Временные жильцы и поднаем по ЖК: как пустить жить и правильно оформить
Смотреть Содержание
Пустить пожить родственника можно двумя способами: как временного жильца — бесплатно и до полугода, или по договору поднайма — за плату. Разница в сроке, деньгах и нужных согласиях.
В статье расскажем, как оформить временное проживание и поднаём.
Короткий ответ
Временные жильцы — это люди, которых наниматель по договору соцнайма пускает пожить бесплатно и не более 6 месяцев подряд, уведомив наймодателя и получив согласие членов семьи (ст. 80 ЖК РФ). Поднаём — это возмездная передача части жилья другому человеку по письменному договору с согласия наймодателя (ст. 76 ЖК РФ). Собственник квартиры (не по соцнайму) пускает жильцов свободно по своему усмотрению.
Какие статьи ЖК регулируют жильцов и поднаём
Основные статьи кодекса о вселении временных жильцов и поднаёме:
- Про порядок вселения жильцов в квартиру по соцнайму — ст. 76–80 ЖК РФ
- Про временных жильцов — ст. 80 ЖК РФ.
- Про поднаём — ст. 76–79 ЖК РФ.
- Про правила для собственника — ст. 30 ЖК РФ.
Временные жильцы по статье 80 ЖК РФ — это гости, которых пускают пожить безвозмездно. Наниматель и члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить проживание временных жильцов. Срок их проживания — не более 6 месяцев подряд. Плата не берётся, а отвечает за действия временных жильцов сам наниматель. По требованию временные жильцы обязаны съехать в течение 7 дней.
Поднаём по статье 76 ЖК РФ — это уже возмездные отношения. Наниматель с письменного согласия наймодателя и проживающих членов семьи передаёт часть помещения (или всё, если временно выезжает) поднанимателю за плату. Обязательное условие — чтобы после вселения на каждого проживающего осталось не меньше учётной нормы площади.
Договор поднайма заключают письменно, экземпляр передают наймодателю (ст. 77 ЖК РФ). Размер платы за поднаём стороны определяют сами, а срок договора устанавливается соглашением. Если срок не указан, договор считается заключённым на один год.
Временные жильцы и поднаниматель самостоятельного права на жильё не приобретают. Они не становятся нанимателями, не могут претендовать на квартиру и обязаны освободить её по окончании срока (ст. 79, 80 ЖК).
Как собственник пускает жильцов
Собственник пускает жильцов по другим правилам. Всё сказанное о временных жильцах и поднайме относится к жилью по договору социального найма.
Если квартира в собственности, действует статья 30 ЖК РФ: собственник владеет, пользуется и распоряжается жильём по своему усмотрению и вправе пускать кого угодно, на любой срок и на любых условиях — бесплатно или за плату. Согласия наймодателя тут просто нет, потому что нет и наймодателя. Единственное ограничение — не нарушать права соседей и правила пользования жильём.
Сдача собственником квартиры внаём за плату оформляется отдельным договором найма и облагается налогом на доход.
Поднаём в коммунальной квартире
В коммунальной квартире для поднайма правило площади строже: после вселения поднанимателя на каждого проживающего должно остаться не меньше нормы предоставления, а не учётной нормы (ст. 76 ЖК РФ). Кроме того, для поднайма комнаты в коммуналке нужно согласие всех нанимателей и проживающих членов их семей, а также собственников других комнат. Это делает поднаём в коммуналке сложнее, чем в отдельной квартире.
Как оформить проживание по шагам
Порядок зависит от того, кто пускает жильца — наниматель по соцнайму или собственник — и на каких условиях. Разберём оба случая по шагам.
Шаг 1. Определите статус: временный жилец или поднаниматель
Сначала решите, на каких условиях человек будет жить:
- Если бесплатно и до полугода — это временный жилец, оформление минимальное (ст. 80 ЖК РФ).
- Если за плату или дольше 6 месяцев — это поднаём, нужен договор (ст. 76 ЖК РФ).
От этого выбора зависит весь дальнейший порядок.
Шаг 2. Получите согласия
Для временного жильца достаточно согласия проживающих членов семьи и предварительного уведомления наймодателя (ст. 80 ЖК РФ). Для поднайма нужно письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя (ст. 76 ЖК РФ). Согласие членов семьи оформляют письменно, чтобы избежать споров.
Шаг 3. Оформите документы
Временных жильцов оформлять договором не нужно — достаточно уведомить наймодателя. Для поднайма составляют письменный договор поднайма: указывают срок, плату, вселяемых лиц (ст. 77 ЖК РФ). Один экземпляр передают наймодателю. Без письменного договора поднаём считается неоформленным.
Шаг 4. При необходимости оформите регистрацию
Если человек будет жить дольше 90 дней, его нужно зарегистрировать по месту пребывания (временная регистрация) — это отдельная от жилищных отношений обязанность. Регистрация не даёт права собственности и прекращается по окончании срока проживания.
Таблица: временные жильцы, поднаём, собственник
Три ситуации — пустить временного жильца, сдать в поднаём, пустить жильца в свою квартиру — различаются по сроку, плате и согласиям. В таблице указаны различия.
| Признак | Временные жильцы | Поднаём (соцнайм) | Жильцы у собственника |
|---|---|---|---|
| Основание | ст. 80 ЖК РФ | ст. 76 ЖК РФ | ст. 30 ЖК РФ |
| Плата | бесплатно | за плату | по усмотрению |
| Срок | до 6 месяцев подряд | по договору | по усмотрению |
| Согласие наймодателя | уведомление | письменное согласие | не требуется |
| Договор | не нужен | письменный обязателен | по желанию |
| Право на жильё | не возникает | не возникает | не возникает |
Из-за чего возникают проблемы с жильцами
Проблемы появляются, когда стороны путают статусы или пренебрегают согласиями. Разберём типичные ошибки и их последствия.
Пустили без согласия наймодателя или семьи
Если наниматель по соцнайму пустил поднанимателя без письменного согласия наймодателя или членов семьи, поднаём недействителен. Наймодатель вправе потребовать выселения таких жильцов, а систематическое нарушение может стать поводом для претензий по договору соцнайма.
Согласия нужно оформить заранее и письменно.
Превысили 6-месячный срок для временных жильцов
Временные жильцы могут жить не более 6 месяцев подряд (ст. 80 ЖК РФ). Если срок вышел, а по требованию они не съезжают, наниматель вправе добиваться выселения — жильцы обязаны освободить помещение в течение 7 дней после предъявления требования. Продлить проживание сверх полугода как «временное» нельзя, нужно оформлять другие отношения.
Спутали поднаём с временными жильцами
Частая ошибка — брать плату с временного жильца. Как только появляется плата, это уже поднаём, и он требует договора и согласия наймодателя. Бесплатное проживание временного жильца платным быть не может по определению (ст. 80 ЖК РФ).
Решили, что регистрация даёт право на жильё
Ещё одно опасное заблуждение — считать, что временная регистрация жильца превращает его в сожителя с правами на квартиру. Это не так: регистрация по месту пребывания носит уведомительный характер и не создаёт жилищных прав. Ни временный жилец, ни поднаниматель, ни зарегистрированный на время человек не приобретают доли и не могут остаться в квартире против воли нанимателя или собственника после окончания срока.
Проблемы с жильцами возникают из-за путаницы в статусах и пренебрежения согласиями. Поднаём без письменного согласия наймодателя и членов семьи недействителен. Временные жильцы могут жить не более 6 месяцев подряд, плата с временного жильца превращает его в поднанимателя. Регистрация по месту пребывания не даёт прав на жильё.
Что делать, если жилец не съезжает
Если срок проживания вышел, а жилец не освобождает квартиру, действовать нужно последовательно: сначала письменное требование, затем — суд. Самоуправство (смена замков, выброс вещей) закон не допускает.
Направьте письменное требование освободить помещение. Временные жильцы обязаны съехать в течение 7 дней со дня предъявления такого требования (ст. 80 ЖК РФ). Требование лучше вручить под подпись или направить заказным письмом, чтобы зафиксировать дату — от неё пойдёт отсчёт.
Если жилец не съехал, обратитесь в суд. Выселение жильца, не имеющего права на квартиру, — это судебная процедура. Наниматель или собственник подаёт иск о выселении. Основанием служит окончание срока проживания и отказ освободить помещение. Самостоятельно выдворять человека и его вещи нельзя — это нарушение, за которое отвечать будет уже хозяин.
Главное о жильцах и поднайме
Пустить пожить можно двумя путями:
- Временный жилец — бесплатно, до 6 месяцев подряд, с уведомлением наймодателя и согласием семьи (ст. 80 ЖК РФ).
- Поднаниматель — за плату, по письменному договору и с письменным согласием наймодателя (ст. 76 ЖК РФ).
Собственник квартиры распоряжается ею свободно (ст. 30 ЖК РФ). Ни временный жилец, ни поднаниматель права на квартиру не получают и обязаны съехать по окончании срока. При споре о выезде помогает письменное требование освободить жильё, а самоуправство с заменой замков запрещено.
FAQ
Можно ли пустить пожить родственника в квартиру?
Да. Собственник пускает кого угодно и на любой срок (ст. 30 ЖК РФ). Наниматель по соцнайму пускает родственника как временного жильца бесплатно и до 6 месяцев с уведомлением наймодателя, либо оформляет поднаём за плату (ст. 76, 80 ЖК РФ).
Чем временные жильцы отличаются от поднанимателей?
Временные жильцы живут бесплатно, до 6 месяцев и без договора, достаточно уведомить наймодателя (ст. 80 ЖК РФ). Поднаниматель живёт за плату по письменному договору и с письменным согласия наймодателя (ст. 76 ЖК РФ). Ни те, ни другие права на жильё не получают.
На какой срок можно пустить временных жильцов?
Не более 6 месяцев подряд (ст. 80 ЖК РФ). По истечении срока или по требованию нанимателя временные жильцы обязаны съехать в течение 7 дней. Продлить это же проживание как временное сверх полугода нельзя.
Нужно ли согласие соседей, чтобы пустить жильца?
Нет, согласие соседей по подъезду не требуется. Нужно согласие проживающих членов семьи, а для поднайма — ещё и письменное согласие наймодателя (ст. 76, 80 ЖК РФ). Соседи вправе жаловаться только при реальном нарушении их прав.
Приобретает ли жилец право на квартиру, если долго живёт?
Нет. Ни временный жилец, ни поднаниматель самостоятельного права пользования не приобретают и на квартиру претендовать не могут (ст. 79, 80 ЖК РФ). Сколько бы человек ни прожил, по окончании срока он обязан освободить помещение.
Нужно ли платить налог при сдаче в поднаём?
Плата за поднаём — доход, с которого по общему правилу платят НДФЛ. При этом сам наниматель по соцнайму не собственник, поэтому возможности поднайма ограничены согласиями. Для собственника сдача жилья внаём — тоже налогооблагаемый доход.
Как выселить жильца, который не съезжает?
Сначала вручите письменное требование освободить квартиру — временные жильцы обязаны съехать в течение 7 дней (ст. 80 ЖК РФ). Если не съехали, обращайтесь в суд с иском о выселении. Самостоятельно менять замки и выбрасывать вещи нельзя — это нарушение закона.
Материал носит справочно-информационный характер и не заменяет консультацию юриста.