные по результатам аукционов.
Проведенным анализом установлено, что на основании протокола № 3 об итогах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 21.06.2021, постановления администрации Перелюбского муниципального района Саратовской области (далее по тексту администрация района) от 29.06.2021 № 208 между администрацией района и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 36 от 29.06.2021. По условиям договора Арендодатель передал Арендатору в пользование на правах аренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:24:180106:130, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Перелюбское МО, в 2,5 км. Севернее с. Перелюб и в 5,8 км. Северо-западнее х. Бригадировка, для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 3430000 кв. м. Договор заключен сроком на 49 лет с 29.06.2021 по 28.06.2070.
В соответствии с п. 4.1.1 Договора Арендатор имеет право использовать Участок на условиях, установленных Договором.
Согласно п. 2.7 Договора в случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренда определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему договору.
На основании п. 8.1 Договор субаренды земельного участка, а также договор передачи Арендатором своих прав и обязанностей по Договору подлежат государственной регистрации в Пугачевском межмуниципальном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. Согласно п. 8.2 Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора. Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что при досрочном расторжении Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.
Таким образом, договор аренды земельного участка № 36 от 29.06.2021 предусматривает право Арендатора на заключение договора субаренды земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ч. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать и осуществлять перевод долга по обстоятельствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично.
Учитываемые положения подлежат применению и к случаям, когда договор аренды заключается с лицом, которое являлось единственным участником аукциона, и торги признаны несостоявшимися по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе. В данной ситуации также имеет значение личность стороны в обязательстве, поскольку для участия в аукционе лицо должно не только подать заявку, но и представить иные документы, подтверждающие возможность участвовать в аукционе. Таким образом, на стадии подачи заявок осуществляется отбор лиц, которые соответствуют определенным критериям, заданным организатором торгов, и включенным в общие условия проведения аукциона. Кроме того, заключение договора аренды в случае признания торгов несостоявшимися осуществляется по цене, которая предусмотрена заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, не менее начальной (минимальной) цены договора, указанной в извещении о проведении аукциона.
Данная норма направлена на недопущение предоставления лицу, которое не участвовало в торгах, обоснованных преимуществ, а также исключение возможности ля лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры.
Со ссылками на положения ст. 9 Конституции РФ, ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. ст. 422, 166, 168, 180 ГК РФ, постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса РФ», Федеральный закон № 273-ФЗ от 25.12.2008 «О противодействии коррупции», истец просит, признать пункты 2.7, 8.1, 8.2, 8.3 Договора аренды земельного участка № 36 от 29.06.2021, заключенного между администрацией Перелюбского муниципального района Саратовской области и ФИО2, недействительными. Обязать администрацию Перелюбского муниципального района Саратовской области и ФИО2, внести изменения в договор аренды земельного участка № 36 от 29.06.2021 путем заключения дополнительного соглашения, исключающего пункты 2.7, 8.1, 8.2, 8.3 из этого договора.
В судебном заседании представитель истца Фокин Р.К. поддержал заявленные требования в полном объеме, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации района ФИО1 исковые требования не признал в полном объеме, предоставив письменный отзыв, который поддержал в ходе судебного разбирательства, полагая, что запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ не должен применяться к заключению договора субаренды земельного участка в силу того, что перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не происходит (п.2 ст. 615 ГК РФ). Кроме того, вывод о неприменении п. 7 ст. 448 ГК РФ к договору субаренды земельного участка, предоставленного в аренду на торгах, косвенно подтверждает установленный п. 6 ст. 22 ЗК РФ запрет на сдачу в субаренду земельных участков, арендованных субъектами малого и среднего предпринимательства, поскольку земельные участки предоставляются этим лицам также на торгах (п.10 ст. 39.11 ЗК РФ), такой адресный запрет не имел бы смысла в том случае, если бы субаренда всех земельных участков, предоставленных в аренду на торгах, была бы невозможна.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ранее представила письменное заявление, в котором просила рассмотреть дело без ее участия, исковые требования признает в полном объеме.
В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не явился, извещены надлежащим образом о дне и времени слушания дела.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, полагает необходимым исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.
В статье 9 Конституции Российской Федерации закреплено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
На основании части 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В судебном заседании установлено, что на основании протокола № 3 об итогах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 21.06.2021, постановления администрации Перелюбского муниципального района Саратовской области от 29.06.2021 № 208 между администрацией района и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 36 от 29.06.2021. По условиям договора Арендодатель передал Арендатору в пользование на правах аренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:24:180106:130, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Перелюбское МО, в 2,5 км. Севернее с. Перелюб и в 5,8 км. Северо-западнее х. Бригадировка, для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 3430000 кв. м. Договор заключен сроком на 49 лет с 29.06.2021 по 28.06.2070.
Согласно п. 2.7 Договора в случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренда определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему договору.
На основании п. 8.1 Договор субаренды земельного участка, а также договор передачи Арендатором своих прав и обязанностей по Договору подлежат государственной регистрации в Пугачевском межмуниципальном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. Согласно п. 8.2 Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора. Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что при досрочном расторжении Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно положениям ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, которые установлены законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 ГК РФ).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (статья 607 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Из пункта 7 ст. 448 ГК РФ следует, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В силу ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Между тем, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Из разъяснений, содержащихся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», следует, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Например, ничтожной является уступка прав бенефициара по независимой гарантии без одновременной уступки тому же лицу прав по основному обязательству (абзац второй пункта 1 статьи 372 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.
Таким образом, суд, установив в ходе судебного разбирательства, что договор аренды земельного участка заключен по результатам аукциона (л.д. 15-20), приходит к выводу, что право ФИО2 на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу ст. 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями ст. 448 ГК РФ иного - запрета такой переуступки. Переуступка данных прав и обязанностей арендатора фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, как следствие исковые требования подлежат удовлетворению.
Доводы представителя ответчика суд находит не состоятельными, как не основанными на законе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования прокурора Перелюбского района Саратовской области в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации Перелюбского муниципального района Саратовской области и ФИО2 о признании недействительным договора аренды в части, обязании заключения дополнительного соглашения, - удовлетворить.
Признать пункты 2.7, 8.1, 8.2, 8.3 Договора аренды земельного участка № 36 от 29.06.2021, заключенного между администрацией Перелюбского муниципального района Саратовской области и ФИО2, недействительными.
Обязать администрацию Перелюбского муниципального района Саратовской области и ФИО2, внести изменения в договор аренды земельного участка № 36 от 29.06.2021 путем заключения дополнительного соглашения, исключающего пункты 2.7, 8.1, 8.2, 8.3 из этого договора.
В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Пугачевский районный суд Саратовской области.
Решение в окончательной форме изготовлено 25 июля 2022 года.
Председательствующий А.И. Панков