дело № 3а-12/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

16 июня 2025 г. г. Махачкала

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Хавчаева Х.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО3,

представителя административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО10»,

установил:

АО «Дагнеруд» (ОГРН №) обратилось в суд с административным иском о признании незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-2445/3 от 18.10.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 100 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровой стоимостью 60 958 188, 77 руб., и установлении ее в размере рыночной стоимости – 20 351 900 руб. по состоянию на 08.09.2023 г.

В судебном заседании представители административных ответчиков: Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан – ФИО2, ГБУ РД «Дагтехкадастр» - ФИО3 заявленные требования не признали, просили отказать в их удовлетворении, полагая установленную кадастровую стоимость обоснованной.

Представители административного истца ФИО11», административного ответчика Управления Росреестра по Республике Дагестан, заинтересованные лица ППК «Роскадастр», администрация МО СП «Султанянгиюрт», извещенные о рассмотрении дела, в суд не явились, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон № 135-ФЗ предусматривал для физических лиц альтернативный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в комиссии по рассмотрению соответствующих споров или в суде, тогда как для юридических лиц соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем обращения в комиссию являлось обязательным (статья 24.18.).

С 01.01.2017 г. (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ, который исходит из универсальной - независимо от субъекта оспаривания - альтернативной модели: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не являлось обязательным (части 1, 3 статьи 22).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01.01.2017 г. до 01.01.2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и Федеральным законом № 237-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2023 г. либо до даты принятия субъектом РФ соответствующего решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, т.е. после 01.01.2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Данное толкование приведенных норм согласуется с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Республики Дагестан от 02.02.2022 г. № 12 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» установлено, что датой перехода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной является 15.02.2022 г.

Согласно положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

При этом, в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях реализации Закона о государственной кадастровой оценке постановлением Правительства Республики Дагестан от 29.11.2016 г. № 362 «О преобразовании Государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке», образовано ГБУ РД «Дагтехкадастр», одной из основных целей деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Дагестан.

ГБУ РД «Дагтехкадастр» наделено полномочиями на территории Республики Дагестан по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, с вышеуказанной даты – 15.02.2022 г. – на территории Республики Дагестан рассмотрение заявлений физических и юридических лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в силу положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляет ГБУ РД «Дагтехкадастр».

Материалами дела установлено, что административный истец АО «Дагнеруд» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 100 000 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования – под разработку гравийно-песчаной смеси.

По результатам проведенной государственной кадастровой оценки в отношении данного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость в размере 60 958 188, 77 руб. по состоянию на 01.01.2022 г., внесенная в единый государственный реестр недвижимости 25.01.2023 г. и подлежащая применению с 01.01.2023 г.

В соответствии с порядком, предусмотренным ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, 29 сентября 2023 г. административный истец обратился в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости – 20 351 900 руб. по состоянию на 8 сентября 2023 г., т.е. в размере, определенном отчетом об оценке № 27/23 от 08.09.2023 г., составленного оценщиком ФИО4

Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 18 октября 2023 г. № 11.17-исх-ГКО-2445/3 в удовлетворении данного заявления отказано в связи с нарушениями положений федеральных стандартов оценки, допущенными оценщиком при составлении отчета.

Не согласившись с вышеуказанным решением, административный истец в порядке, предусмотренном частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в суд с настоящим административным иском о признании принятого по его заявлению решения незаконным и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 20 351 900 руб. согласно отчету об оценке № 27/23 от 08.09.2023 г.

Являясь арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка, административный истец обладает правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку несет обязанность по уплате арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Оценивая заявленные административные исковые требования в части признания незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 18 октября 2023 г. № 11.17-исх-ГКО-2445/3, суд приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении заявления АО «Дагнеруд», бюджетным учреждением в оспариваемом по делу решении указано на допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения положений федеральных стандартов оценки, в связи с чем, по мнению бюджетного учреждения, выводы отчета вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов.

Исследовав представленный в суд отчет об оценке, суд считает выводы оспариваемого по делу решения бюджетного учреждения о несоответствии отчета положениям законодательства об оценочной деятельности обоснованными.

Допущенные оценщиком при проведении оценки нарушения требований федеральных стандартов оценки, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, а именно, использование корректировки на торг неактивного рынка, неправильное определение зоны местоположения объекта, ошибочное применение корректировки на конфигурацию, форму и рельеф, без учета того обстоятельства, что земельный участок используется для добычи гравийно-песчаной смеси, в связи с чем вышеуказанные факторы являются последствием добычи ГПС, не позволяют, по мнению суда, признать отчет доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости на дату оценки.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое по делу решение ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 18 октября 2023 г. № 11.17-исх-ГКО-2445/3 является обоснованным, в связи с чем, в удовлетворении административного иска в части признания этого решения незаконным следует отказать.

Разрешая административные исковые требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.

В связи с недостатками представленного в суд отчета об оценке, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на <дата>, т.е. на дату, по состоянию на которую была проведена оценка оценщиком в отчете об оценке.

В соответствии с судебным заключением № 26-ОПМх-Э-12-2023 от 29.12.2023 г. эксперта ООО Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг» ФИО5 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 8 сентября 2023 г. составляет 27 624 000 руб.

В соответствии с п.10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Из письменных пояснений эксперта ФИО5 усматривается, что при проведении судебной экспертизы экспертом не использовались сведения, содержащиеся в базе архивных объявлений в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://ruads.net), ссылаясь на технические причины, однако данное обстоятельство не делало невозможным использование такой базы вообще и, соответственно, не исключает получение необходимых для дела сведений об иных объектах-аналогах более сопоставимых по элементам сравнения с оцениваемым объектом.

Кроме того, согласно акту проверки экспертного заключения № от <дата>, представленного в суд ГБУ РД «Дагтехкадастр», экспертом сделан неверный расчет корректировки на местоположение, так как в соответствии с представленным расчетом для аналога № применяется понижающая корректировка, однако верный расчет по формуле дает повышающий коэффициент.

В связи с изложенным суд не может считать данное экспертное заключение объективным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 160/24 от 08.05.2024 г., проведенной экспертом ООО «ИМА-КОМ» ФИО6, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 05:06:000026:16 по состоянию на 08.09.2023 г. составляет 24 146 800 руб.

Между тем в данном экспертном заключении должным образом не мотивировано обоснование примененных корректировок по элементам сравнения, влияющим на рыночную стоимость объектов недвижимости. Экспертом применен сравнительный подход методом сравнения продаж, однако в заключении не мотивирован отказ от использования иных методов, применяемых при данном подходе к оценке, на основе принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, их влияния на итоговую величину рыночной стоимости, а также доходного подхода к оценке, что, принимая во внимание значительную разницу между определенной экспертом рыночной стоимости объекта оценки от кадастровой стоимости этого объекта.

В соответствии с подп. «б» п.11 ФСО № 7 при проведении оценки в рамках сравнительного подхода и анализе рынка недвижимости подлежит определению сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

Согласно подп. «в» п.22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В нарушение вышеприведенных положений, а также п.п. 10, 22 ФСО № 7 не проведено исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, выбор отобранных объектов аналогов основан на суждениях, обоснование которых в заключении отсутствует.

В связи с изложенным вышеуказанное экспертное заключение также не может быть признано объективным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки.

По указанным основаниям судом по ходатайству представителя ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО3, против которого представитель административного истца ФИО9 не возражал, назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 01-04-24/25 от 30.04.2025 г. эксперта ООО «Русэксперт» ФИО7, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 100 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 8 сентября 2023 г. составляет 38 000 000 руб.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 КАС РФ, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.

Установленная экспертом в рамках сравнительного подхода к оценке рыночная стоимость объекта недвижимости, согласование результатов оценки и содержащиеся в заключении расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта исследования. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объекта исследования понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту исследования и определяемому виду стоимости (рыночной).

Заключение проведенной по делу повторной судебной экспертизы от 30.04.2025 г. № 01-04-24/25 эксперта ООО «Русэксперт» ФИО7 соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Однако административными ответчиками правильность судебной экспертизы по делу не опровергнута. Содержащиеся в акте проверки экспертного заключения замечания ГБУ РД «Дагтехкадастр» о том, что экспертом нарушены положения подп. «д», «е» п.22 ФСО № 7, применив корректировки на площадь превышающие значение 30%, сами по себе не свидетельствуют об ошибочности выводов судебного эксперта. Вопреки мнению представителя ГБУ РД «Дагтехкадастр», вышеприведенные положения п. 22 ФСО № 7 не содержат запрета на применение такого значения корректировок, а в силу п. 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Суд принимает во внимание, что заключение эксперта этим положениям соответствует, выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости. В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. В заключении приведены ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Представители административных ответчиков ходатайство о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявили, правовых оснований для назначения такой экспертизы по инициативе суда не установлено, в связи с чем, суд считает доводы административного истца подтвердившимися и подлежащими удовлетворению, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения административного истца с заявлением в бюджетное учреждение, то есть 29.09.2023 г. Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению до утверждения и начала применения очередных результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО13» удовлетворить частично. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 сентября 2023 г. в размере 38 000 000 (тридцать восемь миллионов) руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29.09.2023 г. В удовлетворении требований в остальной части отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 30 июня 2025 г.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Х.А. Хавчаев