Дело № 2-22/2023
Решение
Именем Российской Федерации
21 февраля 2023 года г. Гатчина
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе
председательствующего судьи Шумейко Н.В.,
при секретаре Волкове И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения и дополнительных соглашений к предварительному договору недействительными, признании дополнительного соглашения незаключенным,
по встречному иску ФИО5 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на нежилое помещение,
установил:
истцы ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с исковым заявлением, в котором указали, что 10.08.2017 между ФИО3 – продавцом, и ФИО5 – покупателем, был заключен предварительный договор № 01 купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в здании на 3 этаже по адресу: ***, состоящего из нескольких помещений общей площадью 218 кв.м, функциональное назначение – культурно-бытовое. Стоимость помещений – 15 000 000 руб., срок заключения основного договора – до 20.12.2017. На момент заключения предварительного договора истцам принадлежало двухэтажное нежилое строение площадью 369,3 кв.м, истцу ФИО3 - в размере 11/12 долей в праве, истцу ФИО4 – в размере 1/12 доли, при этом не был определен порядок пользования помещениями в здании, а также не были выделены в натуре доли в нем.
В здании впоследствии была произведена реконструкция, 25.11.2021 зарегистрировано право общей долевой собственности истцов на помещение 3Н с кадастровым номером 47:25:0102030:465 площадью 212,2 кв.м в тех же долях. О наличии предварительного договора истец ФИО4 узнала в январе 2022 года в связи с притязаниями третьих лиц на вышеуказанное помещение. Истцы полагали, что предмет договора отсутствует, поскольку невозможно установить, в отношении каких помещений в здании площадью 218 кв.м должен быть заключен основной договор купли-продажи, данный договор в контексте требований, предъявляемых законом к договору о намерении продать имущество, подлежал нотариальному удостоверению, чего сделано не было, а кроме того, сделка о намерении распорядиться указанным имуществом была совершена без второго сособственника, в связи с чем, истцы просили признать предварительный договор от 10.08.2017 недействительным (л.д. 5-8 т. 1).
ФИО5 предъявил встречный иск к ФИО3 и ФИО4, в котором указал, что право собственности ответчиков на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 212,2 кв.м, расположенное в здании на 3 этаже по адресу: ***, было зарегистрировано ***. *** между сторонами было подписано дополнительное соглашение, истец, в соответствии с условиями данного соглашения и предварительного договора, внес предоплату, а потому, у ответчиков возникла обязанность заключить основной договор купли-продажи, от исполнения которой они уклоняются, в связи с чем, истец просил обязать ответчиков заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 212,2 кв.м на условиях, согласованных предварительным договором и дополнительными соглашениями (л.д. 65-66 т. 1). Затем истец по встречному иску изменил предмет иска, указав, что предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, которое им исполнено, в связи с чем, он просит признать за ним право собственности на указанное нежилое помещение (л.д. 151-153 т. 1).
После предъявления встречного иска истцы, обратившись с уточненным исковым заявлением, указали, что истец ФИО4 узнала о заключении 14.02.2020 между истцами и ответчиком дополнительного соглашения к предварительному договору и соглашения о его пролонгации от 03.10.2021 в ходе производства по настоящему делу, истцом ФИО4 данные документы не подписывались. Право собственности на спорное помещение, образованное в результате реконструкции здания, истцы приобрели на основании решения Гатчинского городского суда Ленинградской области по делу № 2-1738/2020, установившего, что реконструкция была окончена фактически 09.11.2016, то есть, до заключения предварительного договора, в связи с чем, препятствий к заключению основного договора купли-продажи в предусмотренные им сроки не имелось, соответственно, поскольку основной договор не был заключен, обязательства по предварительному договору прекратились. Сам договор без его нотариального удостоверения ничтожен, так же как и дополнительное соглашение к договору от 14.02.2020.
По дополнительному соглашению денежные средства ФИО5 ФИО3 в сумме 14 651 000 руб. не передавались, ФИО3 подписала данное соглашение, полагая обязательства, возникшие из предварительного договора, действующими. Расписка о получении 12 275 000 руб. была написана ФИО3 для ФИО6, поскольку у нее имелись долговые обязательства перед последней по нескольким займам, денежные средства по которым брались у ФИО6 для проведения строительных работ по реконструкции спорного помещения. Подписывая предварительный договор, ФИО3 заблуждалась относительно природы сделки, полагая, что подписание данного договора является залогом обеспечения возврата ею долга ФИО6 с обязательством, в случае невозврата долга, заключения договора купли-продажи с ФИО5 В дальнейшем ни ФИО6, ни ФИО5 не требовали от ФИО3 ни возврата долга, ни заключения основного договора купли-продажи. ФИО5, фактически не вносивший никаких платежей по договору, был осведомлен о наличии у ФИО3 долговых обязательств перед ФИО6 Таким образом, истцы просят признать предварительный договор и соглашение о его пролонгации от 03.10.2021, недействительными, в силу ничтожности и существенного заблуждения, а дополнительное соглашение к нему от 14.02.2020 недействительным и незаключенным (л.д. 137-139, 146-147, 186-188 т. 1, л.д. 121-122 т. 2).
Истец ФИО3 и ее представитель ФИО7, а также представитель истца ФИО4 ФИО8 в судебном заседании исковые требования первоначального иска поддержали по основаниям, изложенным в иске, встречный иск просили оставить без удовлетворения, ссылаясь на письменные возражения, в которых указано, что оснований для возникновения права собственности у ФИО5 не возникло, для подачи встречного иска пропущен срок исковой давности (л.д. 189-190 т. 1, л.д. 89-91 т. 2).
Представитель ответчика ФИО5 ФИО9 полагала первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, настаивала на встречному иске, ссылаясь на изложенные в нем обстоятельства, а также доводы, перечисленные в письменной правовой позиции (л.д. 88-91, 156-158, 171-173 т. 1) поскольку предварительный договор соответствовал всем необходимым требованиям, истцами пропущен срок исковой давности.
Представитель третьего лица ФИО6 ФИО10 в судебном заседании поддержала позицию ответчика, указав, что ФИО4, не подписав предварительный договор, впоследствии одобрила сделку, подписав дополнительное соглашение, которое следует расценивать как самостоятельный договор купли-продажи, обязательства по которому сторонами исполнены.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания экспертов, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Свобода договора проявляется в трех аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные отношения (пункт 1 статьи 421 ГК РФ); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (подпункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Согласно положениям статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).
Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).
Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 455 ГК РФ, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым, они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Судом установлено, что истцам принадлежало на праве общей долевой собственности двухэтажное нежилое строение (культурно-бытовое) со служебной постройкой, площадью 369,3 кв.м, расположенное по адресу: ***:
- истцу ФИО3 – 11/12 долей в праве на основании свидетельства о праве собственности от 21.07.2000, свидетельства о праве на наследство по завещанию от 12.10.2000, договора раздела наследственного имущества от 12.10.2000;
- истцу ФИО4 (ранее ФИО11) П.В. – 1/12 доля в праве на основании свидетельства о праве на наследство по закону от *** (л.д. 15-16 т. 1).
Кадастровый учет здания был осуществлен 15.02.2014 с присвоением кадастрового номера № (л.д. 41-45 т. 1 дела № 2-1738/2020).
Из решения Гатчинского городского суда Ленинградской области от 01.09.2020 по делу № 2-1738/2020 (л.д. 117-121 т. 1) следует, что ФИО3 16.12.2014 обратилась в администрацию с заявлением о разрешении реконструкции указанного нежилого помещения, предоставив проектную документацию по реконструкции здания с устройством мансардного этажа № ПР-04-02/13 АР, выполненную ООО "АрКон Проект" в 2013 году.
Главой администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области было выдано разрешение на реконструкцию здания с устройством мансардного этажа общей площадью 632,9 кв.м, строительный объем - 2827,7 куб.м, количество этажей - 3 этажа, на земельном участке площадью 495 кв.м., расположенном по адресу: ***, сроком действия до 15.09.2015, впоследствии срок его действия был продлен до 15.09.2018.
Реконструкция указанного объекта была завершена 09.11.2016, до этого в составе нежилого здания было образовано три нежилых помещения: нежилое помещение на 1 этаже, площадью 158,8 кв.м; кадастровый номер № (помещение 1); нежилое помещение на 2 этаже, площадью 134,6 кв.м; кадастровый номер № (помещение 2); нежилое помещение на 2 этаже, площадью 34,2 кв.м; кадастровый номер 47:25:0102030:140 (помещение 3). Помещение № 1 было продано ФИО12
В процессе реконструкции планировка второго этажа была изменена, ввиду чего, помещения с кадастровыми номерами № и № прекратили свое существование. Площадь третьего этажа составила 212,2 кв.м. Выполненные работы по реконструкции здания с устройством мансардного этажа, расположенного по адресу: ***, соответствуют строительным нормам и правилам, другим нормативным документам, а также требованиям технических регламентов, здание по адресу: ***, не создает угрозу жизни и здоровья граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Учитывая отказ администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием необходимых документов, отказ Комитета Государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области в выдаче заключения о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в связи с не извещением о начале реконструкции объекта и отсутствием по этой причине регионального государственного надзора, решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 01.09.2020 по делу № 2-1738/2020 нежилое здание - нежилое строение (культурно-бытовое) со служебной пристройкой, общей площадью 621,2 кв.м, расположенное по адресу: ***, количество этажей - 3, кадастровый номер ***, было сохранено в реконструированном состоянии, прекращено право собственности ФИО1 и ФИО2 на принадлежащие им 11/12 и 1/12 долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные на 2 этаже вышеуказанного здания: площадью 134,6 кв.м, кадастровый №, площадью 34,2 кв.м, кадастровый №, за ФИО3 и ФИО4 признано право общей долевой собственности на 11/12 долей и 1/12 долю в праве соответственно, на нежилое помещение, расположенное на 2 этаже нежилого здания, общей площадью 212,7 кв.м, и на 11/12 долей и 1/12 долю в праве общей долевой собственности на помещение расположенное на 3 этаже нежилого здания, общей площадью 212,2 кв.м, по адресу: ***.
По сведениям ЕГРН, нежилое здание площадью 212,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ***, принадлежит на праве собственности ФИО3 в размере 11/12 долей, ФИО4 – в размере 1/12 доли в праве, право общей долевой собственности зарегистрировано одновременно с кадастровым учетом 25.11.2021, помещение расположено на 3 этаже в составе объекта с кадастровым номером № (л.д. 53-56 т. 1).
10.08.2017 между ФИО3 и ФИО5 заключен предварительный договор № 01 купли-продажи нежилого помещения (л.д. 11-14 т. 1), в соответствии с которым, стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на 3 этаже в здании по адресу: № состоящего из нескольких помещений, общей площадью 218,6 кв.м, функциональное назначение – культурно-бытовое, согласно экспликации проекта-реконструкции плана на отметке + 6,950 м.
Цена помещений составляет 15 000 000 руб., общая стоимость помещения включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка (или прав на нее). Общая стоимость нежилого помещения выплачивается на условиях предоплаты, сумма которой составляет 12 275 000 руб., сумма выплачена 10.08.2017.
Обязательство продавца передать нежилое помещение покупателю считается исполненным после фактической передачи помещения покупателю и подписания акта приема-передачи. В помещениях находятся арендаторы: парикмахерская, кабинет косметолога, кабинет мастера по маникюру и педикюру.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, - до 20.12.2017. Покупатель перечисляет продавцу задаток в сумме 12 275 000 руб., при заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости нежилого помещения.
Обязательства сторон прекращаются, если до окончания срока действия договора не будет его пролонгации, и он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.
Обеспечением исполнения покупателем своих обязательств по договору является задаток, предусмотренный статьей 380 ГК РФ, который выплачен 10.08.2017.
14.08.2017 между ФИО3 и ФИО5 подписан дополнительный договор к предварительному договору № 01 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017, в котором указано, что перечисленным задатков является долговая расписка, написанная 14.08.2017 ФИО3 на имя ФИО6 на сумму 12 275 000 руб. (л.д. 74 т. 1).
В соответствии с распиской от 14.08.2017 (в редакции дополнений от 14.08.2017), ФИО3 получила от ФИО6 12 175 000 руб. в качестве предоплаты по устной договоренности о продаже третьего этажа по адресу: ***, к указанной сумме прибавляется дополнительно 75 000 руб., итого, 12 250 000 руб., сумма долга ФИО3 перед ФИО6 в размере 12 275 000 руб. является задатком по предварительному договору № 01 от 10.08.2017, по которому покупателем является ФИО5 (л.д. 79, 80 т. 1).
15.05.2019 между ФИО3 и ФИО5 подписано дополнительное соглашение о пролонгации предварительного договора от 10.10.2017, которым стороны согласились продлить срок действия предварительного договора по продаже третьего этажа по *** (л.д. 75 т. 1).
14.02.2020 между ФИО3 и ФИО5 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору № 01 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017, в котором преамбула предварительного договора изложена с включением в нее в качестве стороны договора – продавца ФИО4, указано, что будет передано нежилое помещение, находящееся на третьем этаже здания с кадастровым номером №, свойства и характеристики помещения перечислены в проектной документации по реконструкции здания с устройством мансардного этажа № ПР-04-02/13-АР, реконструкция производится на основании разрешения на строительство от 16.12.2014, цена помещения составляет 15 000 000 руб. и выплачивается на условиях 100% предоплаты.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, - в течение 3 месяцев с момента регистрации права собственности продавцов на нежилое помещение. Стороны подтверждают, что на дату заключения настоящего соглашения покупатель осуществил предоплату в сумме 14 651 000 руб., включая задаток 12 275 000 руб. Соглашение подписано тремя лицами – ФИО3, ФИО4 и ФИО5 (л.д. 76-77 т. 1).
03.10.2021 между сторонами подписано соглашение о пролонгации предварительного договора № 1 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017, на срок до 03.04.2022 (л.д. 78 т. 1).
28.02.2022 ФИО5 направил ФИО3 и ФИО4 требование о заключении основного договора купли-продажи в отношении спорного нежилого помещения (л.д. 81-82 т. 1), ответ на которую отсутствует.
Как пояснила ФИО3, намерения заключать договор купли-продажи нежилого помещения она не имела, договор был подписан ею в порядке обеспечения долговых обязательств перед ФИО6, наличие которых сторонами не отрицается и подтверждается также расписками (л.д. 160-163 т. 1).
Указанные денежные средства, взятые в долг у семьи С-ных, ФИО3 использовала для производства реконструкции спорного помещения, работы, в том числе, производились подрядными организациями, руководителем которых являлись ФИО5 и ФИО13, что следует из материала проверки КУСП-11534 от 26.05.2022 по заявлению ФИО3 ФИО5 также осуществлял юридическое сопровождение и оформление производимой реконструкции (л.д. 191-193 т. 1).
В силу статьи 168 ГК РФ в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьи 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Из содержания статьи 432 ГК РФ следует, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и правила об основаниях недействительности сделок не применяются. Это обусловлено тем, что указанный договор не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически, поскольку стороны не достигли какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия в будущем.
Предварительный договор купли-продажи № 01 от 10.08.2017 не может быть признан заключенным, поскольку он не был заключен одним из собственников объекта недвижимости – ФИО4, что дает суду основания полагать, что между собственниками спорного помещения – продавцами ФИО3 и ФИО4, а также покупателем ФИО5 не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям данного договора.
Кроме того, в предварительном договоре не были указаны данные, определяющие расположение спорного помещения в составе другого недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, кадастровый учет которого к тому времени был осуществлен и права на него были зарегистрированы. Предварительный договор содержит сведения о наличии в продаваемом объекте нескольких помещений общей площадью 218,6 кв.м, несмотря на тот факт, что к моменту подписания данного договора объект уже имелся в реконструированном виде, площадью 212,2 кв.м, с отделкой помещений, объект использовался арендаторами, о чем свидетельствуют договоры аренды (л.д. 84-86 т. 2), а также показания свидетелей ФИО14 и ФИО15
В этой связи требования истцов о признании недействительным предварительного договора купли-продажи не могут быть удовлетворены, поскольку не достижение в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключенности.
Учитывая, что обязательство, вытекающее из предварительного договора купли-продажи № 01 от 10.08.2017 отсутствовало, все дополнительные соглашения относительно его пролонгации также не считаются заключенными, а потому, не могут быть признаны недействительными.
В этой связи, выводы, содержащиеся в заключении эксперта-почерковеда ООО «ДАН-эксперт» от 24.11.2022 (л.д. 27-40 т. 2) о том, что подписи ФИО4 в дополнительном соглашении от 14.02.2020 к предварительному договору № 01 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017, соглашении о пролонгации от 03.10.2021 предварительного договора № 1 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017 принадлежат ФИО4, правового значения не имеют, поскольку данные соглашения не считаются заключенными независимо от наличия либо отсутствия в них подписей сторон, поскольку заключены в отношении отсутствующего обязательства.
При таких обстоятельствах, требования истцов по первоначальному иску о признании незаключенным дополнительного соглашения от 14.02.2020 к предварительному договору № 01 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017 подлежат удовлетворению, аналогичных требований относительно соглашения о пролонгации от 03.10.2021 истцами не заявлено, в связи с чем, суд не считает возможным выходить за рамки предъявленного иска.
Доводы ответчика о пропуске истцами срока исковой давности являются несостоятельными, ввиду следующего.
В силу статьи 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии со статьей 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В данном случае сделки, в отношении которых заявлены требования первоначального иска, не могут оцениваться с точки зрения их действительности либо недействительности, поскольку она не были заключены в установленном законом порядке, следовательно, положения закона о пропуске срока исковой давности, предъявляемые к недействительности сделок, в данном случае не применимы.
Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.
По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
По требованиям о признании незаключенным дополнительного соглашения от 14.02.2020 срок исковой давности истцами не пропущен, поскольку заявление с данными требованиями поступило в суд 13.07.2022 (л.д. 146-147 т. 1), то есть, в пределах 3-летнего срока после подписания данного соглашения.
Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.
Истец ФИО5 полагает, что правоотношения между сторонами следует расценивать как заключение договора купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Подтверждением данных правоотношений, по мнению истца, является предварительный договор купли-продажи от 10.08.2017 в редакции дополнительного соглашения от 14.02.2020, которое следует расценивать в качестве самостоятельного документа, подтверждающего возникновение у сторон прав и обязанностей.
Как указано выше, предварительный договор купли-продажи № 01 от 10.08.2017 не является заключенным, поскольку в нем не был определен предмет договора, договор не заключался одним из продавцов, последующее одобрение заключения данной сделки ФИО4 в порядке статьи 183 ГК РФ юридической силы не имеет, поскольку в этом случае обязательства по данному договору прекратились 20.12.2017, поскольку до указанной даты договор не был заключен, его пролонгация не состоялась, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор.
В качестве самостоятельного договора купли-продажи, влекущего возникновение у сторон соответствующих обязательств, дополнительное соглашение от 14.02.2020 судом расценено быть не может.
Исходя из буквального толкования содержания данного договора, он является дополнительным соглашением к предварительному договору № 01 купли-продажи от 10.08.2017, сторонами данного дополнительного соглашения, несмотря на его подписание всеми продавцами, являются ФИО3 и ФИО5
Стоимость приобретаемого объекта недвижимости в предварительном договоре купли-продажи, по сути, составляла стоимость права требования будущей вещи в размере 12 275 000 руб. – сумму долга ФИО3 перед ФИО6, в дополнительном соглашении, составленном спустя два с половиной года, эта стоимость составила 15 000 руб.
Кадастровая стоимость объекта составляет 13 039 180,72 руб., рыночная стоимость, в соответствии с заключением специалиста ООО «Вариант» от 06.07.2022, по состоянию на 10.08.2017 составляла 24 686 573 руб., по состоянию на 14.02.2020 – 29 386 875 руб. (л.д. 159, 203-254 т. 1).
В соответствии с заключением эксперта-оценщика ООО «ДАН-эксперт» от 21.12.2022, рыночная стоимость права требования будущей вещи – вышеуказанного спорного объекта недвижимости по состоянию на 10.08.2017 составляет 15 300 000 руб. (л.д. 41-66 т. 2).
Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и обоснованности условий договора.
Определенная в предварительном договоре купли-продажи от 10.08.2017 и дополнительном соглашении к данному договору от 14.02.2020 стоимость отчуждаемого имущества значительно ниже его рыночной стоимости, совпадает с размером задолженности одного из продавцов перед третьими лицами, и может свидетельствовать об отсутствии экономического интереса стороны продавца в совершении сделки и намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности установления истиной воли сторон, их намерений по достижению правового результата в виде перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
В силу положений частей 2 и 3 статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции Федерального закона, действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения от 14.02.2020), сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Таким образом, на момент подписания сторонами дополнительного соглашения 14.02.2020 к предварительному договору купли-продажи от 10.08.2017, в случае квалификации данного документа как самостоятельного договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, законом была установлена обязанность о нотариальном удостоверении этой сделки, договор нотариально не удостоверен, что, в случае признания его заключенным, влекло его ничтожность.
Тем не менее, дополнительное соглашение от 14.02.2020 к предварительному договору № 01 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017 не является заключенным по изложенным выше основаниям, а потому, права и обязанности покупателя по данному договору у истца по встречному иску не возникли, в связи с чем, требования встречного иска ФИО5 о признании права собственности на спорный объект недвижимости удовлетворению не подлежат.
При этом доводы представителей ответчиков по встречному иску о пропуске срока исковой давности, предусмотренного пунктом 4 статьи 165 ГК РФ, лишены правовой состоятельности, поскольку истец ФИО5 в данном случае не требует произвести государственную регистрацию сделки, им заявлены требования о признании права собственности на объект недвижимого имущества по дополнительному соглашению от 14.02.2020, срок исполнения которого определен в течение трех месяцев с момента регистрации права продавца, то есть, до 25.02.2022. Иск о признании права предъявлен 02.08.2022, следовательно, срок исковой давности не считается пропущенным.
Учитывая, что в удовлетворении встречного иска отказано, суд, в соответствии с положениями статьи 144 ГПК РФ, полагает возможным отменить меры обеспечения иска, принятые определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 02.08.2022 в виде запрета совершать сделки и регистрационные действия, направленные на отчуждение спорного нежилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
решил:
признать дополнительное соглашение от 14.02.2020 к предварительному договору № 01 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017 незаключенным.
Исковые требования ФИО3, ФИО4 к ФИО5 в части признания предварительного договора № 01 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017, дополнительного соглашения от 14.02.2020 к предварительному договору № 01 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017, соглашения о пролонгации от 03.10.2021 предварительного договора № 1 купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2017 недействительными – оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на нежилое помещение 3Н с кадастровым номером № площадью 212,2 кв.м, расположенное по адресу: № – оставить без удовлетворения.
Меры обеспечения иска, принятые определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 02.08.2022 в виде запрета Управлению Росреестра по Ленинградской области, ФИО3, ФИО4, иным лицам совершать сделки и регистрационные действия, направленные на отчуждение нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, общей площадью 212,2 кв.м, с кадастровым номером ***, - отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.
Судья:
Решение в окончательной форме
принято 22.02.2023